Luật sư Nguyễn Tiến Hòa: Định giá đất phải hài hòa lợi ích

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được lấy ý kiến rộng rãi nhận dân, một trong những điểm mới là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất. Nhiều ý kiến cho rằng việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý.

Vậy bỏ khung giá đất đem lại lợi ích gì cho Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người dân? Với việc bỏ khung giá đất, việc định giá đất sẽ được xây dựng cơ chế, phương pháp theo nguyên tắc thị trường, vậy thế nào là giá thị trường? Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Giám đốc SBLAW Thành phồ Hồ Chí Minh để làm rõ hơn vấn đề này.

Thưa ông, việc tồn tại khung giá đất, bảng giá đất như hiện nay đang tạo ra hàng loạt bất cập, thậm chí bất công. Xin ông phân tích rõ hơn những hệ lụy của việc này?

Nhà nước quy định khung giá đất, nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường; làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Khung giá đất buộc các địa phương tuân thủ, không được quy định ngoài khung.

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường.

Tuy nhiên việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5 - 2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước.

Hiện nay tồn tại 2 loại giá đất: do nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, khung giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30 - 40% so với thị trường. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý nhà nước.

Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.

Theo quy định khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, khi giá đất biến động quá 20%, thì điều chỉnh, không có biến động thì thôi thay vì thay đổi hằng năm như trước gây mất thời gian.

Thực tế từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động. Với việc bỏ khung giá đất, theo ông điều này có ý nghĩa như thế nào? Việc này mang lại lợi ích gì cho Nhà nước, doanh nghiệp, người dân?

Bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa. Thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Sau khi xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua (trước đây khi xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để ban hành).

Nếu như trước đây việc ban hành bảng giá được sẽ được xây dựng theo định kỳ là 5 năm một lần và sẽ được công bố vào thời điểm ngày 1.1 của đầu mỗi kỳ của bảng giá đất.

Tuy nhiên đển có thể cập nhật giá đất theo kịp với sự biến động của thị trường bảng giá đất theo dự thảo sửa đổi sẽ được xây dựng theo định kỳ hàng năm và ngoài ra trong thời gian đang thực hiện bảng giá đất đã được công khai mà trên thị trường về đất đai có sự biến động về giá đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn có thẩm quyền điều chỉnh lại bảng giá đất sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường.

Việc bỏ khung giá đất có những điểm tích cực. Đối với phía nhà nước giúp hạn chế việc mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế. Theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Nghị định số 10/2020/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ thuế mà các cá nhân, tổ chức phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng đất đai.

Trong đấy có quy định về việc trường hợp giá trên hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức.

Đối với doanh nghiệp thì có thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Như đã phân tích ở trên thì giá đất theo bảng giá đất thì rất thấp so với giá của thị trường dẫn đến tình trạng rất khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Đồng thời các khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp được giảm bớt.

Tuy nhiên, ông có nghĩ rằng bỏ khung giá đất cũng có thể khiến giá bồi thường và các chi phí khác tăng lên, dẫn đến giá nhà tăng theo?

Ngoài những mặt ưu điểm khi thực hiện việc bỏ khung giá đất thì cũng sẽ có một số bất cập khi thực hiện quy định này cần phải đối mặt. Như đã phân tích ở trên, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên. Điều này dẫn đến việc khi thực hiện dự án các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất sẽ tăng lên.

Đối với một số các dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ dẫn đến việc giá nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên. Hơn nữa việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì khi người dân hay thậm chí là các tổ chức, nhà đầu tư khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất cũng phần nào đấy tăng lên rất cao.

Thưa ông, bỏ khung giá đất, việc định giá đất sẽ được xây dựng cơ chế, phương pháp theo nguyên tắc thị trường. Cơ chế, phương pháp này cần được thực hiện như thế nào để đảm bảo giá đất được công khai, minh bạch, sát với giá thị trường, không còn tồn tại 2 giá đất như hiện nay?

Hiện tại, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

Thực trạng này diễn ra chủ yếu là do thiếu các yêu tố về thông tin cho các công tác về định giá đất. Chính vì vậy để việc thực hiện được hiệu cơ chế phương pháp định giá theo nguyên tắc thì trường thì cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất trên cơ sở vào cuộc của chính phủ địa phương, tổ chức tư vấn độc lập trong việc tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Nhà nước cũng không nên trực tiếp can thiệp quá sâu vào việc định giá đất. Hội đồng định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất.

Định nghĩa chính xác giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào nhiều chi tiết, yếu tố, thông tin cùng với thời gian nghiên cứu kỹ càng. Tuy nhiên điều kiện tiên quyết là quy trình định giá đất phải diễn ra khách quan, không bị chi phối bởi ý muốn chủ quan của bất kỳ bên liên quan nào.

Nhiều ý kiến cho rằng việc định giá đất trong Luật Đất đai 2013 trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh và có tình trạng vừa "đá bóng vừa thổi còi". Tức là UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất sau đó UBND cấp tỉnh lại phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá bồi thường cho các dự án mà mình thu hồi đất. Xin ông phân tích rõ hơn điều này và theo ông, giải pháp nào để khắc phục tình trạng đó trong lần sửa đổi luật này?

Việc để cho UBND cấp tỉnh chủ động trong việc định giá thu hồi đất ở mặt tích cực chính là sự tạo điều kiện cho các địa phương được chủ động xác định giá đất sát thực với giá đất thị trường, đạt được mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất.

Việc xác định giá đất sát với địa phương sẽ góp phần tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và làm tăng thu thuế, phí và lệ phí từ đất cho Nhà nước.

Tuy nhiên ở mặt còn lại cũng dẫn đến hệ lụy khi trao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng tiêu cực, nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Nghị quyết 18 Trung ương đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai để “bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”; “Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội”.

Trong chính sách đất đai, chế định thu hồi đất là chế định đặt ra yêu cầu cao nhất (đồng thời khó khăn nhất) vể đảm bảo “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội”. Bởi trước đây trong những lần thu hồi đất ở một số địa phương đã từng xảy ra sự phản đối của người dân, trong công tác thu hồi đất cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội; tiềm ẩn tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Bởi vậy tôi cho rằng Nghị quyết 18 đã đặc biệt đề cao việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể, Nghị quyết 18 đặt ra nhiệm vụ: “Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Để minh bạch thị trường, hài hòa lợi ích cho các bên, ngoài vấn đề luật pháp thì yếu tố còn người cũng vô cùng quan trọng. Theo ông, các cơ quan cần có cơ chế lựa chọn, sàng lọc cán bộ thế nào trong công tác xác định giá đất?

Việc cần nhất cần nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về đất đai. Cụ thể là đào tạo, xây dựng bộ máy tổ chức, nguồn nhân lực về đất đai đủ mạnh để làm tốt nhiệm vụ xây dựng chính sách, quản lý đất đai.

Đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường năng lực của cơ quan thanh tra trong lĩnh vực đất đai. Xử lý nghiêm các trường hợp nhũng nhiễu, tiêu cực, vi phạm về đất đai. Ngoài ra cũng cần hoàn thiện các cơ sở dữ liệu về đất đai tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cán bộ trong quá trình làm việc.

Xin cảm ơn ông về cuộc phỏng vấn