Chuyên gia: Thời điểm quyết định dòng tiền trở lại thị trường bất động sản là vào cuối năm 2023

Hàng loạt tín hiệu tích cực từ nay tới cuối năm

Từ nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã phải chịu áp lực tăng lãi suất điều hành khi Fed liên tục tăng lãi suất. Chính phủ Việt Nam đã có những nỗ lực, tích cực trong việc xây dựng các giải pháp nhằm bình ổn kinh tế ngay từ những tháng đầu năm 2023. Cụ thể như thúc đẩy đầu tư công; Nới lỏng dần chính sách tiền tệ; Ban hành các gói hỗ trợ, phục hồi và phát triển kinh tế; Xem xét hành lang pháp lý gỡ khó cho doanh nghiệp; Khuyến khích ngân hàng hạ lãi suất cho vay…

Giữa tháng 3 vừa qua, sau khi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành, nhiều ngân hàng thương mại bắt đầu giảm lãi suất cho vay trên diện rộng, đồng thời ban hành hàng loạt gói tín dụng ưu đãi. Động thái này được xem là một tín hiệu cực tốt đối với thị trường bất động sản.

Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI - Ông Phạm Anh Khôi cho biết, lãi suất huy động có tín hiệu hạ nhiệt sau một thời gian tăng nóng. Lãi suất trên dưới 10% của các ngân hàng dường như đã biến mất trong thời điểm đầu năm 2023 và giảm xuống mức 8%. Tuy nhiên, sau động thái giảm lãi suất huy động, những ngân hàng này cần có thời gian điều chỉnh lại hạ mặt bằng lãi suất cho vay đang cao như hiện nay. Vì thế, trong quý II này sẽ rất khó để mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục giảm về 9 - 10%.

Ông Khôi cho rằng, chỉ khi mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì lúc đó thị trường bất động sản mới phản ứng lại. Bởi, 10% là con số các nhà đầu tư có thể chịu được khi đi vay. 

Theo đánh giá của vị này, mặt bằng lãi suất ảnh hưởng khá nhiều tới các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường sơ cấp. Lý do là thông thường họ chỉ có tầm nhìn ngắn hạn. Còn với những nhà đầu tư thứ cấp có tầm nhìn dài hạn thì chỉ chịu ảnh hưởng ít.

Dòng tiền sẽ trở lại thị trường BĐS vào lúc nào?

Nhiều chuyên gia đánh giá rằng, tăng trưởng tín dụng và chính sách là hai yếu tố mang đến tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường địa ốc trong năm nay. Mức lãi suất huy động tại các ngân hàng ở mức cao vào cuối năm 2022, do đó tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau một thời gian dài để tiền vào bất động sản, chứng khoán. 

Chỉ tính riêng năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào các ngân hàng thương mại tăng thêm khoảng 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý IV chiếm tỷ trọng tới 46%). Trong số gần 900.000 tỷ đồng này, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng, chiếm tới 65%.

Theo nhìn nhận của TS. Phạm Anh Khôi, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều bất ổn, đa số người dân sẽ chọn cách giữ tiền trong ngân hàng. Đồng thời, lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cao (lên tới 10%) nên rất hấp dẫn dòng tiền vào kênh gửi tiết kiệm. 

Tuy nhiên, ông Khôi cho rằng, vào cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây sẽ là thời điểm quyết định việc dòng tiền có trở lại với kênh đầu tư bất động sản hay không. 

Bên cạnh đó, ông Khôi đưa ra 2 kịch bản có thể xảy ra. Thứ nhất, nếu tình hình thị trường địa ốc vẫn trầm lắng, niềm tin của các nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn sẽ ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận mức lãi suất thấp hơn. Hai là lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm 2023, nguồn tiền rẻ này có thể trở lại thị trường. 

“Khi dòng tiền trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm tới những kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trước bối cảnh như vậy, nếu nhìn lại quá khứ, thị trường chứng khoán thông thường sẽ tăng trưởng trước, sau đó mới tới thị trường bất động sản” - Ông Khôi nói. 

Dự báo về thị trường bất động sản trong quý II/2023, theo ông Khôi, có thể diễn ra 3 kịch bản như sau: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12%, như vậy giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao từ 40 - 50%. 

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang 12 - 14%, giá bán cũng đi ngang, tỷ lệ hấp thụ quanh mức 20 - 30%. 

Với kịch bản thách thức, nguồn cung vẫn giảm ở mức 20 - 30%, lãi suất tiếp tục giữ mức cao trên 14%, giá bán giảm 10 - 20%, tỷ lệ hấp thụ thấp từ 10 - 20%. 

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) - Ông Lưu Quang Tiến, cho biết mặt bằng giá bán bất động sản hiện có sự phân hóa theo địa phương và loại hình.

Một số phân khúc như căn hộ tại khu trung tâm và có tính thanh khoản cao vẫn tăng giá khá ổn định từ 5 - 10% như giai đoạn trước đây. Đối với các sản phẩm chưa phù hợp để đầu tư trong ngắn hạn thì mặt bằng giá tiếp tục có xu hướng ổn định, thậm chí giảm nhẹ so với nguồn cung không có nhiều và giao dịch trên hai thị trường sơ và thứ cấp đều ảm đạm. 

“Nhiều nhà đầu tư đang thăm dò và tìm kiếm cơ hội mới, khi giá bán về mức thực tế thì họ rất sẵn sàng xuống tiền. Có thể nói đây là giai đoạn tốt để các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và mang về dòng tiền sẽ phù hợp để đầu tư ngắn hạn” - Ông Tiến nhận định. 

Chuyên gia ngân hàng TS. Cấn Văn Lực cho rằng, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023 là có cơ sở. Bởi các nước trên thế giới cũng bắt đầu không tăng thêm lãi suất giúp giảm áp lực tỷ giá, lãi suất được hạ nhiệt; Các vụ việc tiêu cực trên thị trường đang được giải quyết, nhất là câu chuyện về trái phiếu doanh nghiệp BĐS ngày càng rõ ràng hơn.

Nhìn nhận chung về thị trường bất động sản trong tương lai, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam - Ông Neil MacGregor đánh giá, trong vài năm tới, tiềm năng thị trường địa ốc Việt Nam còn rất lớn. Điều này có được nhờ vào nền tảng kinh tế Việt Nam ổn định, quá trình đô thị hóa nhanh hơn với tỷ lệ 36% dân số sinh sống ở thành thị. Cùng với đó, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ. 

Dù hiện tại vẫn là thời điểm khó khăn của bất động sản Việt Nam, Giám đốc điều hành Savills liên tục ghi nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế trên mọi phân khúc của thị trường. 

Một trong các xu hướng nổi bật là sự gia nhập của những thương hiệu cao cấp và sự tăng cường mở rộng của những chuỗi bán lẻ lớn. Theo Savills, đối với phân khúc nhà ở, nhờ hạ tầng kết nối được cải thiện sắp tới, thị trường địa ốc sẽ có các dự án mới phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn.