“Cái khó, ló cái khôn” của những nhà đầu tư đang mắc kẹt đất vùng ven

Tìm nguồn lợi nhuận chứ không muốn “cắt lỗ”

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ở thời điểm hiện tại lãi suất tăng cao, nhà nước siết tín dụng với bất động sản khiến dòng tiền bị thu hẹp, thanh khoản giảm và các sản phẩm mới ra thì trường cũng ít dần.

Do nhiều người có giai đoạn đầu tư theo phong trào, dùng đòn bẩy tài chính nhiều nên đã phải cắt lỗ khi không chịu được áp lực. Với tình hình này phải 1 đến 2 năm nữa thị trường bất động sản mới có khả năng bình ổn lại được.

Anh Lê Hồng Thái, một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội đang sở hữu hơn 1 ha đất ở huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình có nguồn gốc từ đất lâm nghiệp và đất trồng cây lâu năm chia sẻ: “Năm ngoái tôi mua gom đất ở khu vực này với mục đích sau này chuyển đổi một phần đất ở và xây dựng nhà vườn hoặc chờ tăng giá bán cho các đại gia làm khu sinh thái. Tuy nhiên do các chính sách về đất đai đã siết chặt cũng như thị trường bất động sản ngày càng thanh khoản kém, tôi quyết định không thể ngồi chờ mà phải tự tìm cơ hội để thu lợi nhuận”.

Theo lời anh Thái, với vị trí thoáng mát, gần sông suối nên trước mắt anh thuê người cải tạo mặt bằng để trồng rau sạch, nuôi lợn, gà kết hợp cho thuê địa điểm cắm trại, ăn uống. Về lâu dài anh sẽ đầu tư một số phòng nghỉ nhỏ để cho khách du lịch thuê hoặc có thể mở quán cafe phục vụ kinh doanh.

“Mô hình này gần giống như farmstay vừa có thể làm nông trại vừa có thể làm nơi lưu trú, nghỉ ngơi, ăn uống, tôi tin sau khi đi vào ổn định sẽ mang lại doanh thu tốt. Với số tiền bỏ ra hơn 10 tỷ mua đất trong đó có gần nửa phải vay ngân hàng nên tôi quyết tâm phải làm gì sinh ra lợi nhuận bù tiền lãi chứ không thể bán cắt lỗ được”, anh Thái nói thêm.

Chị Hoàng Thị Lan ở TP Hồ Chí Minh cũng cho biết, hồi đầu năm gia đình chị mua một khu đất rừng sản xuất cách TP Nha Trang chừng 15km. Thời điểm ấy môi giới nói rằng quy định không được phép xây dựng nhà ở nhưng mình có thể “lách luật” bằng cách mua nhà sàn nguyên khối mang về đây đặt. Do không thể lướt sóng và cũng chưa thấy khu đô thị gì có dấu hiệu sắp xây dựng khiến vợ chồng chị đứng ngồi không yên bởi số tiền đầu tư vào đây bị “mắc kẹt”.

“Những người may mắn mua đất rừng, đất vườn sau đó gần dự án, khu đô thị, khu sinh thái đều được đền bù giá cao hoặc bán đi với giá gấp đôi, gấp ba lần vốn đầu tư. Giờ rơi vào thế này nên vợ chồng tôi quyết định trước mắt nhờ chính quyền địa phương cắm cọc, phân định ranh giới rõ ràng. Sau đó làm một số thủ tục để được tự làm đường sá, hệ thống điện, thoát nước phục vụ làm trang trại và trồng cây”, chị Lan nói và cho biết, đây là lộ trình vài năm tới của chị trong lúc chờ thời cơ mới cho thị trường bất động sản.

Những vấn đề pháp lý nhà đầu tư cần biết

Mô hình nông trại nghỉ dưỡng cũng loáng thoáng xuất hiện ở một số bìa rừng cao su Bình Long của tỉnh Bình Phước. Qua chia sẻ, kể từ khi thanh khoản kém, các chủ đất đã thuê người tạo vườn sinh thái, dựng các căn nhà nghỉ dưỡng, mở nhà hàng, quán cafe phục vụ các đoàn du khách đến đây cắm trại. “Số tiền thu lời không cao như đầu tư đất các năm trước đây nhưng an tâm không bị thua lỗ bởi sản phẩm gốc chính là đất mình vẫn còn”, anh Nguyễn Hồng Quang, chủ một nông trại nghỉ dưỡng bày tỏ.

Một số nhà đầu tư khác cũng cho hay, thay vì mua đất vùng ven, đất ngoại thành chờ tăng giá thì việc chuyển đổi mô hình đầu tư, hướng đến nhu cầu trải nghiệm, phục vụ cộng đồng là hướng đi tốt. Yếu tố quan trọng để làm được việc này là sản phẩm mình mua phải có diện tích lớn, nằm ở khu vực thiên nhiên trong lành như gần sông, biển, số lớn.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc linh hoạt chuyển đổi mô hình từ đất vùng ven, đất rừng, đất trồng cây lâu năm thành trang trại nghỉ dưỡng để khai thác linh hoạt dòng tiền trong thời điểm thị trường gặp khó khăn là giải pháp tốt. Tuy nhiên nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến các vấn đề pháp lý khi mua bất động sản mô hình này.

Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích: Farmstay là mô hình nông trại kết hợp lưu trí, nghỉ dưỡng và thường được xây dựng trên đất rừng hoặc đất nông nghiệp. Điều này rõ ràng đã sai mục đích sử dụng, khi có các đoàn thanh kiểm tra bị bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ. Bên cạnh đó, việc xây dựng nông trại phải được chính quyền địa phương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồng ý bởi vị trí mà các chủ đầu tư làm là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.

Trong khi đó, mục đích sử dụng đất của đất nông lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm là để trồng rừng, trồng cây trong khi nếu để xây dựng mô hình Farmstay thì phải có nơi lưu trú, khó bãi, diện tích thương mại. Muốn làm được điều này buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của đất nông nghiệp, lâm nghiệp làm 50 năm cùng với các yếu tố quy hoạch nên việc để chuyển đổi sang đất ở, làm sổ đỏ là rất khó.

“Những ai muốn đầu tư mô hình này hoặc chuyển đổi thì phải thật sự cân nhắc, nhất là muốn xây dựng các công trình cố định phục vụ kinh doanh. Phải khi được sự chấp thuận của cơ quan chức năng và pháp lý rõ ràng thì việc hoạt động, kinh doanh mới đảm bảo an toàn”, luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa chia sẻ thêm.