Bất động sản ngộp tài chính vẫn bị ép giảm thêm, chủ đất từ chối thẳng thừng dù đang kẹt tiền

Theo VnExpress, dù giá bất động sản tại khu vực ven Sài Gòn và các tỉnh phía Nam đã giảm 30% nhưng người mua vẫn muốn giá giảm 50% thì mới xuống tiền. Sự chênh lệch giá lớn đã khiến giao dịch trì trệ.

Anh H, môi giới đã có 15 năm kinh nghiệm làm lĩnh vực bất động sản chia sẻ rằng mùa thị trường bất động sản đóng băng hiện nay là thời điểm rầm rộ các cuộc giằng co, ngã giá nhà đất bán tháo.

Anh nói rằng có môi giới một lô đất diện tích khá lớn ở gần chợ đầu mối Bình Điền vào giữa tháng 4 cho biết chủ đất chào giá 47 triệu đồng/m2, đã giảm 25% so với đầu năm ngoái, có đầy đủ pháp lý sổ đỏ. Thế nhưng, sau khi đi xem đất, rồi nhiều vòng kiểm tra thông tin, và hai bên mua bán giáp mặt nhau, khách vẫn muốn giá giảm còn 23 triệu đồng/ m2, nên chủ đất rất sốc và không muốn thương lượng thêm nữa.

Anh H cho rằng việc đề nghị mức giá giảm đó của khách mua chỉ là chiến thuật ngã giá tăng dần nhằm tránh không bị mua hớ. Tuy nhiên, chủ đất cho rằng khách không hiểu thị trường và thật sự không có thiện chí nên đã bỏ về giữa chừng.

Theo quan điểm của chủ đất, giá vốn của lô đất đã trên 30 triệu đồng/m2, gần đó giá nhà ở xã hội cũng trên 25 triệu đồng, trong khi chung cư vừa túi tiền ở quanh khu vực này là khoảng 40 triệu đồng/ m2. Do đó, chủ đất sẽ không xả hàng thủng đáy dù rất kẹt tiền.

Tại huyện ven TP HCM và một số tỉnh phía Nam, trường hợp giằng co về giá với các giao dịch bất động sản bán tháo không phải là hiếm. Tại huyện Bình Chánh, ông Q đang chào bán lô đất 4.800 m2, có đầy đủ pháp lý sổ đỏ, với mức giá 27 tỷ đồng. Mức giá này đã giảm 11 tỷ đồng, tức là giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thế nhưng, ông Q cho biết nhiều khách có sẵn tiền mặt tiếp cận và tiềm lực về tài chính chỉ đưa ra giá khoảng 20 tỷ đồng, nghĩa là đề nghị mức giảm tới 48%. Giao dịch này cũng chưa được chốt vì hai bên mua bán không thương lượng được mức giá chung.

Ông T, là chủ một lô đất rẫy cà phê nằm trên đồi tại Bảo Lộc cũng đang kẹt tiền nên rao bán lô đất 11 tỷ đồng. Mức giá này đã giảm 30% so với mức giá thị trường của đầu năm 2022, tuy nhiên người đi săn đất ngộp ở nơi này chỉ đưa ra mức thương lượng 7 tỷ đồng, nghĩa là đề nghị mức giá giảm gần 60%. Những tháng qua, ông Trung và khách hàng đã thương lượng và mặc cả nhiều ngày nhưng vẫn chưa ngã ngũ, và giao dịch vẫn đang trong tình trạng chờ.

Mặt khác, tình trạng nhà đất ngộp tài chính bán tháo ở khu vực Biên Hòa, Đồng Nai bị ép giá 40-50% cũng diễn ra. Chủ căn biệt thự dự án đang bị hoãn tiến độ - bà H đang bị kẹt tiền do chủ đầu tư ngừng các thỏa thuận hỗ trợ về lãi suất. Bà cho biết mình đã chào bán căn nhà giá 12 tỷ đồng (giá hợp đồng) với mức giảm đã gần 30%, tuy nhiên khách muốn giá giảm 50% mới thỏa thuận tiếp.

Bà H nói rằng người mua nghĩ chủ đầu tư từng xả hàng mức giảm 50% cho trường hợp thanh toán một lần ở dự án này, do đó họ chỉ muốn mua giá 6 tỷ đồng cho căn biệt thự của bà. Bà H đang tìm phương án khác để giải quyết tài chính vì giá bên mua đưa ra là quá thấp.

Theo bà Lương Đình Thúy Vân, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, nhiều nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có sẵn tiền mặt đã bắt đầu có động thái tìm mua lại các tài sản cần bán trên thị trường thứ cấp trong 4 tháng đầu năm nay. Thế nhưng, bên mua ép giá giảm tới 50%, thậm chí còn nhiều hơn và chỉ nhắm tới bất động sản ngộp tài chính đang cần cắt lỗ.

Bà Vân cho biết bên mua có câu cửa miệng là chỉ săn hàng sẵn sàng cắt lỗ và thời điểm này không mua vội. Theo CEO Mogin Holdings, thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn còn khá yếu do tình trạng bên mua và bán giằng co về giá và còn chưa gặp nhau tại điểm chung khi thương lượng.

Theo đánh giá của ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), làn sóng bán tháo xảy ra sau khi bùng nổ đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, bán tháo là một cuộc chiến giằng cao căng thẳng giữa bên bán và bên mua về giá trong bối cảnh thị trường đóng băng. Mặc dù giá đã được bên bán giảm khá mạnh, nhưng người mua có tâm lý đầu tư còn khá rủi ro ở thời điểm này, phải trả giá thấp đã không bị hớ. Người mua vẫn đứng ngoài thị trường chờ đợi vì mức giá kỳ vọng bán và mua hiện nay đang chênh nhau lớn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group, hiện nay, nguồn cung và cầu chưa gặp nhau. Đó là vì người ôm tài sản có thể chịu lỗ dài hạn dù đã giảm giá bán.

Theo ông giải thích, giao dịch sẽ bị bế tắc, đình trệ khi vùng giá bán bước qua ngưỡng giảm lời và chuyển hẳn sang vùng cắt lỗ, trong trường hợp mức cắt lỗ vượt quá ngưỡng chịu đựng của bên bán là không đủ bù chi phí phái sinh trong quá trình đầu tư hoặc mất trắng. Bởi lẽ, người bán tháo có thể gồng lỗ trong tình huống cấn trừ mọi hao tổn vẫn thu lại được một phần tài sản, trong khi họ sẽ dừng bán và tìm phương án khác để thay thế khi bán tháo đến mức mất trắng hoàn toàn.