Áp lực của những người vay mua nhà trước đợt tăng lãi suất mới

Giá nhà chưa giảm, lãi suất lại tăng

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) vừa ban hành Quyết định số 1606/QĐ-NHNN về việc điều chỉnh lãi suất điều hành có hiệu lực từ ngày 23/9/2022.

Theo đó, mức lãi suất tái cấp vốn là 5,0%/năm, tăng 1%/năm so với quy định trước đó.  Mức lãi suất tái chiết khấu là 3,5%/năm, tăng 1%/năm so với quy định trước kia.

Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay để bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng lên 6,0%/năm (tăng 1% so với trước đó).

Giá nhà ở vẫn chưa có dấu hiệu giảm do nguồn cung chưa được cải thiện nhiều trong khi nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc bình dân vẫn ở mức cao. Lãi suất ngân hàng tiếp tục tăng làm cho chi phí tài chính của các dự án tăng theo. Điều này góp phần khiến giá thành căn hộ tăng lên. Do đó, kỳ vọng giá nhà giảm trong tương lai gần trở lên xa vời hơn.

Giá nhà ở Hà Nội đã tăng lên tới 45-60 triệu đồng/m2 ở các quận trung tâm. Còn ở các khu vực vùng ven, giá căn hộ chung cư đã lên tới trên 30 triệu đồng và chưa có dấu hiệu giảm.

Theo ghi nhận tại một dự án đô thị lớn thuộc phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, giá căn hộ chung cư ở đây đã lên tới trên 40 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số căn đẹp đã lên tới trên 50 triệu đồng/m2.

Do nguồn cung từ các dự án mới không nhiều, những căn hộ đã nhận bàn giao từ cuối năm 2020 đến nay đang được các môi giới săn lùng ráo riết vì khan hàng. Những căn hộ này có giá khoảng 33 triệu đồng/m2 thời điểm 2019 thì nay đã lên hơn 40 triệu đồng/m2.

Giá nhà tăng liên tục chưa có dấu hiệu chững lại hay giảm xuống khiến những người có nhu cầu sở hữu nhà ở càng thêm khó khăn. Đến thời điểm hiện tại, không thể tìm được căn hộ nhà ở thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở Hà Nội. Điều này cũng tương tự như ở Tp.HCM, giá nhà ở đây cũng liên tục tăng và rất khó để tìm được những căn hộ có giá dưới 35 triệu đồng/m2.

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã gặp phải nhiều khó khăn liên quan đến nguồn vốn, vấn đề pháp lý và một số vấn đề khác. Việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng chắc chắn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết, quyết định tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, khách hàng mua nhà thời gian qua và hiện nay phần lớn đều dùng đến đòn bẩy tài chính. Vì vậy, lãi suất huy động tăng thì lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo và tác động trực tiếp đến người mua nhà.

Mặt khác, theo nhận định của các chuyên gia, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Tp. Hồ Chí Minh tăng cao thời gian qua chủ yếu do đầu cơ và bị thổi giá, nhu cầu thực không nhiều như vậy. Giới đầu cơ đa phần đều dùng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, sau đợt tăng lãi suất này, chắc chắn sẽ khiến nhiều nhà đầu tư không cầm cự được và phải bán tháo nhằm bảo toàn vốn đầu tư.

Ngoài ra, lãi suất tăng sẽ làm chi phí tài chính của các đơn vị trong chuỗi giá trị liên quan đến thị trường bất động sản tăng lên. Từ đó, làm tăng chi phí đầu vào của các dự án, góp phần làm tăng giá nhà ở trong thời gian tới.

Người mua và người bán cùng gặp khó

Nhiều người vay mua nhà có lẽ chưa hết lo lắng do đợt tăng lãi suất của các ngân hàng thương mại mới đây thì nay, nỗi lo đó lại tăng lên do quyết định tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước.

Giai đoạn trước đại dịch Covid-19 bùng phát, nhiều dự án nhà ở được triển khai xây dựng cùng với các chương gói ưu đãi ân hạn lãi suất từ 1-2 năm dành cho khách hàng mua nhà có sử dụng gói vay của các ngân hàng thương mại. Các gói ưu đãi phổ biến với mức lãi suất chỉ khoảng 6-7%/năm trong thời gian 18-24 tháng với giá trị gói vay lên tới 70% trị giá căn hộ và thời hạn vay có thể kéo dài tới 35 năm. Các gói vay này vô cùng hấp dẫn đối với các khách hàng đang có nhu cầu sở hữu nhà ở và các nhà đầu tư.

Sau khi hết thời gian ân hạn, lãi suất sẽ được thả nổi về 7,5-8,5% và cộng thêm biên độ khoảng 3,5%. Như vậy, tổng lãi suất sẽ lên tới 11-12% sau thời gian ân hạn. Với mức lãi suất này, nếu khách hàng vay 50% giá trị căn hộ (khoảng 1 tỷ đồng) thì hàng tháng họ sẽ phải trả số tiền lãi khoảng 10 triệu đồng, chưa kể số tiền gốc khoảng 3 triệu đồng/tháng. Như vậy, tổng số tiền khách hàng phải trả hàng tháng khoảng 12-13 triệu đồng.

Trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng tốt và không có biến động nhiều, thu nhập của người vay mua nhà ổn định và có xu hướng tăng lên, việc trả khoản tiền 12-13 triệu đồng vẫn khả thi.

Tuy nhiên, dịch bệnh bùng phát đã khiến thu nhập của nhiều người bị ảnh hưởng, việc thanh toán lãi và gốc của khoản vay mua nhà trở lên khó khăn hơn. Đến cuối năm 2021, nhiều khách hàng mua nhà đã phải bán căn hộ vừa mua dù chưa được ở ngày nào, thậm chí nhiều người phải bán cắt lỗ vì không thể tiếp tục trả lãi khoản vay trước đó.

Chưa đến mức phải bán cắt lỗ như một số hàng xóm, vợ chồng anh Trường chị Trang ở khu đô thị V thuộc quận Nam Từ Liêm đã chọn phương án cho thuê lại căn hộ 3 phòng ngủ của mình và đi thuê một căn hộ khác nhỏ hơn. Phương án này giúp anh chị tăng thêm một khoản thu để gồng tiền lãi đã vay để mua nhà trước đó.

Anh chị chia sẻ, hồi năm 2020 vợ chồng tôi quyết định mua căn 3PN có diện tích 75m2 ở đây với giá 2,5 tỷ đồng. Do công việc bận lại có con nhỏ nên chúng tôi phải đón ông bà về ở cùng để trông con giúp. Khi đó, chúng tôi phải vay 1,2 tỷ đồng từ ngân hàng T. Mỗi tháng, nhà tôi phải trả 10 triệu tiền lãi và 3 triệu tiền gốc, tổng là 13 triệu. Giai đoạn dịch bệnh, công việc của chồng tôi bị ảnh hưởng nhiều nên thu nhập bị giảm đi nhiều.

Đợt này, ngân hàng tăng lãi suất cho vay khiến số tiền lãi mỗi tháng của chúng tôi tăng lên trong khi thu nhập vẫn chưa được cải thiện. Vợ chồng tôi đã quyết định cho con về quê với ông bà, còn 2 vợ chồng đi thuê căn hộ nhỏ hơn và cho thuê lại căn hộ 3PN này. Mỗi tháng chúng tôi cũng dôi ra được khoảng 7 triệu đồng để gồng gánh tiền lãi ngân hàng trong thời gian chờ đợi kinh tế khởi sắc hơn.

Lãi suất tăng không chỉ ảnh hưởng đến các khách hàng mà còn ảnh hưởng cả đến những người bán nhà. Khi lãi suất tăng, khách hàng sẽ phải cân nhắc kỹ hơn khi phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Với giá nhà đang ở mức cao như hiện nay, nhiều khách hàng đã tính toán để lựa chọn phương án đi thuê thay vì phải vay tiền để mua nhà. Điều này đã khiến lượng giao dịch trên thị trường đã ít, nay còn ít hơn.

Theo ông Hoàng Đình Tuyển, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản ABCLand cho biết, sau tháng 7 âm lịch ảm đạm do ảnh hưởng của quan niệm tháng cô hồn. Sang đầu tháng 9 (tháng 8 âm lịch) sàn chúng tôi ghi nhận doanh số đã tăng trở lại. Tuy nhiên, từ khi có thông tin lãi suất tăng, nhiều nhân viên phản ánh việc nhiều khách hàng đã tạm hoãn quyết định mua nhà để tính toán lại do lo ngại không đủ khả năng gồng lãi vay và các chi phí khác đang có xu hướng tăng lên.

Mặt khác, lượng nhà đầu tư ký gửi căn hộ qua sàn chúng tôi có ghi nhận tăng nhẹ. Có lẽ, nhiều nhà đầu tư đang muốn bán bớt hàng để thu hồi và bảo toàn vốn hoặc chuyển hướng đầu tư mới.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội cho biết, thời gian qua, rất nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư lướt sóng bất động sản. Với tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản như hiện nay đã khiến nhiều người bị mắc kẹt và đang phải gồng mình trả lãi vay. Do đó, lãi suất ngân hàng tăng khiến các nhà đầu tư càng thêm khó. Chưa kể, khách hàng cũng đang phải cân nhắc kỹ đối với quyết định vay mua nhà.