GS. Đặng Hùng Võ: Việc định giá đất theo thị trường ra sao vẫn là vấn đề tranh cãi

Mới đây, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất của Chính phủ để chuyển sang xác định mức phù hợp so với mức giá phổ biến trên thị trường. Khoản 1 của dự thảo này có quy định: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, việc định giá đất như thế nào vẫn còn là một vấn đề gây nhiều tranh cãi. 

Khái niệm “giá đất thị trường” vẫn còn đang mơ hồ

Cách đây không lâu, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tham gia buổi Tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?”. Tại đây, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, một trong những điều cần làm rõ đó chính là khái niệm “giá đất thị trường”. Nhà nước quy định giá đất phải phù hợp với giá thị trường và đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành TW Đảng khóa IX ban hành ngày vào ngày 12/3/2003. Kể từ cho đến nay, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh so với giá đất thị trường đã thấp hơn khá nhiều.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 188/2004 quy định rõ, giá đất thực tế trên thị trường ở trong điều kiện bình thường chính là giá đất trong giao dịch thực tế và mang tính phổ biến 2 bên giao dịch nhưng không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Năm 2007, Nghị định 123 của Chính phủ cũng đã sửa đổi định nghĩa này, đồng thời làm rõ thế nào là “thị trường ở trong điều kiện bình thường”. 

Có thể nói, thực tế giá đất của Nhà nước quy định cùng với giá đất thị trường vẫn đang lệch nhau quá nhiều. Nhận ra được thực trạng này, Chính phủ đã quy định trong Nghị định 84 năm 2007, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất và giao đất hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà giá đất ở trong Bảng giá đất thấp hơn so với giá đất thị trường, khi đó sẽ phải tiến hành định giá đối với từng trường hợp cụ thể.  

Thế nhưng các chuyên gia cũng nhận định rằng, các địa phương luôn đưa ra lời giải thích phải để giá đất thấp để thu hút các dòng vốn đầu tư. Trong khi đó, nhiều cán bộ quản lý, chuyên gia và người dân lại nghĩ khác, họ cho rằng đây là hiện tượng gắn kết cùng với khiếu kiện nhiều của dân bị thu hồi đất cũng như tham nhũng đất đai của cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai.

Đến khi Luật Đất đai 2013 được xây dựng đã tiếp tục giữ lại nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường”. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định như thế nhưng lại loại bỏ khái niệm giá đất thị trường ở trong luật. Điều này đồng nghĩa với việc, Luật Đất đai 2013 trong suốt 10 năm qua đã không quy định về “giá đất thị trường”.

Liên quan đến vấn đề này, ông Võ cũng cho rằng, việc Khung giá đất của Chính phủ cùng với Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh trong thời gian qua đều “thấp hơn đáng kể so với giá đất trên thị trường”. Một số ví dụ cụ thể mà ai cũng có thể cảm thấy đúng thế nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì lại không có. Điều này cho thấy, khái niệm đúng hay sai về giá đất thị trường vẫn chỉ là “mang máng” mà thôi, dù là thế nhưng lại không có căn cứ pháp lý nào có thể minh chứng cho điều này. 

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định: “Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền về việc ban hành khung giá đất cùng với bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng lại không chứng minh được ai mới là người có lỗi. Mọi sự đều bình yên dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng, chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước cùng với giá thị trường khiến ngân sách Nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý bị rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình,… Tuy nhiên để tìm ra nguyên nhân để sửa chữa lại khó vô cùng bởi không có khái niệm pháp luật rõ ràng nào về giá đất thị trường. Từ đó đến nay đã gần 10 năm qua các bất cập về giá đất sinh ra ngày một nhiều”.

Giải pháp duy nhất là tăng bảng giá đất

Theo GS. Đặng Hùng Võ, hầu hết tất cả các quốc gia trên thế giới đều sử dụng cơ chế thị trường có quy định giá đất của Nhà nước phải rõ ràng, phù hợp với giá thị trường như một lẽ đương nhiên. Bên cạnh đó, giá thị trường cũng được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. Giá đất có rất nhiều yếu tố tác động, điều này khiến nhiều người hình dung được rằng, giá đất thị trường không phải là một giá trị chính xác dành cho một thửa đất nào đó hay tại một thời điểm nào đó. 

Đương nhiên, giá đất thị trường vẫn còn tồn tại nhưng có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó, trong một khoảng thời gian nào đó. Vì thế, người ta thường nghĩ đến giá thị trường chính là giá trị ước lượng độ tin cậy dựa trên giá giao dịch cụ thể trên thị trường và được coi như các số liệu thống kê. 

Các chuyên gia cũng bổ sung rằng, Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS đã định nghĩa giá thị trường là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”. Khái niệm “ước lượng giá trị” ở đây có vẻ khá khó hiểu. Thế nhưng, đã là ước lượng thì sẽ không thể có một con số chính xác tuyệt đối, phải là một con số với độ tin cậy cao nhất từ những số liệu thống kê mới có thể có được. 

Chính vì thế, ông Võ cho rằng, điều quan trọng cần phải làm lúc này là thu nhận định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường. Giá này tại Việt Nam không tồn tại nhưng bởi bảng giá đất thấp hơn thị trường, vì thế hợp đồng chuyển nhượng đều ghi thấp hơn so với mức giá thị trường nhằm “tránh thuế”.

“Ai cũng biết rằng, tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang mức thị trường. Thậm chí, nhiều người giải thích sợ tăng bảng giá đất lên sẽ làm thuế cao lên, người dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích”, GS. Võ cho biết.