Thời điểm vàng để tái định hướng thị trường bất động sản Việt Nam

Bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá cao

Khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điểm tương đồng so với những diễn biến tại các thị trường châu Á – Thái Bình Dương (châu Á – TBD): Đó là làn sóng tháo chạy khỏi những tài sản có tính rủi ro cao, kéo theo quá trình tái lập giá. Theo các chuyên gia Collier Việt Nam, các thị trường trong khu vực được dự báo sẽ bắt đầu ổn định từ nửa sau năm 2023. Việt Nam cần nắm bắt ngay thời điểm giảm tốc này để chuyển đổi chiến lược phát triển.

Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, chất lượng nguồn cung và sự cải thiện về môi trường đầu tư là những yếu tố quyết định giúp thu hút doanh nghiệp FDI vào thị trường BĐS công nghiệp. So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc BĐS, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn. Tuy nhiên, tiềm năng chưa đủ quyết định sự phát triển lành mạnh và bền vững nếu thị trường không được xây trên các nền tảng vững chắc. Trong hơn 30 năm qua, BĐS Việt Nam trải qua vài chu kỳ tăng trưởng nóng, nhưng dường như kinh nghiệm điều hành, điều tiết chưa được phát huy tốt, khiến thị trường phát triển thiếu đồng bộ.

“Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững.” – ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) nhận định.

Theo đó, đây là thời điểm vàng để BĐS tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất – kinh doanh. Một khi các nền tảng cung – cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường BĐS sẽ được tạo đà cho tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài.

Theo bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư, Colliers (Việt Nam) đánh giá: “Trong điều kiện hiện nay, các bên tham thị trường đang tận dụng thời gian để đánh giá lại năng lực, cơ hội và rủi ro của danh mục tài sản. Nếu nắm bắt và đáp ứng được những xu thế mới, tôi tin rằng đây là thời điểm để thị trường BĐS Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới, bền vững và ổn định hơn.”

Cụ thể, các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp & hậu cần (I&L) và nhà ở đa gia đình tại châu Á - TBD sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Tương ứng, các loại hình tài sản thuộc ba phân khúc nêu trên cũng được kỳ vọng có những chuyển đổi rõ nét ở Việt Nam trong vài năm tới.

Là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp (nhà máy, kho bãi, hậu cần) được dự báo sôi động nhất tại thị trường Việt Nam năm 2023. Một trong những lý do cầu vượt cung là nguồn cung đất cho thuê trong KCN, KCX chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý.

Theo ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers (Việt Nam): “Quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động lại là một câu chuyện khác.”

Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, khu dân cư, nhà ở cho công nhân & chuyên gia… Ông Chí nhấn mạnh, vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm.

“Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng.“ – ông Chí nhận định.

Yêu cầu đối với bất động sản văn phòng ngày càng cao

Phân khúc bất động sản văn phòng cũng ghi nhận khách thuê ngày càng có những yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc những năm gần đây. Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn chiếm ưu thế tại Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng được chấp nhận rộng rãi. Điều này đặt ra yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo gắn kết nội bộ.

Theo báo cáo Triển vọng Nhân sự 2023 của Universum, các công việc linh hoạt sẽ dẫn đầu thị trường tuyển dụng từ năm 2023 trở đi, tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp có cách tiếp cận khác nhau tùy tính chất ngành nghề. Trên thế giới, nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin, sản xuất, thiết bị y tế như VISA, Amazon, Intel, Atlassian, 3M, Medtronic… đã cho phép chia nhỏ thời gian biểu đến văn phòng, làm theo yêu cầu công việc hoặc để nhân viên tùy chọn.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, vì nhiều lý do khác nhau như yếu tố văn hóa, mục tiêu gắn kết nội bộ và duy trì văn hóa doanh nghiệp nên phương án cho nhân viên làm việc từ xa chưa thể trở lên phổ biến ở Việt Nam trong ngắn hạn được.

Bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc, Dịch vụ văn phòng, Colliers (Việt Nam), cho biết: “Tôi cho rằng tương lai làm việc từ xa hoàn toàn vẫn còn khá xa với thị trường Việt Nam nói chung, cân nhắc yếu tố văn hóa. Các công ty tại Việt Nam thực tế đang quan tâm nhiều hơn vào việc tối ưu không gian và chi phí vận hành văn phòng, đồng thời cân bằng yêu cầu về gắn kết nội bộ và duy trì văn hóa doanh nghiệp.”

Trước những nhu cầu mới đó, bà Nhung lưu ý các nhà phát triển và đơn vị tư vấn cần đánh giá lại, làm mới và đa dạng hóa các mặt bằng và dịch vụ cho thuê văn phòng để đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của khách thuê.

Đối với thị trường BĐS bán lẻ, bức tranh có nhiều nét tương phản. Một mặt, đánh giá tiềm năng thị trường bán lẻ Việt Nam còn dồi dào, các thương hiệu lớn tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô. Aeon Mall Việt Nam khởi công Aeon Huế, sau đó nhận phê duyệt quy hoạch cho dự án Aeon Hoàng Mai – Hà Nội. Trong khi đó, Central Retail công bố đầu tư 25%-30% trong tổng số 28 tỷ baht (gần 800 triệu USD) vào thị trường Việt Nam với 5-7 trung tâm thương mại mới sẽ đi vào vận hành năm 2024. Gần đây nhất, ngân hàng UOB mua lại toàn bộ mảng ngân hàng bán lẻ của Citibank tại bốn thị trường ở Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam.

Theo bà Đỗ Thị Xuân Trang – Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam) cho biết: “Thực tế diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người của Việt Nam còn khá thấp, giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới vì các chủ đầu tư nhân có lợi thế cầu vượt cung.”

Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí ngày càng tăng, các quỹ đất lớn và đầy đủ pháp lý còn hạn chế, chưa kể những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư và mức độ phát triển tại từng khu vực đó. Mặt khác, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp bán hàng đa kênh và tập trung vào trải nghiệm khách hàng ngày càng trở nên khẩn thiết.

“Điều này đồng nghĩa việc quy hoạch, phát triển, thiết kế và vận hành mặt bằng bán lẻ cần phải điều chỉnh để bắt kịp sự thay đổi trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng (chẳng hạn, trải nghiệm sản phẩm, dịch vụ trực tiếp và quyết định mua hàng qua các kênh thương mại điện tử, thanh toán trực tuyến, nhận hàng tại nhà hay tại điểm giao nhận…).” – bà Trang cho biết thêm.