Bất động sản cửa khẩu: Tiềm năng bị lãng quên?

Thành phố cửa khẩu là điểm sáng của nền kinh tế

Với vai trò là nơi trao đổi thương mại và giao thương hàng hóa, các thành phố cửa khẩu trên thế giới có sức hút mạnh mẽ với các doanh nghiệp đầu tư.

Johor Bahru là một trong các thành phố có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất tại Malaysia. Nằm trong Tam giác tăng trưởng Indonesia - Malaysia - Singapore, Johor Bahru trở thành trung tâm công thương chính của bang Johor. Tại đây, ngành công nghiệp dịch vụ chiếm ưu thế do nhiều người Singapore, Indonesia và các du khách quốc tế khác đến đây để mua sắm, ăn uống và giải trí. Điều này làm tăng thu nhập của thành phố và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bán lẻ tại Johor Bahru.

Một thành phố giáp cửa khẩu được mệnh danh là thành phố đáng sống nhất Trung Quốc, thành phố Chu Hải, tỉnh Quảng Đông phát triển toàn diện cả kinh tế và du lịch. Bên cạnh cảnh quan thiên nhiên, lợi thế của Chu Hải là sở hữu cảng nhập cảnh GongBei - cửa khẩu biên giới trên bộ giữa Trung Quốc Đại lục và Macao. Đây là cửa khẩu đường bộ đông đúc nhất thế giới, với 134 triệu du khách đi qua vào năm 2018,  góp phần rất lớn thúc đẩy kinh tế khu vực xung quanh. Năm 2017, Chu Hải đón đến 3,18 triệu lượt khách quốc tế lưu trú, đạt doanh thu du lịch lớn thứ ba của tỉnh Quảng Đông, với 0,5 tỷ USD.

Hay thành phố San Diego tại Mỹ với cảng nhập cảnh San Ysidro là cửa khẩu biên giới trên bộ lớn nhất giữa Mỹ và Mexico. Vào năm 2014, tạp chí Forbes bình chọn San Diego là thành phố tốt nhất tại Mỹ để khởi nghiệp hoặc phát triển doanh nghiệp nhỏ. Thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại đây là 79.646 đô la, giá trị trung bình của bất động sản là 654.700 đô la và mỗi gia đình trung bình đều có 2 chiếc ô tô vào năm 2018.

Theo các chuyên gia, các khu vực xung quanh cửa khẩu đang trở thành điểm sáng của nền kinh tế. Không chỉ nhờ lợi thế về trao đổi thương mại và phát triển du lịch, các khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn giới đầu tư bời các ưu điểm về quy hoạch hạ tầng, giao thông đồng bộ, thu hút số lượng lớn dân cư, phát triển kinh tế kết hợp du lịch nghỉ dưỡng…

Điểm đến đầy tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam

Việt Nam có đường biên giới trên đất liền dài 4.639 km với rất nhiều cửa khẩu quốc tế đường bộ: 5 cửa khẩu kết nối với Trung Quốc, 10 cửa khẩu kết nối với Lào và 11 cửa khẩu kết nối với Campuchia. Trong đó, 2 thành phố cửa khẩu lớn Móng Cái (tỉnh Quảng Ninh), Lạng Sơn (tỉnh Lạng Sơn) đang được ưu tiên đầu tư phát triển. Theo giới chuyên gia, bất động sản những khu vực này vẫn còn sở hữu giá trị thực và có nhiều tiềm năng tăng trưởng tốt.

Tại khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái, giá đất nền chỉ bằng khoảng 30% - 55% những khu vực cửa khẩu khác và so với mặt bằng chung tại các thành phố Cẩm Phả, Vân Đồn hay Hạ Long trong tỉnh Quảng Ninh, chỉ khoảng 15-18 triệu đồng/m2 tại khu vực xung quanh cửa khẩu và khoảng 20 - 80 triệu đồng/m2 tại trung tâm. Với lợi thế là trung tâm du lịch lớn tại Quảng Ninh, Móng Cái có rất nhiều tiềm năng phát triển đa dạng mô hình bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng khi hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện và đồng bộ.

Các ông lớn như Vingroup, Sun Group, Ecopark, FLC, Vinaconex… đã rót vốn đầu tư khi nhận ra khả năng tăng trưởng trong tương lai của khu kinh tế cửa khẩu này, với hàng loạt các dự án quy mô lớn: Dự án Khu đô thị Promexco Móng Cái quy mô 29,1 ha; dự án biệt thự, shophouse, nhà phố liền kề 5 sao Royal Riverside City với tổng vốn đầu tư 2.450 tỷ; dự án Kalong Riverside City nằm dọc theo bờ sông Kalong quy mô 48,12 ha; Vinhomes Golden Avenue quy mô 116 ha; dự án khu đô thị FLC Grand Gate quy mô 41 ha… 

Tại khu kinh tế Đồng Đăng - Lạng Sơn, bên cạnh lợi thế khởi nguồn huyết mạch thông thương buôn bán, bất động sản Lạng Sơn ghi nhận mức tăng mạnh mẽ từ hạ tầng giao thông được đầu tư và phát triển như tuyến cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến thành phố Lạng Sơn còn 2 tiếng đi xe, đồng thời mở rộng và nâng cấp quốc lộ 1, quốc lộ 4B đi Quảng Ninh, quốc lộ 4A đi Cao Bằng... 

Các chuyên gia nhận định bất động sản Lạng Sơn tuy không có những đợt sốt nóng nhưng là thị trường có mức tăng trưởng rất ổn định. Nếu cách đây vài năm, sản phẩm shophouse của Vingroup ghi nhận giá chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2 thì đến nay, trên thị trường thứ cấp giá đã vượt 80 triệu đồng/m2. Giá nhà đất cũng đang ở mức cao khi một căn nhà mặt đường thị trấn Đồng Đăng đang được rao bán 8,8 tỷ cho 118m2, khoảng 74 triệu đồng/m2. Đất nền dự án khu đô thị Nam Hoàng Đồng, trung tâm thành phố Lạng Sơn trung bình khoảng 20 - 24 triệu đồng/m2. Ngoài ra hàng loạt các dự án lớn cũng được mở bán như dự án Nhà phố thương mại Đồng Đăng Center Park (hơn 3,84 tỷ/căn), Tổ hợp căn hộ, thương mại Apec Diamond Park (hơn 4,33 tỷ/căn), căn hộ Apec Golden Palace (hơn 547 triệu/căn)....

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, các nhà đầu tư Việt Nam hiện nay tập trung quá nhiều vào bất động sản ven biển mà không nhận ra tiềm năng của bất động sản khu vực biên giới, cửa khẩu.

Đa số mọi người đều cho rằng cửa khẩu là nơi xa xôi, ít người lui tới, tuy nhiên thực tế đã chứng minh điều ngược lại. Không chỉ có cảnh quan thiên nhiên kỳ vĩ và trù phú, các thành phố cửa khẩu đều sở hữu vị trí chiến lược và được đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ. Dòng thương nhân và du khách đổ về đây hàng năm với mục đích kinh doanh và du lịch cũng rất lớn. Cụ thể, cửa khẩu quốc tế Mộc Bài tỉnh Tây Ninh hàng ngày đón trung bình 5.000-7.000 lượt xuất nhập cảnh, thời điểm cao điểm đón đến 10.000 khách từ Campuchia và các nước thứ 3. Hay tại cửa khẩu quốc tế Móng Cái, trong vòng nhiều năm trở lại đây, trung bình mỗi năm đón trên 300.000 lượt khách Trung Quốc tới lưu trú.

Sau nhiều cơn “sốt đất” và những đợt tăng giá ảo, khẩu vị nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển đến những sản phẩm bất động sản đầu tư trung hạn và dài hạn. Trong khi đó, bất động sản cửa khẩu là loại hình sở hữu nhiều thế mạnh và còn nhiều dư địa để tăng trưởng, dự báo sẽ trở thành tâm điểm trong thời gian tới.