Nhìn lại thời điểm từ 2020 – 2021, suốt từ Bắc vào Nam, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng phân lô, tách thửa diễn ra tràn lan, bạt ngàn mà không được kiểm soát đã đẩy giá bất động sản tăng lên chóng mặt. Các cơn sốt đất, bong bóng bất động sản được hình thành. Điều đáng nói, nhu cầu người dân mua không để phục vụ mục đích ở mà đến 80% là giới đầu cơ với chiêu trò gom đất, mua đi bán lại với nhau để tạo sóng.
Nổi bật là Hà Nội, tại những khu vực vùng ven như Sơn Tây, Đông Anh, Quốc Oai, Thạch Thất,… nở rộ tình trạng gom đất vườn của dân rồi tự “vẽ” dự án, phân lô bán nền tràn lan. Những khu đất này được các môi giới hứa hẹn rằng sẽ chuyển đổi sang đất ở, chắc chắn tăng giá nhanh từ 20 – 30% trong thời gian ngắn. Từ đó tạo nên trào lưu nhà nhà đổ xô đi đầu tư, người người chuyển hướng sang làm bất động sản gây mất cân bằng xã hội nghiêm trọng.
Trước thực trạng này, nhiều tỉnh thành và cũng như tại Hà Nội đã có văn bản “siết” phân lô, tách thửa. Tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Hà Nội ban hành văn bản 1685 đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp, trừ một số trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên, đến ngày 26/4, sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã ban hành công văn 2869 bãi bỏ văn bản số 1685 ngày 22/3/2022 về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện các thủ tục tách thửa đất.
Theo anh Nguyễn Ngọc Minh, môi giới bất động sản vùng ven tại Hà Nội, thực tế là từ những năm 2018, 2019 nhiều nhà đầu tư đã thành công thu được khoản lợi nhuận tốt nhờ việc mua những lô đất lớn và chia nhỏ ra để bán, những lô đất nhỏ luôn có khả năng thanh khoản tốt hơn vì tài chính phù hợp. Đến cuối năm 2021, đầu năm 2022 nhiều nhà đầu tư “ôm mộng” thắng lớn nên tiếp tục đi theo hướng kinh doanh này, nhưng không được suôn sẻ như trước do hầu hết các nơi đều siết chặt và quản lý phân lô tách thửa.
Anh Minh chia sẻ, kể từ khi có động thái hạn chế phân lô tách thửa đã khiến lượng giao dịch trên thị trường ghi nhận sự giảm sút đáng kể, nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh lao đao. “Nhiều lô đất đã bị rơi vào tình trạng nằm im bất động, khó thanh khoản. Còn phía các nhà đầu tư lúc đó đa phần đều sử dụng đòn bẩy tài chính nên khiến họ bị mắc kẹt, nợ nần và buộc phải cắt lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi lô đất nhưng cũng rất khó tìm được khách mua dù đã giảm 40 – 50% giá trị so với lúc mua vào”, anh Minh nói.
Thế nhưng khi có thông tin “cởi trói” cho phân lô, tách thửa, người môi giới này cũng cho biết có nhiều nhà đầu tư đang “ôm” những mảnh đất này đã tìm đến anh để tiếp tục nhanh chóng “thoát hàng” hơn. Hiện nay tại các khu vực ngoại thành như Hòa Lạc, Thạch Thất, Sơn Tây,… vẫn chưa ghi nhận sự chuyển biến nào nổi bật, hay hiện tượng sốt đất cục bộ mà đa phần mới chỉ dừng lại ở sự kỳ vọng của các nhà đầu tư vào sự sôi động trở lại của những khu vực này.
Nói về lí do việc cho phép mở lại hoạt động phân lô, tách thửa, một số chuyên gia cho rằng, sau gần một năm dừng lại đã có ảnh hưởng đến quyền lợi người dân, cũng như thị trường bất động sản, khiến thị trường trầm lắng như hiện nay. Chính vì vậy động thái cho phép phân lô, tách thửa là một trong những yếu tố kích thích thị trường đầu tư, các giao dịch khởi động trởi lại, từ đó giúp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.
Mặt khác, việc tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tạm thời nhằm hạn chế cơn sóng đầu tư của giới đầu cơ và kiểm soát tình hình thị trường bất động sản. Bản chất của hành động này là không xấu nếu biết tạo ra được các sản phẩm bất động sản hợp pháp, các địa phương biết làm quy hoạch tốt, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn và có dự án bài bản để công khai cho người dân nắm bắt được.
Theo các chuyên gia, việc cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ là một tín hiệu giúp cho thị trường bất động sản ven đô phục hồi trong tương lai, nhưng để diễn biến “ấm nóng” hay nhanh chóng giao dịch nhộn nhịp trở lại sẽ khó diễn ra. Bởi đa phần những người mua đất loại này chỉ phục vụ mục đích “lướt sóng” nhưng thanh khoản trên thị trường vẫn còn rất yếu, cần một thời gian để thích ứng trở lại.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh (Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam), bối cảnh nền kinh tế Việt Nam chịu tác động chung từ nền kinh tế thế giới còn nhiều diễn biến khó khăn, thách thức khó lường trước được dẫn đến việc thanh khoản vẫn còn yếu. Bên cạnh đó, giá đất đang được điều chỉnh theo hướng làm sao cho phù hợp với thu nhập của người dân nên khó xảy ra sốt giá.
Hơn nữa, các thông tin quy hoạch đang được minh bạch hóa và có nhiều cơ chế, chính sách ban hành giúp kiểm soát hơn các hoạt động đầu cơ, mua bán chộp giật. Ngoài ra, việc đấu giá đất phân lô đất nền nhiều khu vực còn khó đấu giá hoặc đấu giá thất bại do giá khởi điểm khởi điểm quá cao. Chính vì vậy, giai đoạn này sẽ rất khó có thể diễn ra tình trạng đột biến như giai đoạn trước đây.
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư trước đây “ôm” những mảnh đất phân lô, tách thửa đang kỳ vọng đây sẽ là thời điểm “thoát hàng” trở lại. Anh Đức Ngọc, nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ: “Khi nhận được “lệnh” tạm dừng phân lô, tách thửa đã khiến tôi rất lo lắng vì đúng lúc mua chung với nhóm đầu tư hơn 10 tỷ đồng để mua lô đất 6.000m2 tại Thạch Thất, Hà Nội nhưng chưa thể tách thửa và chuyển đổi đã khiến cả nhóm lao đao”.
Anh Ngọc kỳ vọng, dù biết để bán được đất trong giai đoạn này là rất khó nhưng việc cho phép phân lô, tách thửa đã khiến anh bớt phần nào lo lắng. Thông tin này sẽ giúp anh có thể nhanh chóng đẩy được hàng để thanh toán các khoản vay hiện tại vì đa phần số vốn này đều là vay mượn từ phía ngân hàng, người thân.
Ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, thời điểm này các nhà đầu tư “ôm” đất đang kỳ vọng vào những thông tin thị trường là điều đương nhiên. Đặc biệt là với nhóm đầu cơ với mục đích ngắn hạn, nhằm thu lời nhanh vì vậy nếu họ thoát hàng được càng sớm sẽ càng tốt, chứ không nên đợi đợt “sóng” sau. Nhất là đối với những người sử dụng nguồn vốn tín dụng để đầu tư, cần phải thanh khoản sớm.
Thực tế là thời gian qua, để diễn ra việc đi gom đất tràn lan rồi cho phân lô, tách thửa tại các địa phương là những hành động gây cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Điều này đã làm ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đô thị, khiến nhiều khu vực bị “băm nát” quy hoạch, gây cản trở phát triển nền kinh tế địa phương. Chính vì vậy, để tránh xảy ra tình trạng này một lần nữa thì cần có những giải pháp dài hạn, hạn chế những tiêu cực.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân về lâu về dài thì một mặt luật cho phép phân lô, tách thửa và đảm bảo tự do dân chủ thì một mặt Bộ Xây dựng cần phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để có những quy định, hướng dẫn cụ thể cho từng địa phương.
Ông Thanh cho biết, cần quy định diện tích tối thiểu của mảnh đất là bao nhiêu thì mới được cấp phép cho người dân phân lô, tách thưa. Cùng với đó là cần có quy hoạch rõ ràng cho từng khu vực tại các khu vực vùng ven Hà Nội vì đa phần những nơi này chưa có quy hoạch tỷ lệ 1/500. Đối với địa phương cũng cần có báo cáo và hoàn chỉnh các quy định về phân lô, tách thửa, tránh tác động xấu đến thị trường, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, đồng thời khiến giá đất đã tăng lại càng tăng.
Thêm nữa, cần nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để có cơ sở pháp lý vững chắc cho cơ quan chức năng, chính quyền địa phương để có thể quản lý, quy hoạch đất đai một cách ổn định, hợp lý, đảm bảo được quyền lợi chính đáng cũng như nhu cầu thực tế của người dân, tránh tình trạng đầu cơ tràn lan, không được kiểm soát.
Theo các chuyên gia, phân lô bán nền về bản chất là không hề sai, thậm chí còn là giải pháp đem lại lợi ích cho các bên tham gia. Tuy nhiên, sau thời gian dài phát triển, dưới nhiều nguyên nhân tác động, một số nơi xuất hiện tình trạng “biến tướng” làm xấu đi hoạt động phân lô, bán nền. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cần quản lý nguồn lực đất đai tốt, dựa trên quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phát triển thị trường theo hướng minh bạch, công khai... để hạn chế những tiêu cực, tồn tại gây nhiễu loạn thị trường.
Trao đổi về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tại một số khu vực vùng ven trước đây nở rổ trào lưu các nhà đầu tư phân lô, bán nền. Thậm chí nhiều người lợi dụng quy định pháp luật không cấm để đi gom đất nhằm mục đích đầu cơ, bán kiếm lời. Điều này đã tạo nên những cơn sốt đất cục bộ, giá đất bị đẩy tăng cao, phá vỡ cấu trúc quy hoạch địa bàn.
Ông Đính cho biết thêm, việc cho phép phân lô, tách thửa đất trở lại sẽ không làm diễn biến thị trường đất nền ven đô “nóng” trở lại do những người mua loại đất này chỉ mang tính chất lướt sóng kiếm lời. Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện tại vẫn còn đang nhiều khó khăn tồn đọng, lượng thanh khoản vẫn ở mức yếu.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng muốn áp dụng hình thức phân lô, tách thửa trên thị trường một cách hiệu quả thì rất cần phải có những giải pháp dài hạn. Để quản lý và kiểm soát thì cần bổ sung thêm quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đô thị phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở hoặc trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn hoặc một phần sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa là thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.
