Gom đất nông nghiệp không đúng cách, nhà đầu tư nhận cái kết đắng

Ôm đất nông nghiệp chờ tăng bằng lần

Theo Nhịp sống thị trường, anh Trần Ngọc (Hà Nội) chính là một ví dụ điển hình về nhà đầu tư bị chôn vốn khi mua đất nông nghiệp. Anh Ngọc quê tại Bắc Giang, hiện đang sinh sống và làm việc ở Hà Nội. Từ năm 2008, anh đã tham gia góp vốn với một nhóm nhà đầu tư chuyên mua đất nông nghiệp tại các khu vực cách trung tâm Hà Nội khoảng 5 - 10km.

Các cộng sự cùng nhóm đầu tư của anh Ngọc đều là người gốc Hà Nội, am hiểu thị trường, cũng như thông thạo pháp lý liên quan tới việc chuyển đổi sử dụng mục đích đất. Trong giai đoạn 2018 - 2020, nhóm của anh Ngọc gần như chưa từng thất bại trong các vụ đầu tư đất nông nghiệp. 

Theo anh Ngọc tiết lộ, tỷ suất lợi nhuận của những thương vụ đầu tư này có thể lên tới 100%. Vào giai đoạn đất sốt nóng, giá bán có thể tăng bằng lần. “Thông thường, chúng tôi sẽ mua lô đất nông nghiệp có diện tích khoảng 500 - 1.000m2 tại khu vực huyện ven Hà Nội. Hoặc các lô đất có diện tích nhỏ hơn từ 100 - 200m2 tại các quận nội thành.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông thường là 1 - 2 triệu đồng/m2. “Chẳng hạn như lô đất nông nghiệp 500m2, chúng tôi sẽ chuyển đổi khoảng 30 - 70% sang đất thổ cư. Sau đó thì phân lô tách thửa để bán hoặc bán nguyên lô. Với những lô nội thành Hà Nội thì cách làm cũng tương tự” - An Ngọc nói.

Năm 2021, với tâm lý đầu tư là sẽ thắng, anh Ngọc đã rút toàn bộ tiền tiết kiệm để mua 4 lô đất cùng nhóm của mình. Thế nhưng, đến nay, tất cả những lô đất nhóm anh Ngọc đầu tư đều đang “án binh bất động”. Anh Ngọc cho hay, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã vỡ lở. Do đất không có sổ đỏ nên việc bán chuyển nhượng đất nông nghiệp rất khó khăn. Ngay cả khi đã cắt lỗ tới 25% thì anh Ngọc cũng không thể bán được.

“Cứ tưởng sẽ chẳng thể nào thất bại, nhưng thực tế khi đầu tư vào bất động sản thì không ai có thể chắc chắn thị trường ngày mai sẽ thế nào. Chỉ cần một chính sách “siết” vào đất đai là gần như thị trường bị đảo hướng” - Anh Ngọc nói.

Cũng tương tự anh Ngọc, anh Phạm Thắng (quận Thanh Xuân) cũng đang “mắc kẹt” với các lô đất nông nghiệp tại huyện Chương Mỹ. Kế hoạch của anh là mua đất nông nghiệp giá rẻ sai đó ngồi chờ tăng giá. Năm 2020, anh Thắng mua một lô đất nông nghiệp với giá 1 triệu đồng/m2. Năm 2021, nhà đầu tư này thành công bán ra với giá 2,5 triệu đồng/m2. Anh Thắng không chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ chờ tăng giá để bán lại.

Theo quan điểm của nhà đầu tư tay ngang này là với loại hình bất động sản nông nghiệp, giá rẻ chỉ vài trăm nghìn đến tiền triệu mỗi m2. Khi thị trường ấm lên thì giá có thể tăng bằng lần. Chẳng hạn như với 200m2, chỉ cần tăng thêm 2 triệu đồng/m2, nhà đầu tư này sẽ lời được 400 triệu đồng. Tốc độ tăng của đất nông nghiệp sẽ dễ dàng hơn bất động sản đã có giá trị cao. 

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2022 tới nay, khi thị trường chững lại thì 2 lô đất lớn được anh bỏ vốn cũng trong năm 2021 đều đang chật vật thanh khoản. 

Đáng nói là, khoản đầu tư của anh Thắng là nhờ vay tiền từ người thân và bạn bè. Trong khi đó, đất nông nghiệp lại không thể thế chấp ngân hàng đã khiến anh rơi vào tình trạng “gồng nợ lãi” rất vất vả. Hiện tại, lô đất mà anh Thắng mua đang để trống. “Muốn mua xây nhà cũng khó mà để trồng cây ăn quả hay hoa màu rồi bán cũng chẳng đơn giản gì” - Anh Thắng nói. 

Lợi nhuận cao kèm rủi ro lớn

Trên thực tế, mức lợi nhuận cao từ việc gom đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích sử dụng, đã xảy ra với nhiều nhà đầu tư đi theo con đường kinh doanh này. Song, đi cùng với lợi nhuận cao thì rủi ro sẽ càng lớn khi thị trường trầm lắng, những kẽ hở về pháp luật đất đai đang dần bị xóa bỏ. 

Luật Đất đai 2013 đã quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất. Do đó, tất cả những loại đất không phải đất ở thì không được xây dựng nhà cửa, muốn xây được nhà thì trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Tuy nhiên, việc chuyển đổi này không hề đơn giản, nhiều người nghĩ chỉ cần nộp đơn đề nghị, đóng phí chuyển đổi là được. Nhưng điều này còn phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch chi tiết xây dựng… và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Kể từ đầu năm 2022 đến nay, tại nhiều quận, huyện tại Hà Nội đã siết chặt việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Điều này khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất càng khó khăn. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư bị kẹt tiền bởi loại hình đất nông nghiệp trong quá trình chuyển nhượng cũng không hề dễ dàng vì vấn đề pháp lý. 

Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc không sinh sống trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nếu cá nhân nhận quyền sử dụng đất trồng lúa là vi phạm pháp luật. 

Ngoài ra, trong quá trình “om” đất, nếu các nhà đầu tư xây dựng công trình, nhà ở trên đất mà không được chính quyền đồng ý thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì sử dụng sai mục đích và còn bị xử phạt hành chính.