Bất động sản tồn kho tăng mạnh, nhiều “ông lớn” xuất hiện đầu danh sách

Các doanh nghiệp dẫn đầu về tồn kho bất động sản 

Theo số liệu thống kê từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng lượng tồn kho lên đến gần 261.000 tỷ đồng, tương đương với 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với thời điểm tháng 11/2022. 

Đứng đầu danh sách là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL). Trong thời gian qua, việc đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng khá lớn, lên đến hàng nghìn ha và tổng số tiền đầu tư lớn, do đó, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này cũng tăng khá nhanh kể từ năm 2020 từ 86.870 tỷ đồng lên 110.000 tỷ đồng (năm 2021), tăng 26,7 tỷ đồng. Theo báo cáo đến ngày 30/9/2022, lượng hàng tồn kho của Novaland lên đến 129.648 tỷ đồng, tăng 17,7% so với thời điểm cuối năm 2021 và bằng 50% tổng số tài sản. 

Đặc biệt, lượng hàng tồn kho của Vinhomes (VHM) tăng mạnh nhất lên đến 55.668 tỷ đồng, tăng 30,4% so với quý trước và tăng gần 71% so với thời điểm cuối năm 2021. Trong đó, lượng tồn kho đến từ bất động sản để bán đang xây dựng lên đến 52.719 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí và phát triển của một số dự án như Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown, ngoài ra còn một vài dự án khác.

Tiếp đến là tập đoàn Nam Long với lượng hàng tồn kho là 16.104 tỷ đồng, có tăng nhẹ so với quý trước và giảm 8,8% so với cùng kỳ. Đa số lượng hàng tồn kho đến từ bất động sản còn dang dở, tiêu biểu như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu,... và một vài dự án khác.

Ngoài ra, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) và Công ty Cổ phần Tập đoàn CEO (CEO) cũng có lượng hàng tồn kho tăng đáng kể. Theo thống kê, lượng hàng tồn kho của DXG là 14.108 tỷ đồng, tăng 12,1% so với quý trước và tăng 2,8% so với cuối năm 2022, phần lớn đến từ bất động sản dở dang chiếm 10.997 tỷ đồng. Đối với CEO, lượng hàng tồn kho là 1.463 tỷ đồng, tăng 58,5% so với quý trước và tăng 141% so với thời điểm cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), Công ty cổ phần Licogi 14 (L14), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), lượng hàng tồn kho cũng tăng, tuy nhiên tỷ lệ tăng không đáng kể. 

Điểm chung lớn nhất của các doanh nghiệp trên chính là lượng hàng tồn kho nhiều đến từ các dự án bất động sản đang triển khai dở. 
Theo báo Giao thông, khoảng thời gian đầu năm 2022, một số dự án tại Vân Canh, Di Trạch thuộc huyện Hoài Đức đang được tiến hành xây dựng bỗng trở nên im hơi lặng tiếng. Nhiều văn phòng giao dịch nhà đất thuộc khu vực này phải đóng cửa. Một vài chia sẻ của các chủ văn phòng cho biết, trong khoảng tháng 4 trở lại đây, những khu vực này hầu hết không có phát sinh giao dịch. 

Chủ sàn môi giới Bắc Land ở Hoài Đức - anh Nguyễn Như Phong chia sẻ, bảng hàng của anh còn hơn 100 sản phẩm, tuy nhiên phần lớn là biệt thự, nhà liền giá cao, căn rẻ nhất cũng lên tới hơn 11 tỷ đồng, khách hàng hỏi giá xong không một phản hồi trở lại. 

Hệ luỵ của lượng hàng tồn kho lớn đối với thị trường 

Việc hàng tồn kho tăng đã phần nào phản ánh được thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay, chủ yếu gặp khó khăn là bởi những vướng mắc pháp lý về luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở thiếu sự đồng bộ. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện còn đang có dấu hiệu giảm tốc, nguyên nhân là do thiếu nguồn tiền dẫn đến thanh khoản cũng bị giảm nhanh chóng. 

Chính vì thế, các đơn vị quản lý nhà nước cần phải xem xét, sửa đổi một cách toàn diện các quy định về pháp lý dự án, đặc biệt là các sửa đổi về Luật Đầu tư, Luật Đất đai, từ đó giúp khơi thông nguồn lực đầu tư đối với các dự án, giúp thị trường phát triển mạnh mẽ, bền vững hơn. 

Một số dự án đang đền bù dở, đang trong quá trình xây dựng dở dang nếu không được giải quyết sớm thì chủ đầu tư sẽ bị chôn vốn khá lâu, điều đó khiến nguồn cung tiếp tục trở nên khan hiếm, thị cường lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng hơn, giá cả trên thị trường cũng gây nên nhiều áp lực. 

Theo lý giải của ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, các chính sách kiểm soát tín dụng đã buộc nhiều dự án đang xây dở dang phải dừng lại để tìm nguồn vốn mới.

Bộ Xây dựng cũng nhận định rằng trong năm 2022 vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã gặp phải rất nhiều khó khăn, một vài khó khăn tiêu biểu đáng phải kể đến như: khó tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động nguồn vốn của khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đối với các dự án hoàn thiện nhưng chưa được tiêu thụ hết, các chủ đầu tư cần phải điều chỉnh giá cả sao cho phù hợp với nguồn vốn của phần lớn khách hàng bởi lẽ các dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được hoặc không bán được sẽ làm mất đi tính thanh khoản của thị trường. 

Tuy nhiên, vẫn có một số ý kiến cho rằng đối với lĩnh vực bất động sản, những sản phẩm hoàn thiện bị tồn kho mới là đáng lo ngại. Một dự án hoặc một căn hộ được hoàn thiện nhưng không đưa vào sử dụng sẽ theo thời gian bị xuống cấp, chi phí bảo dưỡng cũng cao hơn theo thời gian. Đối với hàng tồn kho trong quá trình xây dựng thì có phần bớt lo ngại hơn. Xét theo yêu cầu của Bộ Xây dựng, sản phẩm tồn kho được tính kể từ thời điểm sau một năm bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng lại không bán được hoặc chưa bán được.