Cần giải pháp đồng bộ để vực dậy thị trường bất động sản

Thách thức của thị trường

 Thị trường bất động sản đang có rất nhiều thách thức và có thể nhóm thành 4 nhóm thách thức là: Vấn đề từ vĩ mô Kinh tế - chính trị, địa chính trị; Vấn đề chính sách - pháp lý; vấn đề thị trường vốn; vấn đề khó khăn nội tại của thị trường bất động sản (về nguồn cung, tiêu thụ, giá, tâm lý nhà đầu tư,…)

Vấn đề ảnh hưởng từ vĩ mô kinh tế chính trị thế giới, chúng ta có thể nhìn thấy trên thế giới, vấn đề địa chính trị đang rất phức tạp. Chiến tranh Nga - Ukraine không biết khi nào mới kết thúc, vấn đề biểu tình ở các nước Châu Âu hiện tại, hay Nga rút bớt 1 phần về vũ khí hạt nhân,... Có thể nói địa chính trị thế giới hiện nay đang hết sức bất ổn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ và từ đó cũng kéo theo nhiều nguy cơ với nền kinh tế toàn cầu.

Mới đây, IMF có dự báo kinh tế thế giới sẽ có thể có suy thoái nhẹ vào cuối năm nay. Điều này rất có thể xảy ra.

Lạm phát các quốc gia đang duy trì ở mức rất cao. Ở Mỹ lạm phát quý 1 đang ở mức 5%, Anh trên 10%, Đức 7,4%. Việt Nam 4,04%.

Điều này cũng ảnh hưởng tới kinh tế Việt Nam khi quý 1 vừa qua GDP chỉ tăng trưởng 3.32% - mức thấp thứ 2 trong 10 năm gần đây. Trong đó riêng TP HCM là 0,7% - mức rất thấp. Những yếu tố này tác động rất lớn tới nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Về vấn đề chính sách - pháp lý, đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản. Việc tháo gỡ những vướng mắc cho các dự án bất động sản trong 4-5 năm nay gần như không tháo gỡ được. Trong đó bao gồm cả vấn đề cấp phép cho dự án mới. Riêng TP HCM theo thống kê có tới 156 dự án còn đang vướng mắc về mặt pháp lý. Việc nhiều dự án bị vướng mắc đã đè nén cả tâm lý nhà đầu tư, tâm lý thị trường, cả người mua khi tất cả các bên đều dè dặt hơn.

Ngoài ra, sự chưa nhất quán giữa các Luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản thành ra khi doanh nghiệp triển khai dự án mới, đi xin cấp phép gặp rất nhiều khó khăn.

Về thị trường vốn, đối với bất động sản có nhiều kênh thu hút vốn trong đó có 3 kênh chính. Thứ nhất là kênh Ngân hàng, ở Việt Nam chúng ta có một điểm hơi đặc biệt là các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay ngân hàng là nhiều nhất. Thứ hai, thị trường vốn từ kênh chứng khoán, đặc biệt là trái phiếu có sự phát triển mạnh từ năm 2021 nhưng đến cuối năm 2022 đã bị chững lại. Thứ ba là kênh huy động từ khách hàng. Ba nguồn vốn này cung cấp vốn chính cho thị trường bất động sản và hiện nay cả ba kênh đang bị tắc nghẽn nghiêm trọng.

Về trái phiếu và vốn vay ngân hàng từ tháng 4 năm 2022 khi nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản thì ngay sau đó, cả nửa năm sau của năm 2022 thị trường vốn lập tức chững lại, thị trường bất động sản đảo chiều nhanh chóng. Đến hiện tại, riêng trong năm 2023 sẽ có khoảng hơn 300 ngàn tỷ đáo hạn, riêng bất động sản là 119 ngàn tỷ. Đáo hạn trái phiếu từ tháng 5 đến tháng 9 các doanh nghiệp bất động sản phải đáo hạn trái phiếu nhiều nhất.

Về tín dụng ngân hàng, mặc dù các đơn vị cho biết tín dụng đang rất mở nhưng doanh nghiệp tiếp cận rất khó. Điều kiện để tiếp cận vốn vay ngân hàng là pháp lý phải đủ, nhưng làm sao để có pháp lý đủ là cả một bài toán khó. Và khi pháp lý đủ thì phải có phương án kinh doanh để có thể trả nợ. Thị trường đang khó khăn, phương án đưa ra sẽ không khả thi thì quay lại câu chuyện tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng qua con đường chính thống là cực kì khó. Nếu có thì cũng rất ít chủ đầu tư có thể tiếp cận được.

Đó là chưa kể lãi vay từ phía ngân hàng đang khá cao, trường hợp chủ đầu tư có thể chấp nhận lãi vay từ 11-13% nhưng những nhà đầu tư, lãi suất quá cao khiến họ chững lại việc đầu tư. Điều này ảnh hưởng tới sức cầu của thị trường. Thị trường khó, cầu giảm, kênh huy động vốn bằng cách bán hàng cũng gặp khó.

4 khó khăn của thị trường bất động sản

Khó khăn của thị trường ở 4 phần chính: nguồn cung, sức cầu, giá bán và tâm lý.

Về nguồn cung, chỉ riêng tại TP HCM và phụ cận, theo thống kê của chúng tôi nguồn cung về đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ nguồn cung đã giảm 39%, có phân khúc giảm tới 79%. Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng chỉ bằng 3-5% so với cùng kì. Căn hộ hạng C ở TPHCM trong 8 quý liên tiếp không có nguồn cung có giá từ 35 triệu đồng/m2. Ở TP HCM hiện nay, nhà ở thương mại có giá ít nhất là trên 40 triệu đồng/m2. Căn hộ hạng C gần như “tuyệt chủng”. Về nhà ở xã hội năm 2022 cả nước chỉ có 9 dự án với khoảng 5,5 ngàn căn. Con số quá ít so với mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội. Nếu không có giải pháp đồng bộ chúng tôi e rằng sẽ khó thực thi con số này.

Lệch pha cung cầu đang là vấn đề rất lớn của thị trường hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu của thị trường cũng giảm sút. Sức cầu quý I chỉ bằng 2-13% so với cùng kì tùy phân khúc. Sức cầu giảm đến mức như vậy thì doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.

Cầu bất động sản nghỉ dưỡng gần như “ngủ đông”, lượng giao dịch tính bằng căn. Nguồn cung mới cũng cực kì ít.

Về giá, tùy theo phân khúc, theo thống kê của chúng tôi giá bán đã có sự sụt giảm từ 6-25%. Đất nền giảm 10-14% so với cùng kì năm trước. Phân khúc căn hộ 6-17%, phân khúc biệt thự, liền kề giảm từ 10-25%. Tuy nhiên, đây là mặt bằng chung của thị trường, một số dự án còn có mức giảm cao hơn. Ở TP HCM hay 1 số tỉnh phía Nam có thể có mức giảm từ 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Việc giảm giá tập trung ở nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn chấp nhận cắt lỗ và những nhà đầu tư mua sản phẩm ở các dự án có vấn đề về mặt pháp lý và chủ đầu tư gặp trục trặc về tài chính. Giảm giá có người mua, có thanh khoản là may mắn, nhưng giảm giá mà vẫn không có người mua thì thực sự rất khó.

Về tâm lý bị ảnh hưởng lớn bởi 3 yếu tố trên. Người mua luôn tự hỏi thị trường đã đáy chưa? Giá giảm đã giảm hết mức chưa? Những thông tin tiêu cực bao vây khiến họ mất lòng tin vào chủ đầu tư cam kết nhưng không thực hiện được. Một số nhà đầu tư khác quyết định đầu tư nhưng lãi suất cao khiến họ chần chừ. Vòng luẩn quẩn chờ - chờ. Có tiền thì chờ xuống đáy mà không có tiền đi vay thì chờ lãi suất giảm. Thành ra cung – cầu không gặp được nhau.

4 vấn đề này cần tháo gỡ đồng bộ. Nếu làm cục bộ thì không giải quyết được vấn đề.

Giải pháp nào?

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần sự tham gia của cả ba bên là Nhà nước, các chủ doanh nghiệp (chủ đầu tư, nhà phát triển kinh doanh bất động sản,…) và nhà đầu tư.

Về góc độ quản lý nhà nước, thời gian qua Chính phủ cũng như nhiều cơ quan đã có những động thái tháo gỡ. Tuy nhiên chúng ta cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn và đẩy nhanh thực thi hơn nữa. Một số vấn đề liên quan đến gói 120 ngàn tỷ cần đánh giá xem có phù hợp hay không. Gói hỗ trợ này kích thích thị trường nhưng việc tiếp cận nhiều khó khăn đặc biệt với người mua nhà. Cần thông qua các dự thảo Luật hy vọng sẽ có những tháo gỡ nhất định.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, hiện nay họ đều đã vận động, tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự. Điều đầu tiên họ cần đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu. Đồng thời cần áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí để giảm giá bán. Bên cạnh đó, cũng cần chủ động đàm phán với trái chủ, kéo giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu. Và cuối cùng là ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư giàn trải.

Đối với người mua, sau mỗi chu kì của thị trường, sự minh bạch của thị trường cũng như kiến thức đầu tư của nhà đầu tư cũng tăng lên đáng kể. Họ cần trang bị tốt hơn về kiến thức thị trường, vấn đề pháp lý thị trường tránh mua những dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu tính pháp lý. Nếu có nguyên tắc đầu tư phù hợp thì sẽ giảm được rủi ro cho cả hai bên. Thị trường hiện nay đã qua thời nhà đầu tư đầu tư ngắn hạn, lướt sóng. Đầu tư hiện nay cần có tầm nhìn trung và dài hạn và từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Cuối cùng, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc về sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy là hợp lý khi đầu tư nhưng cần cân đối tỷ lệ phù hợp với khả năng trả nợ và dòng thu nhập mới đảm bảo lợi nhuận. Sự mạo hiểm lại gặp thị trường khó thì nguy cơ mất trắng rất cao.