Hội đồng thẩm định giá đất: Tăng cường các chuyên gia tư vấn độc lập

UBND cấp tỉnh có quá nhiều quyền trong định giá đất

Một trong những vấn đề người dân quan tâm trong sửa đổi Luật Đất đai là định giá đất. Thực tế, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc định giá đất trong Luật Đất đai 2013 trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh và có tình trạng vừa "đá bóng vừa thổi còi". Tức là UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất sau đó UBND cấp tỉnh lại phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá bồi thường cho các dự án mà mình thu hồi đất.

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng việc để cho UBND cấp tỉnh chủ động trong việc định giá thu hồi đất ở mặt tích cực chính là sự tạo điều kiện cho các địa phương được chủ động xác định giá đất sát thực với giá đất thị trường, đạt được mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất.

“Việc xác định giá đất sát với địa phương sẽ góp phần tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và làm tăng thu thuế, phí và lệ phí từ đất cho Nhà nước”, ông Hòa nói.

Tuy nhiên, luật sư Hòa cũng cho rằng ở mặt còn lại cũng dẫn đến hệ lụy khi trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng tiêu cực, nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

PGS-TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ, cho rằng việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thiếu công khai, minh bạch, thiếu dân chủ và gây ra sự không công bằng, tương xứng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường.

Cụ thể, Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc xác định giá đất không quy định nguyên tắc “công khai, minh bạch” hay “công bằng, dân chủ” trong việc xác định giá đất. Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền xác định giá đất cho UBND cấp tỉnh dưới dự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường.

“Ngoài một chủ thể đại diện cho “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” do Sở Tài nguyên và Môi trường “chọn lựa một cách ăn khớp”, thì tất cả các chủ thể còn lại đều là cơ quan cấp dưới hoặc cơ quan tham mưu của UBND cấp tỉnh. Thành phần quyết định giá đất như vậy nên mang mặng tính chủ quan và hình thức, không thể phản ánh được giá thị trường”, ông Hiền nói.

Mặt khác, theo ông Hiền, vì không có nguyên tắc “công khai, minh bạch” và cũng không có các các quy định về “dân chủ, công bằng” trong trình tự, thủ tục định giá đất. Với cơ chế này, việc định giá đất tính bồi thường trở thành “việc riêng” của cơ quan hành chính nhà nước.

“Người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi chẳng những không có quyền tham gia trong quá trình định giá đất mà cũng không thể giám sát, theo dõi tiến trình này cho đến khi việc định giá đất được hoàn thành và người dân được thông báo kết quả định giá đất”, ông Hiền nhận định.

Quy trình nào cho định giá đất?

Để khắc phục những bất cập trên về giá đất, ông Phan Trung Hiền cho rằng cần bổ sung nguyên tắc đầu tiên là: “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch và dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình”. Dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương.

Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo 2 bước, gồm quy trình chuyên môn và quy trình hành chính. Quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có Chủ tịch UBND, các sở. ngành và UBND cấp huyện tham gia. Tuy nhiên, quy trình chuyên môn (hội đồng thẩm định giá đất) nên giao về cho các chuyên gia tư vấn độc lập, thành viên thuộc các cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của hội đồng thẩm định.

Ông Hiền cho hay các chuyên gia của Ngân hàng thế giới cho rằng “thẩm quyền phán quyết cuối cùng về giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính. Hiệp hội định giá có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định và giải quyết tranh chấp giá đất…”.

Mặt khác, ông Hiền cũng đề nghị mở rộng thẩm quyền của tòa án ở Việt Nam trong tố tụng hành chính khi giải quyết các tranh chấp giá đất. Theo đó, Tòa án có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xác định lại giá đất tính bồi thường nếu có căn cứ cho rằng giá đất tính bồi thường không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai cho rằng hội đồng định giá/cơ quan thẩm định giá chỉ là bề nổi của tảng băng và chỉ giải quyết phần ngọn của vấn đề giá đất. Để giải quyết phần gốc phải từ bài toán tính giá, mà mấu chốt không phải phương pháp định giá (vốn đã tiên tiến theo thông lệ quốc tế), mà nằm ở cơ sở dữ liệu (input data) để tính giá.

“Nếu có đủ ngân hàng dữ liệu giá đất thực tế giao dịch trên thị trường thì vấn đề định giá trở nên cực kỳ đơn giản và chính xác. Khi đó ông nào thẩm định, có độc lập hay không không còn quan trọng nữa, vì chỉ còn giữ vai hình thức.

Vấn đề của sửa Luật Đất đai phải làm sao để nếu thửa đất giá trị 10 đồng thì tư vấn định giá đất phải trả ra kết quả tối thiểu 8,5 đồng, để chuyển cho hội đồng thẩm định giá đi thẩm định đưa ra kết quả dao động 8-9 đồng. Như vậy mấu chốt nằm ở tư vấn định giá đất, không nằm ở cơ cấu tổ chức hay thực tế triển khai của hội đồng thẩm định giá”, ông Đỉnh nêu.

Ông Nguyễn Tiến Hòa nhận định, nguyên tắc chung là việc định giá đất khách quan, giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Nhà nước chỉ nên tập trung vào hai mục đích chính là hài hòa lợi ích giữa các bên và công bằng xã hội; hoàn thiện điều kiện pháp lý đảm bảo nguyên tắc khách quan của định giá đất, không xảy ra tình trạng bên này được lợi do sự thiệt hại của bên kia.

“Nhà nước cũng nên chú ý hơn trách nhiệm của nhà đầu tư, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của nhóm yếu thế. Cần làm sao để các nhóm yếu thế không bị tước bỏ quyền, lợi ích liên quan đến đất đai, sau mỗi giao dịch. Nhà nước cũng không nên trực tiếp can thiệp quá sâu vào việc định giá đất. Hội đồng định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất”, ông Hòa nói.