Thị trường ổn định, hết thời môi giới tung hô “còn đất đâu mà mua”

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường đất nền tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh đã từng chứng kiến nhiều đợt nóng sốt. Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước cũng đã được gọi tên nhiều lần trong cơn sốt đất này. Đất nền ở các khu vực đã liên tục nhảy múa về giá trong khoảng thời gian ngắn. Thậm chí có một số dự án ở Nhơn Trạch, giá đất nền đã tăng trong thời gian 20 năm, hiện mới hạ nhiệt. Có nhiều nhà đầu tư đang chịu lỗ lên đến hàng tỷ đồng khi ôm đất nền dự án ở nơi đây. 

Ví dụ như dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An (thuộc Nhơn Trạch - Đồng Nai) do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, quy mô là hơn 223 ha. Những nền đất ở trong khu đô thị này cũng đang ghi nhận giảm tốc về giao dịch lẫn giá bán. Mức giảm giá phổ biến ở trong thời gian gần đây là từ 400 triệu đồng cho đến cả tỷ đồng/nền.  

Cũng tương tự, khu đất dự án 150ha thuộc sở hữu của Công ty Xây dựng Hà Nội cũng chung tình trạng. Giá của các nền đất ghi nhận đã giảm mạnh so với thời điểm đầu năm 2022. Có nhiều nhà đầu tư vẫn đang ôm hàng ở đây ngậm ngùi nhìn giá lao dốc, trong khi nếu muốn bán cũng sẽ khó khăn ở giai đoạn này. 

Những dự án này lấn sân vào thị trường Nhơn Trạch từ thời điểm năm 2003 ngay khi có thông tin quy hoạch Nhơn Trạch và trở thành đô thị loại 2. Mặc dù vậy thì sau thời gian 20 năm, quy hoạch này vẫn còn nằm ở trên giấy. Trong khi đó, các lô đất ở dự án cũng đã liên tục được nhà đầu tư, môi giới thổi giá. Và nhiều thê shej nhà đầu tư đã mua đi bán lại các lô đất này, hiện tại giá thứ cấp cũng đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm đầu. 

Thời gian gần đây, mức giảm phổ biến đất nền ở Nhơn Trạch là từ 30 - 40% so với thời điểm đầu năm 2022. Những sàn giao dịch ở khu vực đóng cửa gần hết và môi giới rút khỏi thị trường. 

Nhớ thời điểm năm 2016 - 2018, nơi đây được xem là tụ điểm của môi giới bất động sản. Các nhà đầu tư ở khắp nơi đổ về đây mua bán và lướt sóng. Hay có nhiều môi giới kiêm nhà đầu tư hái ra tiền nhờ vào những giao dịch đất nền liên tục. Hay thậm chí là vào năm 2020, khi mà thị trường các khu vực im ắng thì đất nền Nhơn Trạch vẫn diễn ra các đợt sốt đất. 

Đặc biệt, các môi giới bất động sản ở khu vực này đã dùng chiêu thức “khan hàng” để tạo ra tâm lý mua bán. Và “còn đất đâu mà mua” được xem là câu nói kinh điển của môi giới tại Nhơn Trạch một thời. 

Thời điểm đó, khi hỏi môi giới thì họ liên tục nói hết hàng để nhà đầu tư xuống tiền một cách nhanh chóng. 

Mặc dù vậy thì sau đó nguồn hàng vẫn được bán ra khá là nhiều, đa số đều là các nhà đầu tư sang nhượng với nhau, chênh thu hàng trăm triệu đồng mỗi lô. Chẳng hạn như nền đất 90m2 trong dự án ở xã Long Thọ vào tháng 12/2018 có mức giá là 800 triệu đồng, bước sang tháng 1/2019 thì giá đã tăng lên 1 - 1,1 tỷ đồng/nền. Cho đến năm 2020, mức giá này đã tiếp  tục tăng lên 1,4 - 1,5 tỷ đồng/nền. Chưa kể các nền đất có mặt tiền ở các xã Phước Khánh, Đại Phước có mức giá chạm mốc từ 30 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2022 là điều rất dễ thấy trong suốt thời gian dài tăng giá bằng lần. 

Cho đến thời điểm hiện tại, đất nền khu vực này cũng ghi nhận được sự lao dốc về giá. Các nền đất từ 1,3 - 1,4 tỷ đồng đã giảm về mức 900 triệu đồng cho đên s1 tỷ đồng, thậm chí là có lô đất cần bán gấp nhà đầu tư gửi lại môi giới bán ở mức 600 triệu đồng/lô cho diện tích gần 100m2. Còn các nền giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng, mức giảm giá phổ biến là từ 300 - 500 triệu đồng. Bên cạnh các nhà đầu tư kịp thoát hàng từ thời điểm năm 2021 - 2022 hiện tại có khá nhiều nhà đầu tư ôm đất và chờ thị trường. Trong số đó cũng có không ít nhà đầu tư đầu tư theo cặp hoặc là ôm theo lo. Họ nghĩ rằng sẽ lướt sóng để có thể thu chênh nhưng hiện tại đã ngậm ngùi nhìn giá giảm sâu. 

Điều đáng nói là sau nhiều lần lên cơn sốt, những dự án đất nền ở Nhơn Trạch không hề có người về ở thực. Mới đây, khi quay lại với dự án tại xã Long Thọ nhận thấy chỉ có vài căn nhà mới được xây lên, nằm lọt thỏm vào khu đất rộng hàng trăm ha. Có rất nhiều nguồn hàng đang được chào bán với mức giá giảm hàng trăm triệu đồng. Điều này cũng hoàn toàn trái ngược với những gì môi giới bất động sản từng nói “còn đất đâu mà mua”. 

Theo ghi nhận cho thấy, có nhiều môi giới đất nền ở Nhơn Trạch từng kiếm hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, thậm chí là vào mỗi tuần. Hiện tại cũng có khá nhiều người bỏ nghề hay sống cầm chừng để chờ đợi thị trường. Đây cũng là điều rất dễ hiểu sau những cơn sốt đất đi qua, một thời giá tăng mạnh. 

Dữ liệu từ Nhà Tốt cho thấy, từ mức giá 12 - 29 triệu đồng/m2 vào năm 2020 thì đất nền ở toàn khu vực Nhơn Trạch hiện tại cũng đã lên mức 17 - 39 triệu đồng/m2. Như thế, tính bình quân giá đất ở đây cũng đã tăng từ 30 - 50% trong thời gian 4 năm qua. Mức giá này cũng ngang ngửa với một số khu vực ở TP. Hồ Chí Minh. 

Như thế, những diễn biến ở thị trường này cho thấy, sau khoảng thời gian tăng giá mạnh thì đất nền dự án Nhơn Trạch cũng đang về dần mức giá thực hơn. Có nhiều nhà đầu tư ôm đất sau cùng cũng đang chứng kiến giá đất giảm mạnh và thanh khoản yếu. Họ đa số đều là nhà đầu tư thứ cấp mới vào thị trường, ôm những lô đất đã tăng bằng lần trước đó. Trong khi các nhà đầu tư lâu năm đã gần như thoát hàng vào thời điểm năm 2018 - 2019.