Luật Đất đai sửa đổi: "Nóng” vấn đề định giá đất

Về dự Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hàng loạt vấn đề được Chính phủ đề xuất sửa đổi, bổ sung để giải quyết các bất cập phát sinh trong thực tiễn và thể chế hóa các chính sách quản lý, sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã nêu tại Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Trong đó, ba nội dung được cơ quan thẩm tra là Ủy ban Kinh tế đặc biệt quan tâm gồm: quy định về thu hồi, trưng dụng đất; xác định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo các chuyên gia, lợi ích nhóm trong định giá đất, tham nhũng, tiêu cực từ đất đai là những nguyên nhân cản trở và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng, thậm chí phát sinh khiếu nại, tố cáo.

Còn nhiều bất cập định giá đất

Đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang) cho biết, khung giá đất do Nhà nước quy định đã lạc hậu, trong khi đó giá trên thị trường cao vượt khung nhiều lần. Khi giải phóng mặt bằng, việc định giá đất được tính như trong khung, do đó người dân bức xúc, phản đối việc giải phóng mặt bằng, thực hiện đền bù và trả đất cho địa phương thực hiện các dự án.

Đại biểu Trần Văn Lâm cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã quy định việc bỏ khung giá và yêu cầu định giá đất sát với giá thị trường, như vậy cơ chế đã mở. Tuy nhiên, làm thế nào để thực hiện được mục tiêu trên lại đặt ra nhiều thách thức với cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi lẽ, việc định giá đất ở các địa phương, vùng miền chưa có đủ dữ liệu thông tin của thị trường để làm căn cứ xác định giá.

Trong khi đó, trình bày tờ trình về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại phiên họp sáng 1/11, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành cho biết: Về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa Nhà nước - thị trường - xã hội, dự thảo Luật bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.

Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá đất được xây dựng theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất, trong đó áp dụng bảng giá để để tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài ra sẽ mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức tư vấn, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập, khách quan. Phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể phù hợp với thẩm quyền của cấp huyện trong giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích...

Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách… Bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho các địa phương bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, nguồn sinh thủy, hỗ trợ phát triển.

Đưa ra góp ý Dự thảo Luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng đề nghị làm rõ nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường".

Uỷ ban Kinh tế đề nghị làm rõ quy định rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất mà Nghị quyết 18 đặt ra.

Tăng tính khách quan trong định giá đất

Trên thực tế, phương pháp thẩm định giá đất chưa phù hợp dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Báo cáo hồi đầu năm của UBND TP HCM cho biết, những bất cập tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, cụ thể: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chính giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá lại chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

Trong khi đó, tại Hà Nội, câu chuyện "lùm xùm" thẩm định giá đất 2 vị trí bên đường Lê Đức Thọ được cơ quan chức năng thẩm định làm căn cứ bồi thường chỉ 36 triệu đồng/m2 vừa qua cũng đã khiến người dân thuộc diện bị thu hồi bức xúc, bởi giá thực tế trên 150 triệu đồng/m2.

Thực tiễn này cũng cho thấy phương pháp định giá đất không phù hợp dẫn đến giá đất được phê duyệt làm căn cứ bồi thường cách rất xa giá thị trường, phương án tái định cư chưa thực sự bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.

Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Công ty Luật OPIC và Cộng sự, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa. Thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất. Sau khi xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua (trước đây khi xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để ban hành).

Cũng theo Luật sư Dũng, thực trạng này diễn ra chủ yếu là do thiếu các yếu tố về thông tin cho các công tác về định giá đất. Chính vì vậy để việc thực hiện được hiệu quả cơ chế phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường thì cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất trên cơ sở vào cuộc của Chính phủ, địa phương, tổ chức tư vấn độc lập trong việc tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Luật sư Dũng cũng cho biết, định nghĩa chính xác giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào nhiều chi tiết, yếu tố, thông tin cùng với thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng.

Mặt khác, về việc để cho UBND cấp tỉnh chủ động trong việc định giá thu hồi đất ở mặt tích cực chính là sự tạo điều kiện cho các địa phương được chủ động xác định giá đất sát thực với giá đất thị trường, đạt được mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất.

Tuy nhiên ở mặt còn lại cũng dẫn đến hệ lụy khi trao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng tiêu cực, nhũng nhiễu trong công tác thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

"Việc xác định giá đất sát với địa phương sẽ góp phần tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân", Luật sư Dũng nói.

Còn theo Đại biểu Trần Văn Lâm đưa ra quan điểm việc xác định tính toán giá đất phải do cơ quan chức năng có trách nhiệm tổng thể cả về chính trị, xã hội đứng ra xem xét. Vì vậy, việc định giá đất phải giao cho cơ quan chức năng như Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh xác định và hàng năm xây dựng hệ số phù hợp.

Khi Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh được giao xem xét định giá đất thì các Bộ, ngành có chức năng hướng dẫn, kiểm tra việc định giá đất theo quy định pháp luật.

Theo các chuyên gia, cần quy định cụ thể để bảng giá đất sát giá thị trường, đồng thời có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi sai phạm trong việc tư vấn xác định giá đất.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, việc bỏ khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần và thay vào đó là quy định bảng giá đất biến động điều chỉnh mỗi năm một lần là điểm tiến bộ. Tuy nhiên, ông Hiệp đặt ra bài toán làm sao để xác định được thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ khi điều chỉnh giá đất?

Theo ông Hiệp, hiện nay giá đất trên thị trường biến đổi từng ngày nên việc Nhà nước xây dựng và áp dụng bảng giá đất sẽ tác động tới quyền lợi của người sử dụng đất. Nếu biến động giá đất trên thị trường được Nhà nước chỉ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, điều này dẫn đến thiếu tính ổn định, thậm chí gây ra nhiều tranh cãi.

Trong chính sách đất đai, chế định thu hồi đất là chế định đặt ra yêu cầu cao nhất (đồng thời khó khăn nhất) về đảm bảo “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội”. Bởi trước đây trong những lần thu hồi đất ở một số địa phương đã từng xảy ra sự phản đối của người dân, trong công tác thu hồi đất cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội; tiềm ẩn tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội.