Chuyên gia nói gì về hiện tượng nhà đầu tư mạnh tay giảm giá BĐS nhưng vẫn chật vật tìm khách mua?

Nhà đầu tư bất động sản mạnh tay giảm giá nhưng vẫn khó bán

Đầu năm 2022, chị Lan Anh (Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội)cho biết đã đầu tư một căn liền kề tại Gia Lâm (Hà Nội) với giá 19 tỷ đồng. Chị Lan Anh cho biết, thời điểm mua, căn hộ của chị đã được qua tay 2 người chủ và chị phải mua chênh gần 10 tỷ đồng so với giá hợp đồng.

Những tưởng căn liền kề nằm trong khu đô thị hiện đại, giao thông đồng bộ, giá sẽ tiếp tục tăng lên. Nhưng thị trường bất động sản hiện tại rơi vào trầm lắng, căn liền kề của chị Lan Anh theo đó rao bán cả năm với giá giảm khá mạnh vẫn chưa có người mua. "Tôi đã ba lần giảm giá với số tiền gần 2 tỷ đồng so với lúc mua nhưng đến nay căn liền kề của tôi vẫn rất khó bán ”, chị Lan Anh cho hay.

Chị Lan Anh cho biết, sở dĩ căn hộ của chị khó tìm được khách là do trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, lãi vay ngân hàng tăng cao, trong khi căn liền kề của chị lại có giá cao nên rất kiếm khách có sẵn dòng tài chính lớn như vậy. Theo chị Lan anh, đi vay đầu tư nhà đất thời điểm này là khó bởi lãi vay đã lên trên 10%. Không ai đi đầu tư chấp nhận mức lãi vay cao như vậy, vì tiền lãi không bù được lãi vay.

Cũng trong tình cảnh tương tự, anh Trần Văn Kiệt (Hưng Yên) cũng cho biết, năm ngoái anh mua căn biệt thực tại một dự án ở Hoài Đức với giá 15 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ. Đến nay, ngân hàng siết cho vay nên anh không có tiền thanh toán tiếp cho chủ đầu tư. Do đó, anh Kiệt đành chấp nhận giảm 1 tỷ đồng so với giá gốc để bán lại khoản đầu tư này nhưng không biết bán cho ai. Nhân viên môi giới cho biết nhiều khách hàng khác cũng đang rao bán nên rất khó thoát hàng thời điểm này.

Dù giá giảm nhưng vẫn ở mức cao do "tăng nóng" trong 2 năm qua

Hiện nay, trên các trang chuyên về bất động sản hay các hội nhóm trên Facebook, Zalo và cả TikTok xuất hiện hàng loạt thông tin với tiêu đề rao bán, cắt lỗ nhà đất. Chẳng hạn như, "chủ nhà cần tiền nên bán nhanh căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, giảm giá 500 triệu đồng so với giá gốc, từ 3,2 tỷ đồng giờ bán 2,7 tỷ đồng, bao thuế, phí…" Đi kèm với đó là bảng giá gốc chủ đầu tư bán cho khách và hợp đồng.

Hay như một tin rao khác cũng khiến người xem ngỡ ngàng: "Shophouse 2 mặt tiền, 3 tầng, trục chính xuyên tâm, đường 20m, vỉa hè 8 m…giá chỉ hơn 7 tỷ đồng, ưu đãi đến 50% so với giá niêm yết 15,3 tỷ đồng khi thanh toán 95%... Ưu đãi cho 5 khách hàng đầu tiên nhanh chân".

Tuy nhiên trên thực tế, xu hướng giảm giá bất động sản đã xuất hiện kể từ quý III/2022. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III vừa qua chỉ đạt mức 33,55, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí một số dự án phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay để kích cầu nhu cầu của thị trường.

Lý giải về điều này, nhiều chuyên gia cho rằng, ngoài nguyên nhân lãi suất, thanh khoản thị trường... thì còn một nguyên nhân khiến nhiều người không mặn mà với bất động sản giảm giá thời điểm này là bởi ngay cả khi giảm thì giá vẫn ở mức rất cao do đã "tăng nóng" trong 2 năm qua.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, việc nhiều dự án giảm giá là có thật, thậm chí một số chủ đầu tư đang mạnh tay giảm sâu. Nhưng thực tế là giá bán trong giai đoạn trước đó đã bị đẩy lên cao, khách hàng khi đó được mua với nhiều ưu đãi như vay không lãi suất 18 - 24 tháng, tặng voucher mua hàng hay gói nội thất...

Ông Toản nhận định, khi giảm giá, chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, đồng thời yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Như vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm thì thực chất cũng không giảm quá sốc như mọi người nghĩ.

Đưa ra phân tích cụ thể hơn, ông Toản dẫn chứng: Nếu chủ đầu tư cắt gói vay không lãi suất thì được lợi 8-10% về giá, thanh toán sớm lẽ ra phải chiết khấu 8-9% nữa cho khách, quà tặng, voucher, giảm tiền môi giới 5-7%. Theo đó, chủ đầu tư sẽ lợi 20 - 25% nếu áp dụng các chiết khấu như chương trình đưa ra. Chưa kể đến việc chủ đầu tư được lợi về dòng tiền, giảm lãi vay.

Dưới góc nhìn khác, bà Trương Lệ Tâm, Quản lý Kinh Doanh của Batdongsan.com.vn cho biết, có không ít những thông tin rao bán cắt lỗ là những quảng cáo mang tính "làm màu" tạo tương tác. Một số rao bán thì chỉ xem như cắt lời chứ chưa thực sự lỗ hay chạm giá gốc. Thậm chí nhiều tin rao cắt lỗ sâu trên thị trường chủ yếu là bán hòa vốn hoặc vẫn có lãi nếu khấu trừ các ưu đãi lúc đầu cũng như chiết khấu mua lúc đầu. Còn với những sản phẩm cắt lỗ thật thì rất có thể là do dính đến yếu tố pháp lý hoặc chất lượng dự án.

Theo đó, bà Tâm khuyến cáo nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, kiểm tra kỹ lưỡng vấn đề pháp lý, tiềm năng, giá trị thực tế của sản phẩm mà mình định mua. Tránh xa đà vào những con số lời ảo mà các tin rao bán cắt lỗ tô vẽ ra.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang "thấm" những khó khăn sau nhiều tháng lượng giao dịch sụt giảm mạnh, khả năng tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư trở nên chật vật. Mặc dù còn "khó chồng khó" nhưng giới chuyên gia và nhà đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường bước sang năm 2023 sẽ sớm hồi phục.