Phân khúc bất động sản bán lẻ Hà Nội sẽ đi theo hướng nào?

Đón “sóng” từ các nhà đầu tư bán lẻ quốc tế

Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ và dịch vụ của năm 2022 tại TP. Hà Nội đạt trên 5.679 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 19,7% nếu so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt trên 4.475 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng hơn 14,3% so với cùng kỳ năm 2021. Năm 2022 được xem là năm bản lề, là thời điểm thị trường bán lẻ ghi nhận rất nhiều dấu hiệu phục hồi sau những tác động của dịch bệnh Covid 19.

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, trong Quý 4 năm 2022, diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê mới tại Hà Nội đạt  trên 63.000m2, tăng trên 360% tính theo năm. Trong khi đó, khối đế bán lẻ chiếm tới 62%, trung tâm mua sắm chiếm 29% và các trung tâm bách hóa là khoảng 9%.

Nhìn nhận về phân khúc bất động sản này, bà Hoàng Diệu Trang, chuyên gia cao cấp, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội cho rằng: “Đối với những kế hoạch mở rộng đã bị tạm dừng từ trước đó vì ảnh hưởng Covid – 19, bước sang 2022, chính là thời điểm mà nhiều thương hiệu bắt đầu tìm kiếm lại mặt bằng bán lẻ để quya lại hoạt động. Vậy nên, cũng có thể thấy, mặc dù những hoạt động này chưa thực sự sôi động như trước. Thực tế, những doanh nghiệp bán lẻ xem 2022 là một bước thử mới cho thị trường này hơn là thời điểm trực tiếp để đầu tư.

Theo vị chuyên gia này, các nhà đầu tư vẫn đang quan sát cách thị trường này hoạt động trở lại sau dịch bệnh, cùng với sự thay đổi về thói quen mua sắm sẽ định hình lại trên thị trường ra sao để có thể chuẩn bị một kế hoạch lớn hơn cho tương lai gần. Nói vậy, để thấy rằng, xuyên suốt trong năm 2022 thị trường bán lẻ vẫn chứng kiến sự mở rộng của nhiều nhãn hàng lớn, các chuỗi bán lẻ lớn xuất hiện, những doanh nghiệp bán lẻ tư nhân lại có tốc độ mở rộng thị trường chậm hơn, dè dặt hơn trong vấn đề lựa chọn mặt bằng thuê phù hợp.

Trong khi đó, báo cáo của Savills Việt nam cho thấy, trong quý 4 năm ngoái, tổng nguồn cung bất động sản mặt bằng bán lẻ tăng trưởng trung bình chỉ đạt 4%/năm trong 5 năm qua. Tuy nhiên, do không có nhiều nguồn cung mới, nguồn cung chỉ đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng khoảng 4% theo năm. Trong đó, nhiều thương hiệu bán lẻ, mặt bằng những trung tâm thương mại có vị trí, có chất lượng xây dựng tốt vẫn là điểm đến được kỳ vọng nhiều nhất. Đặc biệt, những nhãn hàng quốc tế luôn có tiêu chí nhất định trong việc lựa chọn mặt bằng và không phải trung tâm thương mại nào cũng có sức hấp dẫn đối với thương hiệu quốc tế.

Nhận định về vấn đề tiêu chí lựa chọn địa điểm của những thương hiệu bán lẻ, bà Trang cho biết: “Trung tâm thương mại luôn thu hút được nhu cầu lớn là phải hội tụ đủ nhiều yếu tố như về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng chuẩn tốt nhất và đi kèm với các thiết kế và mô hình hấp dẫn hơn. Đặc biệt, nhu cầu đối với mặt bằng tại những dự án này luôn ở mức cao, thậm chí nhiều nhãn hàng phải nằm trong danh sách đợi để có thể có mặt bằng cho thuê tại một số trung tâm thương mại như vậy.”

Nguồn cầu sẽ tăng cao

Theo dự báo của các tổ chức, năm 2023 nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ, tăng mạnh tại Thủ đô Hà Nội từ nhiều tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động. Giai đoạn từ năm 2023 đến năm 2025, hàng loạt những dự án thương mại được bổ sung vào thị trường bán lẻ Hà Nội, trong đó gồm: 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, Techcombank Tower, Vinacomin Tower... với tổng diện tích hơn 250.000m2. Đáng chú ý, những dự án tại khu Starlake phía Tây Thủ đô cũng sẽ cung cấp thêm 430.000m2, tương ứng khoảng 28% nguồn cung trong tương lai, có thể nhận thấy nguồn cung của phân khúc này hiện đang khá dồi dào, đảm bảo được nhu cầu khách thuê gia tăng trong thời gian tới. Đáng chú ý, tại thị trường TP.Hà Nội đến năm 2024 sẽ chào đón thêm ít nhất là 06 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ xanh.

Dự kiến giá thuê mặt bằng năm 2023 tăng trung bình khoảng từ 2% đến 3%, tỷ lệ lấp đầy vẫn giữ mức trên mức 90%. Sự cải thiện về cơ sở hạ tầng kết nối khu vực trung tâm, có giá thuê phải chăng, các dự án mới hơn với công nghệ tiên tiến hiện đại, không gian phong phú để phát triển, tại các khu vực lân cận trung tâm ngày càng trở nên hấp dẫn khách thuê hơn. Vậy nên, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới  đang trải qua một số các vấn đề chung như: Áp lực từ lạm phát, tăng lãi suất, hay nguy cơ về một cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, thì phân khúc bất động sản cho thuê vẫn được xem là một điểm sáng.

Theo chuyên gia Vũ Nhung của Colliers Việt Nam, các hoạt động du lịch sôi nổi trở lại được xem là một nhân tố tác động lớn đến hoạt động bán lẻ, dịch vụ tiêu dùng tại Việt Nam. Quan trọng hơn cả là kinh tế tăng trưởng tốt, mức lạm phát được kiểm soát đã giúp cho phân khúc bất động sản bán lẻ, văn phòng cho thuê phục hồi nhanh hơn, đây là phân khúc có nhiều tiềm năng cho giới đầu tư trong năm 2023.

Theo vị chuyên gia này, đây là thời điểm, có nhiều nhà đầu tư, thương hiệu lớn  đang thăm dò những mặt bằng có vị trí đẹp, có diện tích phù hợp và chờ đợi các điều chỉnh từ thị trường này, cũng như các chính sách vĩ mô hỗ trợ của Nhà nước, để tiếp tục mở rộng các hoạt động kinh doanh.

Một số chuyên gia bất động sản cũng cho rằng,  năm 2023 và những giai đoạn tiếp theo, cũng sẽ có một số nhà đầu tư nước ngoài. Trongđó, các những thương hiệu cao cấp sẽ gia nhập vào thị trường Việt Nam, kéo theo đó là nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tăng cao, đặc biệt nhất là những mặt bằng hạng sang tại các khu trung tâm. Cùng với đó, với việc Trung Quốc mở cửa trở lại đường biên giới cũng như cho phép du lịch quốc tế hoạt động sẽ giúp cho thị trường bán lẻ của Việt Nam được hưởng lợi rất lớn, từ đó, giúp phục hồi mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Hiện nay Việt Nam cũng đang thu hút các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm đến từ các quốc gia như: Hàn Quốc, Nhật Bản Trung Quốc, Hong Kong, Singapore và Indonesia... điều này cũng sẽ gia tăng sự hiện diện bán lẻ trong giai đoạn tới cuả năm 2023.

Ngoài ra, hiện nhu cầu thuê  mặt bằng cũng đang gia tăng từ rất nhiều đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng hơn sau dịch bệnh covid -19, như các ngân hàng, thương mại điện tử, hay công nghệ thông tin... nên thị trường này trong thời gian tới sẽ tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cầu khá cao.