Loạt đòn bẩy sẽ vực dậy thị trường bất động sản vào cuối năm nay

Đòn bẩy từ chính sách 

Theo Markettimes, từ đầu năm tới nay, một loạt chính sách được ban hành như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân; Nghị định 08 quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã đem tới những hy vọng tích cực mới cho thị trường.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết việc quy định cụ thể về nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản là cơ sở pháp lý để thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, giúp các trái chủ có thêm lựa chọn nếu được nhà đầu tư chấp thuận. 

Việc quy định như này sẽ giúp tháo gỡ những điểm nghẽn cho doanh nghiệp tại trong bối cảnh hiện nay và mở ra cơ hội có thêm các phương án xử lý câu chuyện về trái phiếu. Mặc dù vậy, điều kiện tiên quyết để thực hiện được Nghị định 08 này vẫn cần có sự thương thảo giữa doanh nghiệp và trái chủ. 

Một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định 08 cũng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có nợ trái phiếu không rơi vào cảnh tắc vốn. Doanh nghiệp sẽ có thêm hy vọng, thời gian để cơ cấu nợ và có phương án thích hợp để thực hiện tái cấu trúc lại sản phẩm. 

Về Nghị quyết 33 đã thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề về nguồn vốn và pháp lý. Những doanh nghiệp địa ốc khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. 

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. 

Nghị quyết cũng nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là một trong những yếu tố quan trọng do thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được thông qua sẽ góp phần cải thiện nguồn cung bất động sản trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua. 

Có thể thấy, với Nghị quyết số 33 và Nghị định 08 sẽ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được gia hạn nghĩa vụ trả nợ được kỳ vọng sẽ làm giảm áp lực thanh khoản lên các chủ đầu tư trong ngắn hạn đáng kể và cho phép doanh nghiệp có thêm thời gian để xử lý các khoản nợ của mình. Tuy nhiên, trong dài hạn thì kết quả của những chính sách mới này rất khó dự đoán. 

Cuối năm nay thị trường sẽ hồi phục

Trong thời gian gần đây, xu hướng giảm lãi suất tiền gửi đã xuất hiện phổ biến ở nhiều ngân hàng với những kỳ hạn khác nhau, mức giảm phổ biến 0,1 - 0,6 điểm %. Lãi suất huy động giảm đã thúc đẩy các ngân hàng giảm dần lãi suất cho vay. Được biết, lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới đã giảm khoảng 0,4%/năm (so với cuối năm 2022) và đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân. Lãi suất giảm được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản tăng thanh khoản, tạo xung lực cho thị trường địa ốc phục hồi và phát triển ổn định trở lại. 

Với những diễn biến mới về tín dụng và chính sách, thị trường bất động sản được dự báo sẽ sớm đảo chiều và phục hồi nhanh hơn. Hai nhân tố được nhận định góp phần đẩy nhanh quá trình phục hồi chính là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất cho vay ưu đãi giảm 1,5 - 2%. Kịch bản này hoàn toàn có thể xảy ra, bởi nhìn vào lịch sử của 10 năm trước đây, vào thời điểm năm 2011 khi bắt đầu có tín hiệu giảm lãi suất đã đưa thị trường địa ốc vào đà đảo chiều. Đến năm 2013, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai, thị trường đã bật dậy sau 2 quý. Tuy nhiên, tác động của chính sách thường có độ trễ nhất định nên với loạt đòn bẩy được ban hành trong thời gian vừa qua dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào quý IV/2023. 

Theo TS Nguyễn Văn Đính, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đề xuất và nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất huy động để hạ nhiệt của lãi suất cho vay sẽ kích thích được thị trường bất động sản phát triển tốt trở lại và theo hướng bền vững, lành mạnh. 

Ông Đính cho biết, thực tế thời điểm trước Tết Nguyên đán giao dịch bất động sản gần như không có. Từ giữa tháng 2 tới nay, theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thị trường đã xuất hiện giao dịch trở lại. Mặc dù số lượng giao dịch chưa sôi động ngay nhưng đây là dấu hiệu vực dậy là niềm tin. 

“Trước kia thị trường đã xấu đi từ năm 2008, nhưng đến 2013 chúng ta mới có những chính sách điều hành từ vĩ mô như Nghị quyết 02, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng,...Song, hiện nay chúng ta đã có những phản ứng rất nhanh chóng. Từ cuối năm 2022, nhiều cuộc họp được tổ chức, cùng đó Thủ tướng Chính phủ liên tục có các văn bản, chỉ đạo gỡ khó cho thị trường bất động sản. Do đó, tôi cho rằng giai đoạn trầm lắng của thị trường sẽ ngắn hơn trước kia”, TS Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Hành động vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ban, ngành và các địa phương trong 3 tháng đầu năm 2023, ông Đính đưa ra kịch bản lạc quan rằng thị trường địa ốc sẽ sôi động ngay từ cuối quý II đầu quý III/2023.