Người Việt bị “thôi thúc” mua bất động sản để đầu tư hơn là để ở

Theo VnExpress, một khảo sát về tâm lý người mua bất động sản được thực hiện với 1.000 người đầu năm 2023 đã chỉ ra rằng có tới 87% người đã có 3 bất động sản trở lên vẫn muốn mua bất động sản trong năm. Đối với người đã có 1-2 bất động sản, nhu cầu tiếp tục mua thêm tài sản chiếm lần lượt là 66% và 79%.

Thậm chí, nhu cầu mua bất động sản của nhóm người chưa có nhà đất chiếm 46%. Mục đích mua bất động sản trong năm tới của nhiều người gặp nhau tại điểm: hầu hết mua để đầu tư, dù họ khác nhau về số lượng tài sản nắm giữ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đây là khảo sát được thực hiện giống với thị trường Thái Lan, Singapore, Indonesia và Malaysia. Khi so sánh với các quốc gia này, người Việt Nam mua bất động sản để đầu tư kiếm lời chiếm tỉ trọng cao, trong khi đó, người mua ở các nước láng giềng chủ yếu là để ở.

Theo dữ liệu từ đáp viên Việt Nam, nhu cầu mua nhà ở thực bị lép vế so với mục đích mua bất động sản để đầu tư. Cụ thể, có 60% đáp viên Việt Nam cho hay họ mua bất động sản để đầu tư sinh lời, trong khi con số với nhu cầu mua để sống gần các tiện ích dịch vụ là 20%, còn 20% là cải thiện thêm không gian cá nhân. Ngoài nhu cầu đầu tư cao, hiện nay người Việt có 2 mối lo ngại là nguy cơ biến động lãi suất thả nổi và lãi vay cao.

Cuộc nghiên cứu này có nhiều điểm giống với khảo sát nhỏ của công ty Việt An Hoà về tâm lý cuồng tích trữ tài sản là bất động sản của người Việt. Khảo sát này chỉ ra rằng cứ càng có thâm niên và tình hình tài chính ổn định thì nhóm người từ độ tuổi trên 30 và thu nhập xếp trên tầng lớp trung lưu lại càng chạy đua để tậu nhiều nhà đất.

Đối với người Việt, bất động sản được xem là thước đo thành tựu của cả đời, ngoài mục tiêu về tích luỹ tài sản, chờ thời cơ kiếm lời trong tương lai. Với độ tuổi càng lớn thì số lượng bất động sản mà người Việt nắm giữ lại càng nhiều, nó có tỉ lệ thuận với gia tăng địa vị xã hội và gia tăng thu nhập.

Cụ thể, người Việt bắt đầu dốc sức mua căn nhà đầu tiên ở độ tuổi 30. Từ 35 tuổi trở lên - khi có nguồn lực tài chính dồi dào hơn, họ lại bị thôi thúc để mua thêm, hướng tới việc mua bất động sản thứ 2. Và khi đến tuổi 40, người giàu mới nổi lại thích có 3 bất động sản trở lên. Bước sang 50 tuổi, gu sở hữu 4-5 loại bất động sản khác nhau là khá phổ biến vì dòng tiền nhàn rỗi lớn. Thông thường, số lượng tài sản nắm giữ sẽ tỉ lệ thuận với độ lớn và thâm niên của dòng tiền, thậm chí là những khoản vay để tranh thủ thời gian có được tài sản từ sớm.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, làn sóng đầu tư này càng giúp thị trường trở nên sôi động trong điều kiện nền kinh tế ổn định và thị trường bất động sản phát triển thuận lợi. Thế nhưng, trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, lãi suất cao, thị trường bất động sản ảm đạm, việc sử dụng đòn bẩy tài chính kém thận trọng để mua bất động sản chờ ngày thu lời có thể khó đạt được kỳ vọng, và thậm chí gây nên rủi ro mất thanh khoản. 

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), người đã quan sát và nghiên cứu thị trường bất động sản 2 thập niên, tại Việt Nam, tâm lý đầu tư bất động sản đã phát triển thành 1 hội chứng ám ảnh, cuồng sở hữu nhà đất. Dù có lúc khả năng chi trả chưa thực sự với tới nhưng người mua bị thôi thúc sở hữu bất động sản và sử dụng tài sản như một công cụ để thu lời. Và đó cũng là một mắt xích yếu của thị trường bất động sản mới nổi.

Theo ông Nghĩa phân tích, thị trường Việt Nam có 3 tình huống đầu tư bất động sản phổ biến. Đầu tiên là đầu tư tài chính thuần tuý kiếm lời từ bất động sản thông qua thủ thuận bán nhanh, thu lời nhanh, và người mua có xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính để thúc đẩy quá trình đầu tư được thuận lợi hơn. Trên thị trường bất động sản dự án (hình thành trong tương lai), nhóm này chiếm 60-70%, và vẫn chưa có thống kê chính thức nào ở thị trường mua bán tài sản đơn lẻ.

Thứ 2 là đầu tư bất động sản để dùng và khai thác ổn định bằng dòng tiền dài hạn, không chú ý tới việc bán ra. Tỉ trọng của nhóm này thấp, ước tính chỉ có trên dưới 10% số người mua bất động sản không dùng đòn bẩy tài chính trên toàn thị trường.

Thứ 3 là đầu tư bất động sản sử dụng làm tài sản thế chấp, phô trương hình ảnh, dùng bất động sản làm đòn bẩy nhằm hướng tới mục tiêu tài chính lớn, thông thường đó là hành động của nhóm nhà đầu tư tổ chức.

Trong mọi tình huống thị trường nóng sốt hay đóng băng thì chỉ có loại đầu tư để sử dụng hoặc khai thác bằng dòng vốn trong 3 trường hợp đầu tư bất động sản điển hình trên được xem là hình thức đầu tư an toàn. Trong khi các trường hợp đầu tư khác liên quan tới vốn vay, lãi suất, diễn biến của nền kinh tế cũng như cách điều hành chính sách tín dụng nên đều có rủi ro rất lớn.

Theo ông Nghĩa khuyến nghị, việc đầu tư bất động sản cần được đánh giá lại một cách nghiêm túc hơn khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn. Bởi vậy, cần cảnh tỉnh thận trọng để giảm những rủi ro từ hội chứng ám, ảnh và cuồng đầu tư tài sản bằng bất cứ giá nào. 

Ông khuyên rằng người mua ở thời điểm này nếu thu xếp được dòng tiền tươi (vốn dài hạn, tiền nhàn rỗi, không liên quan đến tài sản thế chấp) thì mới nên xuống tiền mua bất động sản và cũng nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng.