Bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn sẽ là “tâm điểm” của thị trường

Theo Nhịp sống thị trường, Báo cáo Triển vọng Đông Nam Á 2023 của Cushman & Wakefield cho thấy Đông Nam Á dự kiến đạt mức tăng trưởng trung bình 4,7% vào năm nay, gần với tốc độ tăng trưởng trung bình trước đại dịch khoảng 5% hàng năm, theo đó trở thành một trong những vùng tăng trưởng hàng đầu của nền kinh tế toàn cầu.

Cushman & Wakefield cho biết thị trường địa ốc tại khu vực Đông Nam Á sẵn sàng hồi phục vào năm 2023 trong bối cảnh này, và hoạt động mạnh mẽ hơn trong khoảng 10 năm tới. Đối với sự hồi phục này, các động lực chính bao gồm việc Trung Quốc mở cửa trở lại hậu đại dịch. Đó là động lực giúp Châu Á Thái Bình Dương với Đông Nam Á là khu vực được hưởng lợi chính và đạt được tăng trưởng thương mại mạnh mẽ hơn trên khắp các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.

Năm 2022 là một năm bội thu với doanh số bán đầu tư bất động sản SEA dù môi trường đầu tư đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất và lạm phát không ngừng tăng. Năm 2022, tổng doanh số đầu tư đạt 18,8 tỷ USD, cao nhất trong khoảng 10 năm qua.

Cũng theo đơn vị này, Đông Nam Á được kỳ vọng trở thành khu vực ghi nhận tăng trưởng kinh tế toàn cầu. Dự kiến, khu vực này đạt tốc độ tăng trưởng 4,7% vào năm 2023, tiệm cận với mức tăng 5% hàng năm ở giai đoạn trước khi xảy ra đại dịch Covid 19.

Tùy thuộc vào cơ cấu kinh tế và giai đoạn mở cửa trở lại, các quốc gia tại khu vực Đông Nam Á có tốc độ tăng trưởng kinh tế khác nhau. Việt Nam và Philippines được dự báo sẽ đứng đầu tăng trưởng vào năm 2023, với mức tăng trưởng lần lượt là 5,8% và 7,1%. Mặt khác, sau đà hồi phục kinh tế mạnh mẽ vào năm 2021 và 2022, Singapore và Malaysia sẽ tăng trưởng chậm lại. Ngoài ra, nền kinh tế ASEAN duy nhất chứng kiến mức tăng trưởng GDP mạnh hơn vào năm 2023 so với năm 2022 sẽ là Thái Lan.

Theo Giám đốc điều hành và đại diện khách thuê khu vực Châu Á Thái Bình Dương, Ấn Độ và Đông Nam Á của Cushman & Wakefield - ông Anshul Jain, nền kinh tế Đông Nam Á vẫn rất lớn và sở hữu số lượng dân lớn thứ 3 sau Trung Quốc và Ấn Độ dù tốc độ tăng trưởng kinh tế tại các thị trường là khác nhau. Khu vực Đông Nam Á đem tới nhiều cơ hội đầu tư với tư cách là một khu vực đang phát triển nhanh chóng, khi được hưởng lợi từ các xu hướng thương mại toàn cầu hiện nay cũng như môi trường địa chính trị.

Nền kinh tế Việt Nam ghi nhận sự hồi phục trong năm 2022 với mức tăng trưởng GDP đạt 8%, cao hơn so với dự báo trước đó của đa số các tổ chức kinh tế (6,5-7,5%). Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định với dự báo GDP đạt từ 5,9% - 7,3% mặc dù triển vọng kinh tế toàn cầu 2023 sụt giảm. Thế nhưng, đối với nhà đầu tư, họ vẫn khá thận trọng bởi Việt Nam vẫn là nước chịu sự phụ thuộc vào hoạt động thương mại với các đối tác toàn cầu, cũng như sức ép lạm phát gia tăng và chính sách thắt chặt tiền tệ và tài khóa tại nhiều quốc gia.

Theo nhận định của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, hoạt động đầu tư vào Việt Nam cũng sẽ được thúc đẩy nhờ hiện tượng khu vực hóa thương mại và đa dạng hóa chuỗi cung ứng gia tăng tại Đông Nam Á, nhất là ở mảng văn phòng và nhà ở, hậu cần và công nghiệp. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ trở nên trưởng thành hơn và thể chế hóa một khi chính sách được hoàn thiện, môi trường kinh doanh thuận lợi và hiệu quả hành chính được tối ưu hóa.

Tại TP HCM, nhu cầu văn phòng được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng khả quan trọng năm nay, nhất là các tòa nhà chất lượng cao ở vùng trung tâm mặc dù có ghi nhận tốc độ tăng trưởng chậm hơn. Thời gian hoàn thành một vài tòa nhà văn phòng trong trung tâm TP HCM đã bị ảnh hưởng bởi việc chính phủ tiếp tục đẩy mạnh nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư bất động sản và những vụ án trong quý cuối của năm ngoái. 

Thế nhưng, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, một số trung tâm văn phòng mới với những dự án hạng A được xây dựng bên ngoài trung tâm, dịch chuyển về phía Đông (TP Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7).

Còn tại TP Hà Nội, việc các trung tâm kinh tế mới đang được xây dựng trở thành tâm điểm chú ý của nhiều chủ đầu tư và doanh nghiệp trong bối cảnh tình trạng nguồn cung văn phòng ở trung tâm thành phố trở nên khan hiếm. Phần lớn nguồn cung văn phòng tương lai đang được xây dựng bên ngoài trung tâm, nhất là các quận nội thành khu vực phía Tây. Đối với những tập đoàn lớn, những tòa nhà chất lượng cao sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu để họ thuê văn phòng và mở rộng hoạt động kinh doanh. 

Các nhà đầu tư cũng nên theo dõi khung pháp lý đang được hoàn thiện để có chiến lược triển khai đầu tư một cách tốt nhất. Ngoài ra, họ cũng có thể tham gia thị trường thông qua liên doanh với các nhà phát triển nội địa có uy tín.

Đối với phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang tại TP HCM, gần đây thị trường đã ghi nhận tình trạng thừa cung, tâm lý thị trường và nhu cầu đều sụt giảm. Ngoài ra, một số yếu tố khác khiến thị trường nhà ở dự kiến sẽ có tốc độ tăng trưởng chậm lại trong năm 2023 có thể kể đến như việc Chính phủ triển khai kiểm soát tín dụng đối với ngành bất động sản Việt Nam, lãi suất tăng cao cũng như những vấn đề về pháp lý dự án và quy định phát hành trái phiếu thắt chặt.

Thế nhưng, những phân khúc có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân, trong đó có cả phân khúc trung cấp và cao cấp vẫn sẽ tiếp tục nhận được sự chú ý từ thị trường.

Về phân khúc công nghiệp, trung tâm sản xuất mới đang được kỳ vọng là khu vực miền Nam. Trong thời gian tới, loại tài sản được ưa chuộng có thể sẽ là mô hình nhà xưởng xây sẵn nhờ giá thuê đất và chi phí sử dụng đất tăng. Mặt khác, miền Bắc lại chứng kiến sự quan tâm lớn vào mô hình nhà kho xây sẵn. 

Do ảnh hưởng của lạm phát và những bất ổn của kinh tế toàn cầu, nên đa số giới chuyên gia đều dự báo tăng trưởng bất động sản công nghiệp năm 2023 sẽ giảm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn có cơ hội tốt để tìm kiếm tài sản, nhằm đầu tư và chuẩn bị cho việc mở rộng một khi thị trường chứng kiến nhiều tài sản thoái vốn.

Theo ông Anshul nhận định, việc mở cửa trở lại của Trung Quốc sẽ là chất xúc tác đối với các nền kinh tế tại khu vực Đông Nam Á. Bởi lẽ, Trung Quốc là điểm đến xuất khẩu quan trọng. Một tín hiệu tốt cho các khoản đầu tư thương mại, công nghiệp và dân cư trong khu vực này chính là nhu cầu tiêu dùng cao hơn bên ngoài Trung Quốc. Trong thời gian tới, nhờ sự thúc đẩy mạnh mẽ của ngành du lịch, tài sản khách sạn và bán lẻ cũng có thể ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất.

Báo cáo cũng chỉ ra rằng sự tăng trưởng của thị trường Đông Nam Á trong thập kỷ tới cũng sẽ đến từ những động lực tích cực khác như tỉ lệ đô thị hóa ngày càng tăng được thúc đẩy bởi quá trình chuyển đổi kỹ thuật số. Nhờ đó, những cơ hội thị trường to lớn sẽ được mở ra, góp phần đẩy mạnh nhu cầu bất động sản tại khu vực Đông Nam Á. 

Bên cạnh đó, một mảng đầu tư thiết yếu đang gia tăng tại khu vực Đông Nam Á đang được xem là tính bền vững khi các nền kinh tế lớn của khu vực này cam kết đặt mục tiêu về công trình xanh. Báo cáo Nền kinh tế xanh năm 2022 của Đông Nam Á cho biết vào năm 2030, thị trường công trình xanh có thể trị giá lên tới 20 đến 25 tỷ USD.