Chuyên gia lý giải nghịch lý đất nền được rao bán cắt lỗ nhưng giá vẫn neo cao

Làn sóng rao bán đất nền “cắt lỗ” lan rộng

Theo ghi nhận tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, làn sóng rao bán đất nền “cắt lỗ” lan rộng. Thế nhưng, dù được giao cắt lỗ nhưng thị trường vẫn im ắng, không có nhiều giao dịch, thanh khoản bị sụt giảm mạnh.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, các trường hợp cần rao bán, sang nhượng đất nền xuất hiện nhiều ở thị trường thứ cấp. Đa số người bán thời điểm này đều giảm giá hoặc bán giá gốc để thu hồi vốn.

Tại Tp.HCM ghi nhận “hiện tượng lạ” khi một chủ đất tại Tp.Thủ Đức, đã giảm nền đất từ 3.6 tỷ đồng xuống còn 2.6 tỷ đồng cho nền đất hơn 50m2 gây chú ý. Trước đó cuối năm 2022, nền đất này đã rao bán giảm 600 triệu đồng nhưng chưa bán được. Theo đó, hiện chủ đất quyết định giảm “mạnh tay” 1 tỷ đồng để ra được hàng nhanh.

Tình trạng giảm giá cắt lỗ diễn ra tương tự tại khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi của TP.HCM. Đất nền các khu vực này đã có dấu hiệu hạ giá từ 10-15%. Cá biệt có một số mảnh đất giảm sâu trên 30% so với thời điểm đầu năm 2022. Dù không phổ biến nhưng các mảnh đất hạ giá đã có dấu hiệu tăng lên so với thời điểm trước Tết nguyên đán.

Theo một số môi giới bất động sản, nguồn hàng ngộp nhận được từ nhà đầu tư tăng lên khoảng 20-30% so với tháng 12/2022.

Nhìn vào bức tranh đất nền khu vực phía Nam cho thấy, hiện nay thị trường diễn ra theo chiều hướng: người bán nhiều hơn người mua. Sản phẩm giảm giá sâu nhưng giao dịch vẫn khá ít. Theo ghi nhận, phần lớn các sản phẩm đất nền cần sang nhượng trong thời điểm này đến từ thị trường thứ cấp, là các dự án đã và đang trong quá trình triển khai được nhà đầu tư mua đi bán lại dưới sức ép về tài chính.

Dự báo làn sóng rao bán đất nền lan rộng ở các tỉnh phía Nam và có thể còn tăng trong những tháng tới. Thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất 1 - 2 năm để tái cấu trúc và phục hồi. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán lúc này đều giảm giá.

Tại Hà Nội, ở các huyện ven trung tâm Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ… hàng loạt thông tin rao bán đất nền cắt lỗ, giảm sâu. Tuy nhiên, mức giá đưa ra thường chỉ giảm nhẹ so với đầu năm 2022, nhưng cao hơn gấp 2 lần so với năm 2019.

Đơn cử, một lô đất gần 100m ở Bãi Dài (huyện Thạch Thất) đang được rao bán cắt lỗ với giá 2,4 tỷ đồng (tương đương khoảng 25 triệu đồng/m2). Giá rao cắt lỗ tiền tỷ nhưng ghi nhận tại thười điểm hiện tại giá đất hiện tại ở khu vực này đang dao động từ 17 đến 25 triệu đồng/m2, vẫn cao gấp 1,5-2 lần so với thời điểm giá năm 2019, tùy từng vị trí.

Theo anh Đỗ Tuấn Anh, môi giới bất động sản tại Hà Nội, đất nền thời gian qua có xu hướng giảm giá do thanh khoản đi xuống. Tuy nhiên, những trường hợp giảm giá sâu trên 30% đều đến từ những lô đất có vị trí xấu và chủ cần rao bán gấp. Còn với những nhà đầu tư không chịu nhiều áp lực tài chính cũng chấp nhận giảm lãi, giảm giá nhưng không giảm quá sâu. Họ vẫn đang nghe ngóng thêm về tín hiệu của thị trường.

Theo dữ liệu lớn của một đơn vị nghiên cứu về bất động sản, mức độ quan tâm đất nền những tháng đầu năm nay đã giảm khoảng 60% so với năm 2021 và giảm 30% so với năm 2022. Đáng nói, dù không có nhiều giao dịch, tính thanh khoản đang bị đứt gãy, nhưng giá đất nền vẫn đang neo ở mức cao. Cụ thể, đầu năm nay, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì, giá đất nền được rao bán trung bình khoảng 15-55 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích. Khu vực Long Biên cũng có giá cao ở mức 85 triệu đồng/m2.

Giá rao bán đất nền tại huyện Gia Lâm cũng có xu hướng tăng, cụ thể giá đã tăng từ 47 triệu đồng/m2 tăng lên 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm nay. Ngoài ra, huyện Thạch Thất và huyện Đan Phượng cũng có giá rao bán tăng mạnh so với năm 2022.

Có nên “xuống tiền” thời điểm này?

Nhận định về thị trường đất nền, trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay: “Giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đang được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá tại thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra “sốt đất”. Tuy nhiên, việc “cắt lỗ” thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Đính cũng đánh giá, thị trường bất động sản chung đang chững lại, thanh khoản ở mức thấp. “Giữa bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư đều đang nghe ngóng các tín hiệu mới của thị trường nên chưa xuống tiền, dù giá đã giảm. Bên cạnh đó, dòng vốn của các nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng, lãi suất neo cao. Tuy nhiên, tôi cho rằng đây chỉ là xu hướng ngắn hạn. Về dài hạn đất nền vẫn là kênh đầu tư đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt”, ông Đính nói.

Ông Đính thẳng thắn nêu quan điểm: “Quý II sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Nhất là dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch sẽ khó giảm bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát... Mức giá đất nền có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới”.

Lý giải về nghịch lý giá rao cắt lỗ sâu nhưng giá rao bán đất nền vẫn ở mức cao, ông Đính cho rằng, sở dĩ đất nền vẫn có xu hướng tăng giá là do kỳ vọng của người mua. Đối với loại hình đất nào có dòng tiền thì khả năng tăng giá vẫn cao. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định, có dư địa tăng giá.

Theo các chuyên gia, những khó khăn của thị trường bất động sản chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn. Theo đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ việc tiếp tục rót tiền vào sản phẩm nào, thậm chí nhà đầu tư không nên cố gồng giữ tài sản chờ lên giá. 

Đưa ra lời khuyên, ông Đính cho rằng, hiện nay chưa phải thời điểm thích hợp để xuống tiền, bởi mặc dù giá đất nên ven Hà Nội hay TP.HCM đã giảm nhưng vẫn tương đối cao. Những người mua đất vùng ven phải 70 - 80% là đầu tư, đầu cơ và không có nhu cầu thực. Thông thường, những người này đa phần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, do đó họ đang chịu áp lực khá lớn.

Trong 3 tháng, Tp.HCM chỉ bán được 19 căn nhà liền thổ

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, số lượng giao dịch tại thị trường nhà liền thổ TP.HCM ghi nhận mức giảm mạnh 91,7% so với quý trước (giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước). Cả quý 1/2023 chỉ có 19 căn bán nhưng chủ yếu là ở dự án cũ, không có nguồn cung mới. Hầu hết người mua cũng như nhà đầu tư áp dụng chiến thuật “chờ thời" và "nghe ngóng" trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý.

Về nguồn cung, nhà liền thổ TP.HCM tiếp tục xu hướng trầm lắng. Cả quý 1/2023, không ghi nhận dự án mở bán mới. Do đó, số căn mở bán mới giảm mạnh 67,9% so với quý trước (giảm 93,6% so với cùng kỳ năm trước).

Giá sơ cấp trung bình của các dự án nhà liền thổ giảm nhẹ 2-3% so với quý trước (tính trên mỗi dự án), do chủ đầu tư có xu hướng giảm giá nhằm thu hút người mua. Trong khi đó, giá bán thứ cấp trung bình giảm nhẹ 0,5% so với quý trước. Ngược lại, khu Nam Sài Gòn ghi nhận tăng trưởng khả quan ở mức 1,74% so với quý trước, nhờ vào chất lượng sản phẩm và nhu cầu ổn định tại khu vực này.

Theo JLL, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.000 căn và 1.000 căn vào năm 2023. Tương tự, nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.