Giao dịch bất động sản nhà ở trung, cao cấp “nóng” trở lại, người mua có nên đầu tư?

Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nguồn cung giảm 20%

PV: Ông đánh giá như thế nào về nhu cầu nhà ở hiện nay?

TS.Nguyễn Văn Đính: Tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng trong khi nguồn cung giảm tới 20% mỗi năm kể từ năm 2018. Về lâu dài, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm, không thể đáp ứng nhu cầu thiết thực về nhà ở của đại đa số người dân.

PV: Như ông vừa nói, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm. Vậy đâu là giải pháp cải thiện nguồn cung?

TS.Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, các nhà phát triển dự án cần hạ giá bán để thu hút người mua, giảm áp lực thanh khoản.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Tuy nhiên, các sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm thành phố. Giá nhà phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân ở các trung tâm thành phố là không thể. Do đó, đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ. Bởi sức hút của thành phố quá lớn nên ai cũng đều muốn có nhà ở đây, hạ giá nhà sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng lên và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

Để cải thiện nguồn cung phù hợp với đại đa số người dân cần phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là giảm người vào thành phố, phát triển dự án nhà ở tại ngoại thành, các tỉnh vùng ven thành phố lớn.

PV: Giá nhà đất tại khu vực trung tâm tăng phi mã, quỹ đất ngày càng khan hiếm nhưng vì sao doanh nghiệp lại không mặn mà với những dự án nhà xã hội, thưa ông?

TS.Nguyễn Văn Đính: Thực tế hiện nay, hầu hết doanh nghiệp hiện không mặn mà làm dự án nhà ở xã hội, do chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao mà giá bán nhà thực tế thì vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá nhà nước, vừa khống chế lợi nhuận đầu ra. Cùng đó, dự án bị "đắp chiếu”, đội vốn do mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục. Hơn nữa, hiện các khoản chi phí xây dựng chung cư bao gồm: chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng.... Trong các khoản chi phí nói trên, theo thông tin từ các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất, xung quanh 10-30%.

Làm một phép tính đơn giản, cộng tất cả các chi phí trên, mức giá xây dựng hoàn thiện cơ bản 1m2 căn hộ thương mại bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2. Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn thì doanh nghiệp vẫn không thể làm được nhà giá phù hợp tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Bởi chi phí tạo lập quỹ đất rất cao và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao.

Theo tôi, cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại. Xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Cụ thể bằng công cụ chẳng hạn như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội... có như vậy mới thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này.

Tầng lớp trung lưu cao, tiêu chí khắt khe hơn về chất lượng nhà ở

PV: Theo ghi nhận, thị trường nhà ở trung, cao cấp tại một số thành phố đang có sự tăng trưởng, đón dòng tiền quay trở lại khi tâm lý nhà đầu tư phục hồi. Đây có phải lợi thế để phân khúc này thu hút nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, thưa ông?

TS.Nguyễn Văn Đính: Hiện nay, tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm. Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số (tương đương hơn 50 triệu người Việt Nam) sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu. Do đó, nhóm cư dân này có các tiêu chí ngày càng khắt khe hơn về chất lượng nhà ở, các dịch vụ tiện ích và chất lượng không gian sống.

Chính vì vậy, trong giai đoạn vừa qua, khá nhiều chủ đầu tư dự án tập trung vào phân khúc bất động sản trung, cao cấp, vì đây là phân khúc có tiềm năng và lợi nhuận tốt, có nhu cầu thực sự trong xã hội ở cả phương diện đầu tư và mua để ở.

Điều đáng nói, sau giai đoạn tự điều chỉnh, thanh lọc và tái cấu trúc của thị trường bất động sản, từ đầu năm 2023, niềm tin và dòng tiền đầu tư đã từng bước quay trở lại, khi yếu tố tâm lý được phục hồi, trạng thái dè dặt, nghe ngóng không còn nhiều.

Đơn cử tại Hà Nội, giao dịch đã quay trở lại ở một số dự án chất lượng tốt, bảo đảm pháp lý bởi tâm lý nhà đầu tư đã sẵn sàng hơn. Dự báo hết quý I, lượng giao dịch trên thị trường có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022.

Theo quan điểm của tôi, tại thời điểm này, khi thị trường đang tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá bất động sản trung, cao cấp cũng dần tiệm cận với giá trị thực. Đây là cơ hội để những người có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn phân khúc này đầu tư, tăng sức mua cho thị trường. Điều đáng nói, các sản phẩm chung cư trung - cao cấp (đa dạng tiện ích, không gian sống, vị trí kết nối thuận tiện…) đều là những sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín, đầy đủ pháp lý và mức giá hiện tại rất tốt. Giá sẽ nhanh chóng tăng trở lại ngay khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục trong năm nay nên người mua cần tận dụng “cơ hội vàng”.

Nguồn cung đang rất khan hiếm nên những dự án chung cư pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng tốt với đa dạng tiện ích, không gian sống xanh, có vị trí kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm vẫn luôn có giao dịch, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư sẵn tiền mặt bởi khả năng khai thác tốt, ít chịu ảnh hưởng bởi những biến động của thị trường, có tính ổn định giống như nhà đất trong phố. Thời điểm này, đa số các giao dịch sẽ hướng đến nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư cho thuê của người nắm giữ sẵn tiền mặt, ít có giao dịch mang tính đầu cơ.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đã “tan băng". Ông có đồng tình quan điểm này?

TS.Nguyễn Văn Đính: Hết quý I/2023, thị trường bất động sản có những tín hiệu tốt để “phá băng” nhờ hàng loạt động thái hỗ trợ từ Chính phủ, như việc thành lập tổ công tác rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang vướng mắc. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục ban hành công điện đôn đốc đơn vị liên quan xem xét, tìm cách tháo gỡ khó khăn ở từng địa phương.

Điều đáng nói, Nghị quyết 33/ NQ-CP ra đời đã kịp thời gỡ khó những điểm nghẽn cần khơi thông cho thị trường bất động sản trong thời điểm hiện nay. Đây là một cơ hội mà các doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng để tái cơ cấu lại các sản phẩm cung ứng phân khúc nhà phù hợp với đại bộ phận người dân. Đặc biệt, chú trọng quản trị doanh nghiệp cũng như nguồn vốn cho thật hiệu quả.

Với điểm nghẽn về nguồn vốn, Chính phủ lại đưa ra phương án tháo gỡ rất cụ thể, khi giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay kèm lãi suất thấp hơn thị trường. Đây là liều thuốc bổ rất có giá trị hỗ trợ thị trường vào thời điểm này, nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này.

Bên cạnh đó, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân cũng cần lưu ý những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành, nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn thì cũng cần quan tâm, kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định.

Đồng thời, Nhà nước đang điều chỉnh khung pháp lý cho hoạt động M&A bất động sản thông qua các chính sách. Việc điều chỉnh tập trung theo hướng tránh chồng chéo với văn bản pháp luật. Mặt khác, Nhà nước cũng đề cập đến việc doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc hoạt động sản xuất kinh doanh, và cơ cấu lại dòng sản phẩm để thị trường dễ hấp thụ. Bởi đưa ra thị trường sản phẩm phù hợp nhu cầu số đông là một trong những giải pháp về nguồn vốn giúp doanh nghiệp bất động sản có thể “tự cứu mình.

PV: Xin cảm ơn ông!