"Cơn sốt" BĐS nông nghiệp qua đi: Triển vọng đầu tư trong chu kỳ mới

Từng một thời “sốt đất” đất vườn, đất nông nghiệp 

Đặc biệt, vào thời điểm cách đây một năm, dịp ngoài Tết nguyên đán năm 2022 đã ghi nhận đất vườn tại các khu vực như Ba Vì, Đắc Lắc, Đồng Nai, Bình Thuận, Ninh Thuận, Lâm Đồng,… thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. Các nhà đầu tư khắp nơi đổ về mua – bán, không ít người kiếm tiền trăm đến hàng tỷ đồng chỉ nhờ buôn loại hình đất này.

Trên thực tế, hiện tượng sốt đất không còn quá xa lạ kể từ giai đoạn dịch bệnh cuối năm 2021. Sau khi trải qua chuỗi ngày giãn cách xã hội, nhu cầu tìm mua đất vườn, đất nông nghiệp tăng cao đã đấy mặt bằng giá tại các địa phương lân cận TP. HCM, TP Hà Nội lên mức tăng 10% - 20% chỉ sau vài tháng. Thậm chí, có khu vực ghi nhận mức tăng kỷ lục 50% - 60% trong vòng nửa năm. Điển hình như tỉnh Lâm Đồng với những khu đất đồi ở Bảo Lộc, Bảo Lâm, Lâm Hà,… giá liên tục tăng, trung bình gấp 7 - 8 lần chỉ trong vòng 3 năm, nhiều nơi tăng 10 - 15 lần dù là đất nông nghiệp hay thổ cư. 

Có thể thấy, trước khi có sự vào cuộc quyết liệt từ phía cơ quan chức năng, người dân từ khắp nơi đã đổ về những khu đất như vậy nhằm tìm một mảnh đất nghỉ dưỡng, hay để khai thác các loại hình du lịch nông nghiệp chưa được cấp phép. Nhanh tay hơn, nhiều người còn thu gom mảnh đất lớn để phân lô, tách sổ diện tích từ 500-1.000 m2/nền để bán.

Từ đó, đất nông nghiệp lại trở thành miếng mồi ngon cho nhiều nhà đầu cơ. Họ vô tư gom, phân lô, mua đi bán lại các khu đất nông nghiệp (thực tế không sản xuất nông nghiệp) kiếm lời từ hàng tỉ, chục tỷ, trăm tỷ, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng vẫn chỉ chịu mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng (có khi khai không đúng giao dịch thật). Nông dân mất đất, đất nông nghiệp hoang hóa, doanh nghiệp đầu tư nông nghiệp khó khăn tiếp cận quỹ đất vì giá thuê, mua cao ngất ngưởng. 

Xu hướng mua BĐS trồng sầu thu lợi nhuận “khủng”

Mới đây, thời điểm đầu năm chứng kiến trên thị trường xu hướng đầu tư BĐS nông nghiệp diện rộng, trở thành trào lưu đầu tư mới lạ: “Mua bất động sản trồng sầu” với lợi nhuận được hứa hẹn thu đến 30 - 50% mỗi năm. Theo quảng cáo, chỉ với mức tài chính từ 3 - 4 tỷ đồng khách hàng sẽ được công ty đảm nhiệm toàn bộ quá trình quản lý, trồng sầu, lo đầu ra sản phẩm, chỉ cần ngồi không cũng kiếm lời.

Chia sẻ trên một diễn đàn BĐS, anh Duy Thịnh, một người đã có thời gian nghiên cứu về xu hướng đầu tư BĐS nông nghiệp cho biết, đây là loại hình được xếp vào nhóm tài sản đầu tư rủi ro. Theo anh Thịnh, đây không phải là “cuộc chơi” dành cho các nhà đầu tư vốn ít và chưa có đủ kiến thức về nhà nông bởi để đạt được lợi nhuận cần một sự đầu tư dài hạn, có sự chuẩn bị kỹ cả về dòng tiền, vốn kiến thức nông nghiệp cùng với  sự kiên trì  trước khi “xuống tiền” đầu tư. 

Dưới góc nhìn của anh Thịnh, anh ủng hộ việc đầu tư BĐS nông nghiệp và khai thác giá trị thực trong giữ đất làm nông nghiệp trồng trọt, song câu chuyện “trồng sầu riêng cam kết lợi nhuận 30% - 50%” là không thực tế.

“Giá trị kinh tế cây sầu riêng rất cao, nhưng để trồng ra trái lại rất khó. Lắm lúc nhà dân mua trúng cây giống “dỏm”, nhưng phải trồng và đợi đến 3 năm sau mới biết kết quả thì đã thất thu. Trồng sầu riêng này đầu tiên là thổ nhưỡng đất đai khí hậu phù hợp không, phù hợp rồi còn phải tính toán đến diện tích: trồng 1 hecta được 300 cây, cùng 1 vị trí thì 300 cây này chỉ cho được 150 cây có trái”, anh Thịnh cho hay.

Còn với trường hợp của anh D (TP HCM), một nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm cũng từng nhận được lời mời gọi đầu tư kiếm lời dễ dàng nhờ trồng sầu, thẳng thắn cho rằng để thu hoạch và kiếm lời từ trồng sâu không hề đơn giản, có rất nhiều vấn đề phải quản lý và vận hành mà nhà đầu tư phải kiểm soát.

Từ góc nhìn nhà đầu tư, anh D cho rằng tự đầu tư, tự khai thác đất nông nghiệp đồng nghĩa với việc đảm nhiệm nhiều trọng trách: từ khâu thuê người quản lý, chi phí trả lương người chăm hàng tháng; chi phí phân bón, thuốc trừ sâu trên cây; kiểm tra hiệu quả năng suất định kỳ;... Đặc biệt với sầu riêng, chăm cây không tốt hoặc thời tiết không thuận lợi cũng khiến nhà đầu tư đối mặt với tình trạng “ế hàng”.

“Thị trường BĐS không thể cứ mãi trượt dài theo vết xe đổ đầu cơ và suy nghĩ kiếm lời một cách đơn giản”

Đó là nhận định của PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh BĐS Trường ĐH Tài chính - Marketing TP.HCM, về hạn chế mà thị trường BĐS năm 2022 đã phải đối mặt.

Bước vào năm 2023, các nhà đầu tư đã và đang trở nên hoang mang và e ngại trước thị trường do những dư âm không mấy khả quan từ năm cũ để lại. Theo ông Ngọc đây là hậu quả tất yếu của nạn đầu cơ và xu hướng đổ xô đầu tư theo đám đông mà không có sự nghiên cứu kỹ càng đã diễn ra trong nhiều năm nay. Mặc dù những tiêu cực này chỉ xảy ra đối với một diện nhỏ doanh nghiệp, nhà đầu tư tại một số địa phương nhưng nó đã lan rộng và tạo ra hiệu ứng tâm lý khiến niềm tin của nhà đầu tư bị giảm sút.

Lạc quan vào chu kỳ mới, ông Ngọc cho rằng những khó khăn của hiện tại chính là cơ hội giúp thị trường nhà đất chuyển mình trở nên thực chất, logic và khoa học hơn khi sự đầu tư sẽ được định hướng rõ ràng và “có chất xám hơn”. Cụ thể, chuyên gia cho rằng sẽ không diễn ra tình trạng “sốt đất” nông nghiệp như giai đoạn trước bởi nhà đầu tư “ngậm trái đắng” đã nhận diện được những rủi ro có thể gặp phải nếu không tìm hiểu kỹ thị trường trước khi “chốt” hàng.

Song, đây cũng là cơ hội chào đón những nhà đầu tư thực sự tâm huyết với lối tư duy rộng mở, khai thác được giá trị nội tại của đất nông nghiệp và vận hành để mảnh đất đó sinh lời, thay vì để đất “đứng im” như cách làm sai lầm trước đây ở một số nhà đầu cơ.

“Đầu tư bài bản và có định hướng, mục tiêu rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” đất nông nghiệp chỉ để phân lô, bán nền”, ông Ngọc khuyến cáo. Trước khi bước vào phân khúc đầy tiềm năng này, nhà đầu tư cũng cần phải dành thời gian để tìm hiểu khu vực đất nông nghiệp phù hợp, yếu tố khí hậu, thổ nhưỡng liệu có phù hợp hay không,...  

Đặc biệt, nhận diện được tiềm năng khai thác yếu tố dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng ở địa phương như: yếu tố chữa lành; mô hình homestay, farmstay,... Khi đó sự kiên trì và tầm nhìn chiến lược của nhà đầu tư sẽ được đền đáp bằng dòng tiền ổn định, bền vững.