Chuyên gia BĐS: Đã đến lúc nhà đầu tư nên mạnh dạn cắt lỗ để cơ cấu lại danh mục

Giảm giá 30 - 40% là chuyện bình thường

Trong chia sẻ mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tài chính - bất động sản cho biết, năm 2008, các doanh nghiệp đều lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn, theo đó để tự cứu mình nhiều doanh nghiệp đã phải tự chuyển biến đưa ra chính sách giảm giá mạnh, thậm chí là giảm giá 50% để kích cầu thị trường, tạo dòng tiền để tiếp tục hoạt động. Ông Quang cho rằng, các bài học tiếp tục cần giải quyết hiện nay giống như đã xảy ra trong quá khứ.

Vị chuyên gia cho rằng, hiện nay các nhà đầu tư mới đang đi mua vào với mức giá thấp hơn trước đây. Ban đầu, các nhà đầu tư cũ thấy sốc, nhưng trên thị trường hiện nay việc giảm giá từ 30 - 40% là chuyện bình thường.

Về chi phí doanh nghiệp, ông Quang cho rằng nếu giảm 20-30% có 2 trường hợp: Thứ nhất là giảm để giải quyết vấn đề tài chính, đảm bảo có dòng tiền để tiếp tục hoạt động. Thứ hai, giảm giá mới chỉ là giảm lời.

"Đối với những dự án quỹ đất hình thành cách đây 3 năm, khả năng giảm 20-30% doanh nghiệp vẫn đảm bảo có lợi nhuận, còn với những dự án có quỹ đất khoảng 1-2 năm gần đây, lúc đó giá thành rất cao, việc giảm khoảng 15-20% doanh nghiệp huề vốn. Như vậy doanh nghiệp phải tự lựa chọn để đảm bảo sống còn trên thị trường", vị chuyên gia cho hay.

Theo ông Quang, thực tế nhà đầu tư thứ cấp luôn muốn đầu tư bất động sản, chấp nhận rủi ro nhưng lợi nhuận cao. Do đó, nếu giá giảm khoảng 20-30% họ sẵn sàng đầu tư. Hơn thế, chính sách thanh toán của chủ đầu tư hiện tại rất ưu đãi, kéo dài chính sách hỗ trợ về tài chính, hỗ trợ lãi suất vay, thậm chí có những sản phẩm đưa ra thanh toán chỉ 15%, sau 3 năm mới nhận nhà, trong thời gian 3 năm đó chủ đầu tư sẽ hỗ trợ lãi suất.

Tuy nhiên, giới đầu tư đang cân nhắc đến vấn đề thị trường đã chạm đáy hay chưa? Bên cạnh đó, họ cũng đang xem xét, nếu vay vốn phải tính toán kỹ lãi vay, đối với các ngân hàng có vốn nhà nước là từ 10-10,5%, còn các ngân hàng cổ phần là từ 13-14%.

Chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư mặc dù rất "thèm" mua bất động sản cũng phải cân nhắc. Bởi nhà đầu tư cũng giống như các doanh nghiệp, cũng đang phải bán cắt lỗ để tồn tại. Mặc dù đang thèm nhưng mọi người vẫn đang chờ nhau, chỉ cần có thông tin tích cực thị trường sẽ trở lại.

Nhà đầu tư nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết

Là người đã chứng kiến những khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008, ông Quang chia sẻ, thời điểm đó ông vẫn làm tại một doanh nghiệp bất động sản tương đối lớn. Khi khủng hoảng diễn ra đến tháng thứ 7, quỹ tiền mặt của công ty chỉ còn đủ trả tiền lương nhân viên thêm khoảng 3 tháng nữa là hết. Tương tự như tình trạng hiện nay là doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự từ 30-50%, thậm chí có chi nhánh phải cắt giảm đến 70%. Tiếp đó là bắt đầu giảm lương, lương lãnh đạo khi đó chỉ nhận còn 30% với mục đích cố gắng tồn tại.

"Sự hy vọng đó được đền đáp, doanh nghiệp đã vượt qua giai đoạn khó khăn khi một năm sau thị trường bắt đầu hồi phục. Khi đó thị trường bất động sản cũng giảm 20-30-40%, thậm chí 50%. Thời điểm đó cũng có nhà đầu tư thấy rẻ nhảy vào mua, vì đối với họ đó là cơ hội", ông Quang chia sẻ.

Với nhà đầu tư cá nhân, ông Quang cho rằng nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng. Còn đối với những nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm yêu thích lúc sốt rất khó mua, lúc này dễ mua cứ nên mua.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết thêm, gần đây Chính phủ ban hành 2 Nghị định 08 và 33 đã giúp tạo thêm sức sống, luồng gió mới thổi vào thị trường bất động sản. Cụ thể, với Nghị định 08 giúp cởi mở về mặt trái phiếu, đồng ý cho gia hạn trái phiếu thêm 2 năm, có thể đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Đây được coi là một giải pháp tức thời để hỗ trợ dòng tiền cũng như hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản.

Còn với Nghị định 33 đã đưa ra thông điệp mạnh mẽ, các chính quyền địa phương phải nhanh chóng tháo gỡ pháp lý cho các dự án giúp khai thông sản phẩm bất động sản tồn kho, sản phẩm chưa đủ điều kiện. Ngoài ra, việc xây dựng gói 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội để cân bằng cung - cầu cho thị trường. Bởi sự chênh lệch giữa các sản phẩm trung, cao cấp và nhà giá thấp cho nhu cầu thực rất lớn. Cuối cùng là đề xuất các ngân hàng giãn nợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Do đó, vấn đề hiện tại là thời gian để các giải pháp này có độ thẩm thấu vào thị trường.

Nhận định về thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản quý I/2023 ghi nhận những dấu hiệu tốt để "phá băng" nhờ hàng loạt động thái hỗ trợ từ phía Chính phủ.

Với điểm nghẽn về nguồn vốn, Chính phủ đã đưa ra phương án tháo gỡ cụ thể, khi giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Đây là "liều thuốc bổ" rất có giá trị hỗ trợ cho thị trường thời điểm này.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, giao dịch bất động sản gần đây đã tăng trở lại. Mặc dù giao dịch chưa thể sôi động ngay, nhưng có thể thấy thị trường đang dần có dấu hiệu vực dậy niềm tin. Sự vào cuộc của chính phủ đã giúp tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, chính sách tín dụng... cũng như sự đồng lòng của các đơn vị, tổ chức, nhà môi giới cá nhân, dự báo thị trường sẽ âm lên kể từ quý III/2023.

Thị trường bất động sản quý 2 sẽ diễn biến ra sao?

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), dự báo thị trường bất động sản quý 2/2023 sẽ tăng trưởng nhẹ so với quý 2 năm trước. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhưng vẫn neo ở mức cao.

Thị trường bất động sản năm 2023 có thể sẽ diễn ra theo 3 kịch bản: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Trong đó, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20-30%, lãi suất ở mức 10-12%, giá bán tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40-50%. Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30-50, lãi suất dao động trong khoảng 12-14%, giá bán đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt từ 20-30%. Còn với kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50-60%, lãi suất trên mức 14% và giá bán giảm 20-30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

Về nguồn cung thị trường Hà Nội, dự báo nguồn cung mới năm 2023 đều giảm mạnh so với năm 2022. Trong đó, kịch bản lý tưởng giảm khoảng 30%, kịch bản kỳ vọng giảm hơn 50%, kịch bản thách thức giảm khoảng 605. Nguồn cung mới trong quý 2 dự kiến đạt 2.000 sản phẩm.

Trong khi đó, nguồn cung thị trường TP. Hồ Chí Minh dự báo giảm mạnh so với năm 2022, dự kiến đạt khoảng 1.700 sản phẩm: Kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm khoảng 405, kịch bản kỳ vọng giảm hơn 50% và kịch bản thách thức giảm khoảng 70%.