Vì sao bất động sản công nghiệp miền Bắc liên tục hút nhà đầu tư ngoại?

Các khu công nghiệp ở miền Bắc chiếm ưu thế

Là một điểm sáng trên thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản công nghiệp khu vực miền Bắc liên tục ghi nhận những tín hiệu khá tích cực giai đoạn những tháng đầu năm 2023.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến cuối tháng2 năm nay, tổng nguồn vốn FDI đăng ký cấp mới vào Việt Nam, điều chỉnh hay góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của các nhà đầu tư nước ngoài đã đạt gần 3,1 tỷ USD, trong đó có khoảng 2,55 tỷ USD đã được giải ngân.

Cụ thể, trong số 51 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào nước ta. Dẫn đầu là Singapore với hơn 978,4 triệu USD tổng vốn đầu tư, chiếm trên 31,5% tổng số vốn đầu tư vào Việt Nam; tiếp đến là Đài Loan (Trung Quốc) với khoảng trên 407 triệu USD, chiếm trên 13% tổng vốn đầu tư, đứng thứ ba là Hà Lan với tổng vốn đầu tư đăng ký lên đến 369 triệu USD, tổng vốn đầu tư chiếm hơn 11,8%; tiếp đến là các nước như: Trung Quốc, Hàn Quốc, Thụy Điển…

Rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đã đầu tư vào 39 tỉnh, thành phố ở nước ta. Tuy nhiên, điểm khác biệt là những tỉnh khu vực miền Bắc đang chiếm ưu thế trong việc thu hút dòng vốn FDI nếu so với các tỉnh phía Nam như những năm trước đây.

Trong đó, tỉnh đứng đầu trong việc thu hút vốn đầu tư FDI trong giai đoạn này là tỉnh Bắc Giang với tổng vốn khoảng hơn 824,3 triệu USD đăng ký đầu tư, chiếm tới gần 26,7% tổng vốn đầu tư đăng ký cũng như tăng hơn 8,4 lần khi so với cùng kỳ của năm 2022.  

Hồi trong tháng 1 năm 2023, Quảng Ninh chỉ đứng thứ 13/53 về việc thu hút FDI, thì đến tháng 2 địa phương này đã nhảy vọt lên 9 bậc, vượt qua cả Đồng Nai để đứng trong top 4 tỉnh, thành thu hút FDI cao nhất nước trong 2 tháng đầu năm nay. 

Với sự vươn lên mạnh mẽ và đứng đầu trong việc thu hút FDI được cho là do là các địa phương này đã có thêm rất nhiều thương vụ ký kết hợp tác và một số dự án đăng ký mới giai đoạn của đầu năm nay.  

Có thể kể đến các thương vụ như: Goertek - một trong các đối tác lớn nhất của Apple cũng đã ký kết biên bản ghi nhớ thuê lại gần 63ha ở một khu công nghiệp tại Bắc Ninh. Một đối tác khác chuyên sản xuất linh kiện lớn là Tập đoàn Foxconn cũng đã ký hợp đồng thuê lại khu đất rộng 45ha tại Khu công nghiệp Quang Châu thuộc tỉnh Bắc Giang với giá 62,5 triệu USD để mở rộng hoạt động sản xuất. Hợp đồng thuê này kéo dài đến đầu năm 2057.

Ngoài ra, một công ty chuyên sản xuất thiết bị bán dẫn của Mỹ là Amkor Technology cũng đang có kế hoạch mở một nhà máy ở khu vực phía Bắc. Pegatron - công ty sản xuất linh kiện của hãng xe điện Tesla và lắp ráp iPhone của Đài Loan (Trung Quốc) vừa mới đưa nhà máy ở Quảng Ninh đi vào hoạt động trong dịp này.

Trong thời gian qua, liên tục đón nhận nhiều tin vui trong dịp đầu năm mới, hàng loạt khu công nghiệp  ở phía Bắc đang là điểm sáng của thị trường bất động sản trong gian đoạn này. Đặc biệt nhất, với việc sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh, dư địa phát triển còn rất lớn, một số đánh giá cho rằng, thị trường khu công nghiệp phía Bắc luôn có khả năng dẫn dắt phân khúc này của cả nước trong thời gian tới đây. 

Giá cả và dư địa lớn giúp thị trường miền Bắc khởi sắc

Thời gian trước đây, khu vực phía Nam là một thị trường luôn hấp dẫn dòng vốn đầu tư từ FDI mạnh hơn so với khu vực phía Bắc. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng và mạnh lớn cũng đã khiến thị trường khu vực phía Nam ngày một ít dư địa hơn trong vấn đề thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tìm về. Đặc biệt nhất là giá thuê đất tại các khu công nghiệp khu vực này đã ở một ngưỡng rất cao nếu so với khu vực các tỉnh phía Bắc. 

Theo Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê sơ cấp bình quân đất công nghiệp vùng khu vực kinh tế trọng điểm miền Nam đã đạt 159 USD (khoảng 3,8 triệu đồng)/m2/chu kỳ thuê, cao hơn  khoảng 42% so với  các khu vực kinh tế trọng điểm miền Bắc, mức giá này chỉ khoảng 112 USD/m2.

Dẫn đầu thị trường miền Nam là TP.HCM với mức giá thuê đất công nghiệp hiện đạt khoảng 300 USD/m2/chu kỳ thuê, mức giá này đã lập đỉnh giá thuê đất công nghiệp trên cả nước, cao hơn 28% so với đô thị lớn khác là TP. Hà Nội, mức giá chỉ 235 USD/m2/chu kỳ thuê.

Có cùng đánh giá, Báo cáo vừa công bố của CBRE cũng cho thấy, năm 2022 tại miền Nam, bình quân giá thuê đất công nghiệp ở thị trường cấp 1 (thủ phủ công nghiệp phát triển) tăng 8 - 13% theo năm và đạt 166 USD/m2 tính trên kỳ hạn thuê còn lại. Trong khi đó, giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc chỉ ở mức 120 USD/m2 cho kỳ hạn thuê còn lại, tăng 11% so với năm trước và thấp hơn 38% so với miền Nam.

Theo CBRE Việt Nam, với việc phía Bắc có vị trí gần Trung Quốc hơn và giá thuê đất phục vụ cho công nghiệp lại cạnh tranh hơn khu vực phía Nam cũng đã giúp nhiều khu công nghiệp ở miền Bắc thuận lợi đón xu hướng chuyển dịch sản xuất, chiến lược Trung Quốc + 1 của rất nhiều công ty sản xuất đang tiếp diễn trong vài năm trở lại đây.

Đặc biết là các tỉnh như: Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên,Hải Dươn, Hải Phòng và Quảng Ninh hiện đang là một trong các địa phương dẫn đầu trong việc thu hút dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp FDI. 

Theo Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà – Trần Khánh Quang, cùng với sự chênh lệch về giá thuê đất công nghiệp đã phản ánh lịch sử phát triển khu công nghiệp của hai miền Nam - Bắc, cũng là vừa thể hiện khoảng cách về tốc độ của sự phát triển.

Theo đó, giá thuê đất công nghiệp ở khu vực phía Nam đã cao hơn phía Bắc, nguyên nhân là do thị trường đất công nghiệp khu vực này phát triển sớm và lâu đời hơn. Trong khi đó, khu vực phía Bắc, nhờ đi sau nên quy hoạch đồng bộ hơn, bài bản hơn, giá thuê cũng  nằm ở mức vừa phải. Đây sẽ là điểm mạnh để thị trường  bất động sản công nghiệp miền Bắc vươn lên mạnh mẽ và dẫn đầu trong việc hấp dẫn các dòng vốn đầu tư ngoại. 

Ông Quang cho biết, nhờ sự thuận lợi của cả một hệ thống cơ sở hạ tầng, nhiều dự án khu công nghiệp tại khu vực này có cơ hội phát triển rộng cũng như trải dài từ Hà Nội đến khu vực cảng biển, đi qua rất nhiều tỉnh thành phố khác nhau. Đây là điểm nhấn giúp miền Bắc có khá nhiều quỹ đất hơn để phát triển khu công nghiệp tương lai. Từ đó làm gia tăng nguồn cung cũng như để giữ giá thuê ổn định, có tính cạnh tranh cao hơn so với khu vực miền Nam.

“Trong khi đó, hiện nguồn cung đất công nghiệp ở khu vực miền Nam lại chủ yếu tập trung tại những tỉnh lân cận TP.HCM, hoặc khu vực cảng Cái Mép hay cảng Cát Lái. Vấn đề này sẽ khiến cho khu vực miền Nam có bị thiếu hụt quỹ đất sẵn sàng cho việc phát triển khu công nghiệp, từ đó, là một nhân tố đẩy giá thuê tăng cao hơn”, ông Quang cho biết. 

Cũng theo ông này, cho dù thị trường khu công nghiệp phía Bắc đang vươn lên mạnh mẽ, thị trường này khu vực phía Nam đang có phần chững lại thì nhìn chung lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp vẫn luôn là điểm sáng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới đây. Đặc biệt trong bối cảnh nên kinh tế khó khăn kéo dài như hiện tại, phân khúc sẽ luôn dẫn dắt thị trường đi lên. Nhiều nhà đầu tư có dòng tiền lớn, muốn đầu tư dài hạn cũng nên cân nhắc đến phân khúc này.