Xác định giá đất như thế nào để hợp lý nhất?

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, hiện nay, vấn đề định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp là: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp này có sự chênh lệch về kết quả, nhất là đối với những loại đất đai có giá trị thương mại cao tại các thành phố lớn, khu vực đang được đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.

Tách riêng thẩm quyền giao đất và cho thuê đất

Bên cạnh đó, việc tổ chức thực hiện giai đoạn định giá đất trong một số trường hợp cụ thể còn khá chậm, thời gian kéo dài, chưa kịp thời đáp ứng về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Quá trình phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến việc định giá đất tại nhiều địa phương còn chưa tốt.

Đáng chú ý là, năng lực trình độ thực hiện định giá đất của cán bộ định giá đất và của Hội đồng thẩm định giá chưa tối ưu, còn nhiều hạn chế. Hội đồng thẩm định giá đất đang hoạt động kiêm nhiệm nên gặp rất nhiều vướng mắc, khó khăn về thời gian làm ảnh hưởng đến chất lượng. Ngoài ra, hiện vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt. Các thẩm phán viên cũng rất khó khăn khi trong quá trình tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, thành phố quy định.

Do đó, để nâng cao năng lực, chuyên môn quản lý đất đai về giá đất thì phải nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất. Điều này giúp kinh tế - xã hội phát triển, hội nhập với kinh tế thế giới. Đồng thời, đưa ra giải pháp cho vấn đề định giá đất là vừa phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 lại vừa sửa đổi, bổ sung vào các Nghị định đã ban hành, xây dựng các Nghị định, Thông tư mới quy định những việc trước đó chưa được hướng dẫn thi hành.

Tiếp đó, khắc phục nhanh chóng sự mâu thuẫn giữa Luật và văn bản dưới Luật. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra, rà soát lại các Nghị định, Thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho đồng nhất và phù hợp với thực tiễn, nhằm thi hành Luật một cách nhất quán, nghiêm túc, đúng đắn hơn.

Đặc biệt, cần tách biệt thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Lý do vì điều này sẽ dẫn tới tình trạng khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi.

Bài học đã có từ nhiều quốc gia trên thế giới, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất cần được trao cho hai cơ quan Nhà nước làm việc độc lập. Mở rộng việc áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin

Xét về vấn đề cốt lõi, điều quan trọng nhất khi định giá đất là xác định giá trị của đất phải sát với giá trị thực tế trên thị trường. Tại những quốc gia phát triển, khi đã công bố giá đất rộng rãi thì mức độ sai lệch chỉ từ 5 - 7%. Còn tại Việt Nam đến nay vẫn đang chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường.

Theo đó cần xây dựng những nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất gần tương đồng với thông lệ, chuẩn mực của quốc tế. Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện công tác định giá đất vẫn không sát được với mức giá thị trường. Nguyên nhân là từ những thông số đầu vào để xác định đã không có căn cứ, chưa đủ mức độ tin cậy. Hơn nữa, đội ngũ cán bộ định giá còn chưa đủ năng lực, thiếu kinh nghiệm và còn nhiều hạn chế.

Vậy để giải quyết được những hạn chế này thì thông tin là yếu tố quan trọng nhất, đảm bảo cho công tác định giá đúng. Khi có nguồn thông tin chính thống sẽ giúp đội ngũ cán bộ định giá đưa ra kết luận chính xác nhất.

Do đó, xây dựng và hoàn thiện hệ thống lưu trữ thông tin sẽ là giải pháp hữu dụng, quan trọng và cần thiết trong giai đoạn định giá đất. Cùng với đó là kiện toàn hệ thống thông tin lưu trữ, xây dựng quy trình đọc và quản lý thông tin một cách nhanh chóng, tối ưu hiệu quả và bảo mật cao.

Để xây dựng một hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất thì phải cập nhật thường xuyên những biến động giá đất trên cả nước và theo vùng, miền, địa phương. Điều này tạo ra cơ sở thực tiễn và làm căn cứ khoa học để tiếp tục những lần điều chỉnh lại khung giá đất, tránh tình trạng phỏng chừng, ước lệ. 

Để làm được như vậy, phải tổ chức nhiều cuộc khảo sát, điều tra giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, vấn đề này hiện còn gặp nhiều khó khăn. Nhất là với những khu vực không có nhiều thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường, hay những nơi người dân kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường để giảm bớt tiền nộp thuế.

Làm sao để thu thập được thông tin chính xác về giá mua, giá bán thực tế đối với những giao dịch đã thanh công, chứ không phải thu thập thông tin về giá chào bán đất. Theo đó cần đưa ra những chế tài để khuyến khích hoặc bắt buộc những người đã giao dịch công bố nó.

Không chỉ hoàn thiện các phương pháp định giá đất đã ban hành như trước đây mà còn phải nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá tiên tiến, áp dụng công nghệ số vào quá trình định giá đất. Công cụ này có thể giúp cho các cơ quan định giá đất hàng loạt.

Quan trọng là, phải xây dựng lại các trương trình đào tạo nghiệp vụ, kiến thức, kỹ năng và nâng cao yêu cầu đầu vào với các đối tượng đào tạo để cấp chứng chỉ hành nghề.