Nhiều nhà đầu tư "mắc kẹt" sau khi mạnh tay gom đất nền để tách thửa, bán nền

Giấc mộng tách thửa “lao đao”

Theo Dân trí, trong những năm gần đây, tình trạng gom đất nền diện tích lớn để tách thửa, phân lô bán nền diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Đáng chú ý, khi sốt đất bùng nổ thì có không ít người đã bỏ tiền mua lại những lô đất có diện tích đất lớn từ hàng nghìn cho đến hàng chục nghìn m2 với giá chỉ một vài triệu đồng/m2 với tính toán sẽ làm thủ tục tách thành các thửa nhỏ để bán. 

Có không ít chủ đất đã thắng lớn với chiêu trò tách thửa để bán nền trên, mặc dù vậy thị trường trầm lắng cùng các quy định tách thửa đang được cơ quan chức năng siết chặt đã khiến cho không ít các nhà đầu tư rơi vào tình cảnh lao đao. 

Chị Nguyễn Thị Trang là một nhà đầu tư ở Hà Nội cho hay, năm 2021, chị và nhóm đầu tư đã chung nhau hơn 20 tỷ đồng để có thể mua lô đất hơn 10.000m2 ở xã Tiến Xuân - Thạch Thất - Hà Nội với mục đích tách thửa. Các lô đất này chỉ có 120m2 đất thổ cư và còn lại đều là đất vườn ao, cho nên sau đó đã buộc phải chuyển đổi về đất ở. 

Chị Trang tâm sự: “Với lô đất này, theo ước tính thì ngoài diện tích đất làm hạ tầng, chúng tôi có thể tách thành hơn 50 thửa đất diện tích 60 - 100m2 để bán. Và giá thị trường, đất thổ cư cũng có đường ô tô chạy qua trong khu vực cũng dao động từ 10 - 13 triệu đồng/m2”. 

Mặc dù vậy, đến thời điểm hiện tại, mọi tính toán của chị và nhóm đầu tư này đều đổ bể khi hồ sơ xin chuyển đổi và tách thửa vẫn không hề xong. Đáng lo ngại hơn là khi đất thì đang bị bỏ hoang, còn khoản vay của các thành viên trong nhóm đầu tư vẫn đều đến hạn thanh toán. 

Chị Trang nói thêm rằng: “Số tiền đầu tư của cả nhóm vào lô đất này phần lớn là đi vay mượn từ phía ngân hàng, người thân. Việc không thực hiện được mục tiêu cũng đang khiến cho cả nhóm lao đao, có lúc còn xảy ra bất đồng quan điểm bán hay là giữ”. 

Cũng tương tự, trường hợp anh Nguyễn Đức Tài ở Hà Nội cũng đang lao đao bởi vì quyết mua lô đất nền hơn 5000m2 ở Ba Vì để tách thửa nhưng lại không thành. Cho đến nay, số tiền đầu tư vào lô đất này cũng đã phải nằm im, trong khi đó nợ phải trả cũng đã khiến cho anh đau đầu suốt ngày. 

Anh Tài nói rằng: “Trong năm 2021, tôi đã quyết định mua một lô đất ở diện tích 5.000m2 tại xã Minh Quang, huyện Ba Vì với mức giá là 1 triệu đồng/m2 với ý định tách thửa để bán nền. Nếu tính đơn giản, việc chuyển đổi và tách thửa thành công thì lô đất của tôi sẽ thành 15 thửa nhỏ, mỗi thửa sẽ khoảng 100 - 200m2”. 

Người này nói thêm, nếu bán theo giá thị trường của khu vực thời điểm đó thì khoảng 4 - 5 triệu đồng/m2, anh có thể thu về khoảng 20 tỷ đồng. Sau khi trừ đi lãi vay lẫn chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiền hạ tầng thì anh vẫn lời hơn 5 - 7 tỷ đồng. 

Giảm hạn mức chuyển đổi

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, hạn mức giao đất, công nhận là đất ở dành cho các hộ gia đình, cá nhân sẽ do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định. 

Điển hình như năm 2017, Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội đã quy định về hạn mức giao đất ở địa bàn thành phố. Cũng theo đó, đối với khu vực các phường thì mức tối đa sẽ là 90m2, khu vực các xã giáp ranh các quận và thị trấn ghi nhận là 120m2 còn khu vực các xã vùng đồng bằng là 180m2 hay khu vực xã vùng trung du là 240m2; xã vùng miền núi ghi nhận là 300m2.

Thực hiện chính sách này thì có nhiều địa phương đính chính lại hạn mức đất ở theo đúng với quy định mới. Mặc dù vậy, không phải người dân nào cũng được cấp vượt hạn mức cũng chủ động mang sổ đi để đính chính lại. Tuy nhiên, những trường hợp đăng ký biến động (mua bán, thừa kế, cho tặng,...) thì buộc phải thực hiện đính chính về hạn mức quy định nói trên. 

Còn theo đánh giá của giới luật gia, nếu như những thửa đất vượt quá số hạn mức trên thì người mua cần hết sức cẩn trọng. Tốt nhất là người mua nên đến Ủy ban nhân dân huyện, xã, phường và văn phòng đăng ký đất đai, luật sư để có thể được tư vấn, hướng dẫn nhằm tránh thấy đất rẻ "ôm" vào để rồi mang nợ.

Xét về góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những sản phẩm dạng tách thửa nhằm mục đích phân lô bán nền này chính là nguồn cơn để đẩy giá, tăng giá nhằm tạo ra sốt đất. Chúng cũng mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý, nhất là quản lý về tính ổn định, tính bền vững của thị trường. Thị trường cũng chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp với quy hoạch và chiến lược phát triển kinh tế từ đó tạo công ăn việc làm ổn định cho người dân địa phương cũng như địa phương thẩm định, phê duyệt.

Bên cạnh đó, việc tách thửa bán tràn lan còn gây ảnh hưởng đến công tác quy hoạch và sẽ vướng nhiều khi tiến hành triển khai quy hoạch mới, đáng chú ý là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều và tăng đột biến về dân số khi triển khai quy hoạch rất khó khăn.

Ông Đính nhấn mạnh rằng: “Cơ quan chức năng cũng cần có cơ chế, chính sách "siết" lại hoạt động này nhằm đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của Nhà nước không bị lạm dụng".