Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Nửa năm siết tín dụng đánh sập “sức đề kháng” của doanh nghiệp

Mất thêm một năm siết tín dụng

Nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, bối cảnh hiện nay đè nén thị trường hơn cả lúc giãn cách xã hội vì Covid. Hiện dòng vốn trên thị trường không còn khiến các doanh nghiệp “gãy cánh”. 

Đại diện một doanh nghiệp BĐS phía Nam đã dùng một từ để miêu tả toàn cảnh của thị trường bất động sản năm 2022 là “đột ngột”. Bởi, thị trường hiện tại đang có diễn biến trái ngược hoàn toàn với dự báo đầu năm 2022. 

Vị này cho biết, “cú quay xe” hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS, lãi suất ngày càng tăng nóng liên tục từ đầu tháng 4 đến nay khiến thị trường địa ốc điêu đứng. Từ việc tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt mạnh và nhanh chóng chuyển sang trạng thái trầm lắng, mất thanh khoản. 

Việc thanh tra, kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến cho khả năng chi trả khi đến hạn ảnh hưởng mạnh lên các nhà đầu tư. Đáng chú ý là tình trạng khó khăn về dòng tiền đang xảy ra ở hầu hết các doanh nghiệp địa ốc khiến họ phải cắt giảm nhân sự để giảm thiểu tối đa chi phí. Việc duy trì hoạt động của doanh nghiệp hiện nay là cực kỳ khó khăn. 

“Lúc này, doanh nghiệp thực sự còn khó khăn hơn nhiều giai đoạn Covid - 19 khiến cách ly xã hội kéo dài. Vào thời điểm đó, doanh nghiệp vẫn còn tiền để gồng gánh hoạt động. Nhưng hiện nay, tiền hết sạch, dự án không bán được, áp lực dòng tiền đè nặng” - Đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Trở lại thời điểm Covid - 19 vào giữa năm 2021 khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS điêu đứng vì cách ly xã hội kéo dài, sản phẩm có nhưng không bán được. Thực tế, từ quý III/2020 tới gần cuối năm 2021, các doanh nghiệp địa ốc đều ghi nhận doanh thu giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động và tìm cách xoay sở từ doanh thu của nguồn khác. Nhưng tới cuối năm 2021 - đầu năm 2022, thị trường trở nên rất sôi động, các doanh nghiệp như được sống lại một lần nữa nhờ tỷ lệ hấp thụ dự án rất tốt. 

Dù trong hơn 2 năm Covid - 19, nhưng dòng tiền của các doanh nghiệp để duy trì hoạt động vẫn còn. Tức là ở thời điểm đó, doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận được vốn ngân hàng, trái phiếu…

Thế nhưng ở thời điểm hiện tại, trong khi vốn ngân hàng, trái phiếu bị siết chặt, lãi suất tăng cao khiến cho doanh nghiệp bị dồn tới đường cùng, đứng trên bờ vực phá sản. Nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải cắt giảm nhân sự tới 40 - 70%.

Một chuyên gia trong ngành cho rằng, có thể Covid - 19 kéo dài cộng với việc tín dụng bị siết đã khiến “sức đề kháng” của doanh nghiệp yếu dần. Ngay đến các “ông lớn” trong ngành cũng rất khó khăn vì thiếu vốn. Tuy nhiên, sức đè của hơn nửa năm siết tín dụng còn khủng khiếp hơn so với hơn 2 năm đại dịch. 

Có thể thấy, việc siết tín dụng BĐS gây ra tâm lý xáo trộn trên thị trường địa ốc. Hiện tại, thị trường này đã rơi vào trạng thái bất động. “Tôi nghĩ “bất động” là từ phản ánh đúng và đủ nhất hiện trạng thị trường BĐS hiện nay” - Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam Võ Hồng Thắng nhấn mạnh. 

Cụ thể, nguồn cung và sức cầu của thị trường liên tục giảm mạnh kể từ quý II/2022 tới nay. Thị trường hiện tại gần như đã “ngủ đông” với một số phân khúc, nhất là BĐS nghỉ dưỡng. Ông Thắng cho rằng, nếu tình hình thị trường không có những tín hiệu mới thì trạng thái “ngủ đông” sẽ nhanh chóng lan ra diện rộng. Hầu hết các kênh huy động hiện nay của doanh nghiệp đang tắc nghẽn, họ phải đối mặt với nguy cơ sống còn. 

Dồn kỳ vọng vào năm 2023

Chuyên gia cho rằng, điều doanh nghiệp đang trông chờ lúc này là động thái tiếp theo của Nhà nước về vấn đề giải cơn khát vốn trên thị trường bất động sản. Theo một doanh nghiệp, thị trường BĐS năm 2023 sẽ phụ thuộc những yếu tố quan trọng: Trước tiên phải nhắc tới chính sách điều hành các kênh dẫn vốn vào thị trường BĐS gồm trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tài chính và tín dụng ngân hàng.

“Với nhu cầu phát triển của thị trường BĐS hiện nay nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê, thương mại dịch vụ, nhà xưởng, KCN,... thì cần có đủ nguồn lực tài chính để đảm bảo đầu tư và phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế. Nếu không điều chỉnh kịp thời, thị trường BĐS 2023 vẫn tiếp tục khó khăn” - Vị này nhấn mạnh. 

Tiếp đó, những quyết sách tháo gỡ điểm nghẽn trên thị trường gồm điểm nghẽn về pháp lý thông qua điều chỉnh hệ thống pháp luật và các quy định liên quan phải được xây dựng lộ trình cụ thể. Việc triển khai thực thi bộ máy quản lý nhà nước sẽ góp phần tích cực nhằm khơi thông nguồn lực phát triển thị trường. 

Các vấn đề này đã tồn đọng rất lâu dẫn tới sự sụt giảm nguồn cung trầm trọng, gây áp lực tới mặt bằng giá và hiệu quả kinh doanh vì thời gian triển khai dự án BĐS kéo dài. Một điều quan trọng nữa là niềm tin của người dân vào chính sách điều hành, quản lý nhà nước và thị trường BĐS suy giảm. Nếu không củng cố được niềm tin thì tâm lý chung trên thị trường vẫn là thận trọng, e dè, như vậy thị trường địa ốc sẽ có phục hồi lại trong thời gian ngắn. 

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho hay, tâm lý trên thị trường BĐS hiện nay là chờ đời, e ngại xuống tiền. Rất khó có thể suy đoán về thị trường BĐS 2023 khi có quá nhiều yếu tố tác động. Nhưng năm tới, thị trường đang chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, sẽ kéo cả các luật khác như Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS… cũng được thay đổi.