Doanh nghiệp bất động sản mong muốn sớm được tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường

Cần giải quyết vấn đề niềm tin với thị trường

Là “người trong cuộc”, ông Dũng cho rằng, vấn đề quan trọng lúc này là giải quyết vấn đề niềm tin với thị trường. Chúng ta phải xác định đang trong giai đoạn khủng hoảng niềm tin. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng niềm tin này theo ông Dũng xuất phát từ sai phạm của một số tổ chức kinh doanh trong năm 2022. Theo ông Dũng, chính sách để điều chỉnh các hành vi sai phạm tuy nhiên chưa có thời gian thẩm thấu cũng như nghiên cứu kĩ trước khi ban hành khiến ngay khi ban hành đã xoay chuyển tình thế hết sức đột ngột dẫn đến thị trường càng khó khăn hơn. Dẫn đến mất niềm tin của các nhà đầu tư, của khách hàng, dẫn tới cuộc tháo chạy khỏi bất động sản thậm chí tháo chạy khỏi các tổ chức tín dụng. 

Sự kết hợp giữa tình hình thực tế của các vi phạm và các chính sách đưa ra cùng với việc siết chặt tín dụng, tăng lãi suất trong thời gian năm 2022-2023 cũng khiến mất niềm tin của các nhà đầu tư đang quan tâm tới thị trường bất động sản. Điều này chúng ta cần phải giải quyết càng sớm càng tốt.

Việc mất niềm tin đã ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Việc vực dậy, sau khi dậy rồi, sống rồi thì cần có đà để tăng trưởng, phát triển bền vững chứ không theo chu kì suy thoái như nền kinh tế. Chúng ta làm sao có thể tạo ra sự phát triển bền vững của nền kinh tế bất động sản. Riêng bất động sản đóng góp 12% GDP nhưng nếu tính cả các ngành liên quan đóng gớp tới 20-25%.

"Là doanh nghiệp, chúng tôi đã được sự hỗ trợ rất lớn của hệ thống chính quyền cũng như các tổ chức có nhìn nhận tích cực với ngành bất động sản", ông Dũng nói.

Trước nay, người ta có cái nhìn không thiện cảm với bất động sản, nói tới bất động sản là nói tới siêu lợi nhuận, mua rẻ bán đắt. Nhưng có một thực tế là trong hạch toán kinh doanh bất động sản rất minh bạch, theo Luật, giá trị đầu vào cấu thành giá bán, doanh nghiệp kỳ vọng vào lợi nhuận đưa ra, thậm chí quản lý, kiểm soát trong việc đầu tư xây dựng giỏi mới được 5-7% lợi nhuận sau khi quyết toán 1 dự án.

Với những chi phí bất hợp lý trong báo cáo tài chính thì cơ quan thuế sẽ “bóc” ra ngay lập tức. Nên không có gì là không minh bạch với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Việc có lợi từ các dự án của chúng tôi có thể là từ các nhà đầu tư thứ cấp, khi giao dịch đã đẩy giá sản phẩm lên. Đó không phải lợi nhuận của chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án. Thậm chí có trường hợp gom đất nông nghiệp để chờ thời cơ lên giá và bán kiếm lời. Giá trị thu về lớn nhưng nó chỉ ở một phần nhỏ trong các thành phần tham gia lĩnh vực bất động sản chứ không ở tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chúng ta cần có giải pháp, công cụ để kiểm soát các trường hợp này. Thậm chí chúng ta kiểm soát các trường hợp tư nhân chuyển nhượng đất nông nghiệp. Kiểm soát được sẽ rất tốt cho thị trường thứ cấp, để đảm bảo vấn đề lợi nhuận vừa phải, để chúng ta thấy được giá trị của bất động sản ở mức vừa phải, đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân mong muốn sở hữu bất động sản từ sơ cấp đến thứ cấp.

Tiếp đó, chúng ta cần chung tay để tạo dựng niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước – những người mong muốn sở hữu bất động sản cho cá nhân mình để sử dụng thực sự. 

Để làm được điều này cần ba yếu tố.

Thứ nhất là nội lực của các doanh nghiệp. Chúng ta phải tái cấu trúc, cấu trúc lại hoạt động của mình trong thời điểm khó khăn này. Bản thân Hưng Thịnh cũng đang làm điều này, tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy, nhân sự làm sao tạo hiệu quả trong sản xuất kinh doanh từ nguồn lực chính yếu đó là năng lực của cán bộ nhân viên. Câu chuyện cuối cùng là làm sao cho giá tiệm cận với mong muốn của khách hàng. Chúng tôi cũng linh hoạt trong chiến lược triển khai các sản phẩm ra thị trường. Kể cả trong trường hợp không còn lợi nhuận trong các dự án đang triển khai, thậm chí ăn vào lợi nhuận của 10 năm phát triển đã qua, chúng tôi cũng triển khai các dự án, tạo ra các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của người dân. Từ các sản phẩm đó, chúng tôi mong muốn có nguồn tiền về trong giai đoạn này để tạo tính thanh khoản và duy trì hoạt động của doanh nghiệp. 

Việc linh hoạt trong các chiến lược, kế hoạch kinh doanh thời điểm này trong đó có việc giảm giá, đưa ra mức giá vừa phải cho khách hàng có nhu cầu và có khả năng tiếp cận được.Thứ hai, giải quyết niềm tin với thị trường, theo ông Dũng cần thống nhất tiếng nói từ Trung ương tới địa phương để tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư, để họ an tâm với cơ chế chính sách và quay lại với thị trường bất động sản. 

Thứ ba, vai trò của cơ quan truyền thông tuyên truyền, tạo cái nhìn khách quan về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo niềm tin vào ngành đóng góp không nhỏ tới nền kinh tế. 

Doanh nghiệp cần sự đồng hành

Giải pháp về cơ chế chính sách, theo ông Dũng các cơ quan từ trung ương đến địa phương đã rất khẩn trương tháo gỡ. Các tổ công tác của Thủ tướng, của Chính phủ, hay tại địa phương đã làm việc trực tiếp với doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn. Chúng ta cũng cần đưa ra các dự án cần giải quyết, tháo gỡ khó khăn vướng mắc. Chúng ta đều dựa trên cơ sở pháp luật, chúng ta cần nhìn ra điểm tắc nghẽn đang ở đâu, dựa trên quy định pháp luật nào để Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm thậm chí cùng chịu trách nhiệm. 

"Chúng tôi mong rằng, với sự quyết tâm hơn nữa của các cấp chính quyền, có các căn cứ pháp luật phù hợp nhanh chóng giải quyết các tắc nghẽn của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp hay các vấn đề pháp lý của doanhh nghiệp. Chúng tôi cũng kỳ vọng trong kỳ họp tới, chúng ta thông qua 3 dự án Luật và sau khi thông qua chúng ta sẽ có những nghị định mang tính thực tiễn, thiết thực, đồng bộ để giải quyết những khó khăn doanh nghiệp đang gặp phải", ông Dũng nói. 

Vấn đề cuối cùng về tín dụng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã có các chính sách cụ thể và vấn đề ở đây chúng ta cần triển khai quyết liệt về giãn nợ, giảm thuế, cơ cấu lại các khoản nợ. Đây là việc vô cùng cấp thiết với doanh nghiệp trong lúc này. Chúng tôi cũng mong muốn NHNN làm việc với các NHTM để cùng chủ đầu tư cấu trúc lại các khoản nợ.

Doanh nghiệp rất minh bạch với các khoản nợ tại các dự án nên chúng ta có thể ngồi lại với nhau để thấy được dòng thu còn lại cũng như dòng phải chi của dự án để có thể xem xét, tư vấn cho doanh nghiệp cấu trúc lại các khoản nợ cụ thể. Hoặc có thể đi chi tiết từng khoản nợ tại từng dự án để có thể xem xét tái cấp vốn cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn thiện dự án còn dang dở.

Vấn đề nghiên cứu linh hoạt giúp đỡ doanh nghiệp có thể mua lại trái phiếu đến hạn ở một mức nhất định. Bởi các khoản nợ trái phiếu của doanh nghiệp đều có tài sản đảm bảo. Khi Nghị định 08 ra đời, doanh nghiệp có cơ hội ngồi lại với các trái chủ để trình bày các kế hoạch kinh doanh, phương án xin gia hạn, phương án tất toán đúng hạn sau khi được gia hạn. Nhà đầu tư rất an tâm. Với tổng tài sản đảm bảo trên thẩm định là tổng dư nợ trái phiếu phát hành đều đảm bảo tỷ lệ theo đúng quy định. Thậm chí với tổng tài sản đang có/ tổng nợ có thể thấy sự an toàn trong đó nên không cần thiết doanh nghiệp phải bán tài sản để trả nợ cho các trái chủ. Đó là điều không ai mong muốn. Doanh nghiệp nào cũng mong muốn có thể sản xuất kinh doanh, có thặng dư từ đó và thực hiện được nghĩa vụ của mình. Từ góc độ doanh nghiệp, ông Dũng kiến nghị NHNN giúp đỡ, xem xét để hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu mà doanh nghiệp đang vướng.Hiện nay, cũng có 1 số tổ chức tín dụng làm việc với chủ đầu tư về các hỗ trợ cho vay về xây lắp. Việc tái cấu trúc cấp vốn có vai trò quan trọng giúp doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh cụ thể là tái khởi động lại các dự án xây dựng. Các tổ chức tín dụng sẽ là đơn vị đưa ra giải pháp, phương án, xây dựng tiêu chí để cấp vốn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực xây lắp này. 

"Việc đưa doanh nghiệp, người dân tới nguồn tín dụng một cách nhanh nhất, tạo lại niềm tin cho khách hàng, nhà đầu tư. Nếu lãi suất giảm thì nhà đầu tư sẽ tham gia tới thị trường nhiều hơn", ông Dũng kết luận.