Mạnh tay vay 70% giá trị bất động sản, nhà đầu tư ngậm ngùi gồng lãi hơn 200 triệu mỗi tháng

Nhà đầu tư mạnh tay vay 70% giá trị bất động sản

Theo Nhịp sống thị trường, anh Nguyễn Hưng, từng là nhân viên kinh doanh của một số dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc cho biết, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư đang đứng trước áp lực gồng nợ gốc lãi lên đến hàng trăm triệu đồng.

Theo môi giới này tiết lộ, thời điểm năm 2021, một dự án ở Phú Quốc mở bán biệt thự, nhà phố, mini hotel,... hầu hết nhà đầu tư xuống tiền đều sử dụng đòn bẩy tài chính với mức vay "kịch kim". Anh Hưng cho biết thêm, những sản phẩm nhà phố có mức giá từ 8-12 tỷ đồng, thanh khoản khá tốt. Các nhà đầu tư phần lớn đều vay tới 70% giá trị căn nhà, tương đương khoảng gần 6 - 9 tỷ đồng tiền vay ngân hàng.

Thậm chí, có nhà đầu tư mua căn biệt thự khoảng 30 tỷ, thì vay ngân hàng lên tới 21 tỷ đồng, tương đương 70% giá trị. Môi giới này cho biết, các nhà đầu tư vay ngân hàng nhiều bởi họ muốn hưởng chính sách của chủ đầu tư. Thông thường, vào thời điểm mới mở bán, chủ đầu tư sẽ tung chính sách ân hạn nợ gốc lên đến 18 tháng. Sau đó, doanh nghiệp đổi chính sách ân hạn lên tới 24 tháng, thậm chí sau thời gian thanh khoản chậm, khoảng thời gian ân hạn nợ gốc lên tới 36 tháng.

Theo anh Hưng, các nhà đầu tư vay ngân hàng, hưởng chính sách ân hạn nợ gốc 0% và chờ thời điểm tăng giá. Tuy nhiên, thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng từ năm 2022 khiến cho nhà đầu tư bị vỡ kế hoạch thanh khoản. Theo đó, họ đang phải đối mặt với áp lực trả nợ gốc và lãi cao.

Đơn cử như trường hợp nhà đầu tư vay 21 tỷ đồng, lãi suất thả nổi hiện tại có thể lên tới 13%. Tức là mỗi tháng, nhà đầu tư phải trả hơn 227 triệu đồng tiền lãi. Đây là một con số rất lớn nếu nhà đầu tư không có nguồn thu đều đặn và dồi dào khác. Anh Nguyễn Hưng còn tiết lộ thêm rằng, hiện đang xuất hiện làn sóng ngầm những nhà đầu tư đang "bán như cho" nhà phố, biệt thự, chỉ cần thu về được khoản tiền hỗ trợ để bù đắp một phần khoản lỗ. Bởi họ không thể gồng được nợ gốc và lãi sau khi hết ân hạn nợ gốc. Trong khi đó, nếu tự đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng sẽ mất trắng toàn bộ, chưa kể đến khoản phí với ngân hàng.

Hiện nay, tình trạng "bán như cho" cũng xảy ra ở một số dự án nghỉ dưỡng tại Phan Thiết (Bình Thuận) khi nhiều nhà đầu tư rao tặng biệt thự cho những khách hàng chấp nhận thanh toán phí và lãi ngân hàng.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gặp áp lực lớn

Không ít chuyên gia đã dự báo về tình trạng bán tháo, phá vỡ hợp đồng khi kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc. Việc sử dụng đòn bẩy lớn với dự tính thoát hàng, cắt lãi trong vòng 18 tháng - 36 tháng trước thời điểm chính sách ân hạn nợ gốc đã khiến cho nhiều nhà đầu tư kỳ vọng thương vụ giao dịch sẽ kết thúc một cách thuận buồm, xuôi gió. Tuy nhiên, trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, ngay cả khi cắt lỗ sâu thì một số sản phẩm bất động sản vẫn ế.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết, đa phần các nhà đầu tư vay tới 70% giá trị sản phẩm bất động sản đều mang tính đầu cơ. Chẳng hạn như với bất động sản giá trị khoảng 10 tỷ đồng, thì sẽ vay 7 tỷ đồng, khoản lãi trả trung bình từ 40 - 50 triệu đồng. Trong khi đó, bất động sản này vẫn chưa thể khai thác kinh doanh đem lại dòng tiền để khấu trừ. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư trong tâm lý mua và chờ đợi tăng giá.

Theo nhận định của ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group, năm 2023 sẽ là năm khó khăn đối với các nhà đầu tư khi chính sách ân hạn nợ gốc từ các chủ đầu tư kết thúc. Theo đó, nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực lớn với mức lãi suất thả nổi. Ông Long dự đoán sẽ diễn ra làn sóng cắt lỗ từ nhóm nhà đầu tư này. Điều này có thể sẽ tác động một phần đến thị trường chung.

Trong khi đó, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing cũng đặt ra những lo ngại về áp lực trả nợ lãi của các nhà đầu tư khi chính sách ân hạn nợ gốc sẽ kết thúc. Bởi khoản vay của họ thường chiếm tới 70% giá trị của sản phẩm bất động sản.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện tại, ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh của One Housing cho rằng, thị trường đang đi vào giai đoạn sàng lọc và phân loại đối với chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư. Nhưng ngược lại, nhiều chủ đầu tư vẫn trụ lại được nhờ năng lực quản trị và triển khai tốt.

Vị chuyên gia cho biết, quan sát thực tế thị trường từ đầu tháng 3 đến nay có những tín hiệu khởi sắc trở lại, các chủ đầu tư liên tục tung ra những chính sách hỗ trợ tài chính cho khách mua nhà. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, các chính sách liên quan đến hỗ trợ tài chính, miễn lãi suất, ân hạn nợ gốc liên tục được đưa ra.

Có thể thấy, những chính sách khuyến mãi, chiết khấu của chủ đầu tư thời điểm này mang tính đột phá, giải quyết được những khó khăn và băn khoăn cho người mua. Đặc biệt, vị chuyên gia cũng khẳng định, các chính sách này được tạo ra từ nhu cầu của người dùng, chứ không chỉ từ mục tiêu bán hàng.

Có thể nói, với một người có nhu cầu mua nhà ở thực và một nhà đầu tư dài hạn thì thời điểm hiện tại là cơ hội rất lớn để tìm kiếm những sản phẩm thích hợp với khả năng tài chính của mình. Điều quan trọng là khách hàng cần tìm được những dự án có chính sách tốt cũng như pháp lý được đảm bảo.