Chủ đầu tư mạnh tay giảm giá tới 50%, vì sao người mua vẫn "ngại" xuống tiền?

Sau những động thái kiểm soát chặt nguồn tín dụng từ ngân hàng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó bao gồm cả bất động sản, cộng thêm những vấn đề liên quan đến trái phiếu khiến nhiều chủ đầu tư trở nên "khát vốn". Theo đó, cách tối ưu nhất để có nguồn vốn chính là tận dụng khách hàng. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang gặp khó khăn về thanh khoản khiến nhiều chủ đầu tư đã tung ra những chính sách ưu đãi "khủng" nhằm kích cầu mua sắm.

Chẳng hạn như dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức), chủ đầu tư đã mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ tới 98%. Hay dự án HaNoi Melody Residences tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng mức chiết khấu có thể lên đến 34 - 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ.

Đáng chú ý, thời gian qua tại Đồng Nai có một dự án quy mô 1.000ha đã khiến dư luận xôn xao khi chấp nhận chiết khấu tới 50% cho người mua khi chấp nhận thanh toán vượt tiến độ 95%. Như vậy, một căn shophouse được niêm yết với giá hơn 13  tỷ đồng, nhưng người mua chỉ cần bỏ ra hơn 6 tỷ đồng là đã có thể sở hữu.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư cũng đưa ra những cam kết "siêu khủng". Đơn cử, dự nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) cam kết sẽ mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng, tương đương mức lợi nhuận 13,3%/năm, đây được cho là mức cam kết lợi nhuận cao nhất trên thị trường. Còn với dự án Phúc Đạt Connect 2 (TP. Dĩ An, Bình Dương), khi mua chung cư sẽ được tặng đất nền. Cụ thể, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ là có thể nhận được nhà. Đối với những khách hàng mua từ 2 căn trở lên còn được tặng 1.000m2 đất tại Gia Lai.

Hiện nay, việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, chiết khấu, ưu đã không còn xa lạ. Tuy nhiên, mức chiết khấu cao nhất trước đó cũng chỉ khoảng 9-10%. Thị trường bất động sản chưa bao giờ lại có những mức chiết khấu sâu từ 35-50% như hiện nay, khi các chủ đầu tư đang khát tiền mặt. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn tung ra nhiều gói kích cầu khác nhau.

Thị trường hiện nay quan trọng nhất là dòng tiền

Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế bởi room tín dụng cũng như dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt. Kéo theo sức mua của thị trường ngày càng đi xuống.

Anh Nguyễn Hùng, môi giới phân khúc bất động sản dự án tại Hà Nội tiết lộ, hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang giảm giá kể kích thanh khoản, song, lượng giao dịch cũng không mấy khả quan.

Anh Hùng cho rằng, vốn thị trường hiện nay quan trọng nhất là dòng tiền, nhưng câu chuyện này vẫn rất khó khăn nên dẫn tới thanh khoản sụt giảm. Thị trường vẫn đang khó khăn nên dù có chiết khấu cao thì lượng giao dịch cũng chỉ bằng khoảng 20-30% so với thời điểm đầu năm.

Còn theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, không khó để lý giải tình trạng trên, những đợt "sốt nóng" đã đẩy giá đất ở lên cao hơn nhiều so với giá trị thực cũng như mặt bằng chung, do đó thời điểm hiện tại nhà đầu tư không dám bỏ tiền vào nữa. Những người có nhu cầu cũng không đủ khả năng mua, dẫn tới thị trường không có giao dịch.

Dưới góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Văn hải, một nhà đầu tư bất động sản nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, các dự án chiết khấu mạnh vào giá, nhưng phải đáp ứng được yêu cầu thanh khoản vượt tiến độ, tức là nhà đầu tư phải có sẵn một lượng tiền lớn. Trong khi giao dịch trên thị trường hiện nay gần như "đóng băng", vì vậy nhà đầu tư có xuống tiền cũng không mua đi bán lại được ngay, mà phải chờ 2-3 năm sau mới có thể thanh khoản được.

Thêm vào đó, hiện nay đa phần nhà đầu tư bất động sản không có tiền mặt nhiều. Bởi thị trường trước đó sôi động, gần như nguồn vốn hiện nay đều đang găm vào bất động sản và chứng khoán. Trong khi, bất động sản khó tìm được người mua, còn đối với chứng khoán, chỉ số VN-Index đã giảm từ mốc hơn 1.500 điểm xuống 1.000 điểm.

Nhà đầu tư này cho biết, rõ ràng, những chủ đầu tư đang chiết khấu sâu, chấp nhận bán rẻ tài sản, đồng nghĩa với việc họ đang rất thiếu vốn và cần tiền từ khách hàng trả trước. Do vậy, vấn đề đặt ra là nếu mua ở thời điểm này, liệu các chủ đầu tư có thể trụ nổi để tiếp tục hoàn thiện dự án bàn giao tới khách hàng khi đang khát vốn như vậy không. Thậm chí, trong trường hợp xấu, họ có thể phải bán dự án cho đơn vị khác, như vậy quá trình hồi phục để tiếp tục triển khai sẽ mất rất nhiều thời gian.

Còn theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư tung chiêu khuyến mãi nhằm kích cầu khách hàng không mới mẻ, nhưng đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận những mức chiết khấu sâu như vậy.

Nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh khát vốn khi tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều thắt chặt, nên họ tìm tới dòng vốn từ khách hàng. Nhưng chủ đầu tư không muốn giảm giá bán đã công bố trước đó, nên họ kích cầu bằng cách chiết khấu cho những khách hàng sẵn tiền mặt chi trả.

Trong bối cảnh các chủ đầu tư "đói vốn" để phát triển dự án, phải mạnh tay tung các khuyến mại hay chiết khấu thì người mua sẽ được hưởng lợi vì có mức giá tốt. Tuy nhiên, người mua cũng phải cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng uy tín của chủ đầu tư cũng như tiềm lực của họ. Trong trường hợp các chủ đầu tư này không còn khả năng tiếp tục phát triển dự án sẽ dẫn đến việc không đạt tiến độ bàn giao như cam kết. Thậm chí, trường hợp xấu nhất là dự án phải "đắp chiếu" nhiều năm.