Cái khó của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, thị trường bất động sản công nghiệp thời gian qua đã chứng kiến sự sôi động trở lại của Việt Nam hậu đại dịch. Sau khi biên giới mở cửa trở lại, khách hàng và nhà đầu tư nước ngoài đã nhanh chóng thực hiện các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ, hợp đồng thuê hay các thỏa thuận mua bán. Thị trường đang ghi nhận sự chú ý từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu lớn, nhất là ở các mảng logistics, năng lượng xanh, công nghệ.

Số liệu mới công bố ngày 20/3/2023 của Cục Đầu Tư nước ngoài cho thấy tổng số vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần, của nhà đầu tư quốc tế trên toàn quốc đạt gần 5,45 tỷ USD, ngang với 61,2% so với cùng kỳ. Thế nhưng, số dự án đầu tư mới vẫn tăng khi đạt 522 dự án, tăng 62,1% so với cùng kỳ.

Trong số các ngành có lượng đầu tư FDI lớn nhất, bất động sản vẫn đứng thứ 2 với tổng số vốn đầu tư trong 3 tháng đầu năm ghi nhận ở mức 766 triệu USD, đạt gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 71,6% so với cùng kỳ. 

Khả năng thu hút vốn đầu tư của các ngành bán buôn, bán lẻ và vận tải kho bãi tăng hơn so với cùng kỳ, lần lượt xếp thứ 3 và 4 với tổng số vốn đạt gần 276 triệu USD (tăng gấp 2 lần cùng kỳ) và gần 151 triệu USD (tăng 37%) tương ứng.

Theo một số nhận định, suy thoái kinh tế là nguyên nhân khiến đầu tư FDI năm 2023 chậm lại. Thế nhưng, nhiều chuyên gia đánh giá rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể giữ được nguồn cầu nhờ những lợi thế về dân số, lao động, cơ sở hạ tầng phát triển và ưu đãi với các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, Chính phủ còn rất nỗ lực trong việc duy trì nền kinh tế vĩ mô ổn định.

Theo phân tích của ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang hưởng lợi từ những ưu điểm như tỉ giá Đồng ổn định, quá trình mở cửa biên giới, mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trong bối cảnh các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm giải pháp đa dạng hóa khu vực hoạt động hay di dời khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang cho thấy khả năng tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư.

Ngoài các nhà đầu tư kinh nghiệp như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và Đài Loan, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn để có thể thu hút các tập đoàn từ Mỹ và châu Âu.

Foxconn đã thúc đẩy chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang. Gã khổng lồ này đã ký kết biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại KCN Quang Châu nhằm mở rộng quy mô với tổng đầu tư 300 triệu USD. Tập đoàn Samsung cũng đã tăng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD. 

Gần đây, niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam càng được thể hiện rõ thông qua sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple,… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội hợp tác và kinh doanh. Theo đó, Việt Nam càng cho thấy tiềm năng trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới ở mảng công nghệ, điện tử hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.

Theo ông John Campbell, ngành sản xuất và công nghiệp vẫn sẽ đứng đầu trong việc thu hút dòng vốn ngoại khi các nhà đầu tư quan tâm tới đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao.

Thế nhưng, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp hiện nay đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp trong bối cảnh tỉ lệ lấp đầy luôn ghi nhận ở mức cao. Cụ thể, tỉ lệ lấp đầy tại một số tỉnh phía Nam như Đồng Nai hay Bình Dương luôn đạt mức trên 95%. 

Ở phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang đều ghi nhận nguồn cầu cao với tỉ lệ hấp thụ từ 96 đến 99%.

Tại các khu công nghiệp hiện hữu, tỉ lệ lấp đầy hạn chế khiến việc cho thuê các diện tích lớn chịu ảnh hưởng. Mặt khác, nguồn cung mới của thị trường thực sự không nhiều.

Ông John Campbell chỉ ra lý do là vì những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng nên chi phí đền bù cùng với giá đất tại Việt Nam đã tăng mạnh trong thời gian gần đây. Điều này đã khiến các chủ đầu tư gặp thách thức khi muốn thành lập các khu công nghiệp mới hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Vấn đề liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp lý hay quy trình phê duyệt dự án cần được thúc đẩy nhanh hơn để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung, nhằm đảm bảo đáp ứng nhu cầu trên thị trường. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường cũng như giải phóng mặt bằng được tiến hành hiệu quả và nhanh chóng hơn, có thể được tạo điều kiện nhận bản đồ quy hoạch, giấy phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận xây dựng… nhanh nhất có thể.

Theo ông John Campbell nhận định về tiềm năng đầu tư, dư địa phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn rất lớn để đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản công nghiệp như kho lạnh, trung tâm dữ liệu và logistics.

Trong ngành logistics, các cơ hội chính bao gồm việc triển khai hệ thống logistics 4.0 và dịch vụ giao hàng chặng cuối. Ngoài ra, các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới khi cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt nam còn thiếu hụt. Bên cạnh đó, một điểm khác thu hút các nhà đầu tư là dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu nhằm đáp ứng những yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật.