Đánh thuế mua bán nhà đất theo năm sở hữu: Có thể khiến nhà đầu tư "đẩy" giá cao lên để bù đắp chi phí

Trong tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất phương án áp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất dựa trên thời gian sở hữu, tương tự như cách làm của một số quốc gia. Theo Bộ Tài chính, cách đánh thuế này nhằm giảm tình trạng đầu cơ, tránh bong bóng bất động sản – một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sách này khó có thể giúp hạ giá nhà đất như kỳ vọng.

Sức hấp dẫn của thị trường sẽ bị giảm?

Nói về dự thảo của Bộ Tài chính, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định việc áp thuế theo thời gian sở hữu sẽ tác động lớn đến thị trường. Đầu tư bất động sản vốn đã phải gánh nhiều chi phí như 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5% lệ phí trước bạ, khoảng 2% phí môi giới, và chi phí vốn từ 8-10%. Trong khi đó, giá bất động sản tăng trung bình 8-12% mỗi năm, khiến lợi suất đầu tư hiện nay không còn hấp dẫn so với các kênh khác.

Ông Quang cũng cho rằng chính sách này có thể khiến nhà đầu tư giữ tài sản lâu hơn, làm tăng chi phí vốn, lãi vay và chi phí cơ hội. Kết quả, thị trường bất động sản có thể mất đi sức hấp dẫn hoặc giá nhà đất bị đẩy lên cao hơn để bù đắp chi phí.

Đồng tình, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, việc áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu có thể tăng thu ngân sách, nhưng khó đạt mục tiêu hạ giá nhà. Bởi lẽ người bán thường sẽ tính các chi phí phát sinh vào giá bán, khiến người mua chịu thiệt nhiều nhất. Đặc biệt, những người buộc phải bán tài sản sớm do áp lực tài chính sẽ chịu thêm gánh nặng thuế.

Cũng đưa ra quan điểm tương tự, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng việc áp dụng thuế này là phù hợp thông lệ quốc tế và có thể giảm động lực đầu cơ lướt sóng, nhưng cần có lộ trình rõ ràng để tránh gây "sốc" cho thị trường. Ông cũng lưu ý về tình trạng thiếu minh bạch trong thông tin giá trị giao dịch bất động sản, điều này đòi hỏi hệ thống dữ liệu thị trường phải được hoàn thiện trước khi triển khai chính sách.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, lãnh đạo một công ty bất động sản nhận định rằng hiện nay, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng từng lần, với thuế suất 2%. Vì vậy, nếu áp dụng thuế dựa trên thời gian sở hữu, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản khan hiếm, giá nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ở mức rất cao. Tuy nhiên, vị này cho rằng tình trạng "sốt giá" không phổ biến trên cả nước, mà chủ yếu xảy ra ở một số thành phố lớn, nên không thể đánh đồng toàn thị trường. Do đó, việc áp thuế mới có thể khiến chủ đầu tư tính thêm chi phí vào giá bán, dẫn đến nguy cơ giá bất động sản tăng cao hơn.

Đánh thuế để ngăn chặn đầu cơ

Trong khi đó, TS Nguyễn Ngọc Tú, chuyên gia thuế cho rằng, không nên coi việc đầu tư bất động sản là tiêu cực vì nó tạo thanh khoản cho thị trường. Do đó, cần nghiên cứu sắc thuế mới như thuế tài sản hoặc bất động sản, thay vì gộp chung vào Luật thuế thu nhập cá nhân. Thuế này nên chỉ tính trên lợi nhuận sau khi trừ chi phí đầu tư.

Trên thực tế, Singapore và Đài Loan đã áp dụng chính sách thuế tương tự, với mức thuế giảm dần theo thời gian sở hữu. Ví dụ, Singapore áp thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán trong năm đầu tiên, sau đó giảm còn 50% vào năm thứ hai và giảm dần ở các năm tiếp theo. Đài Loan cũng áp dụng mức thuế 45% trong hai năm đầu, 35% từ năm thứ ba đến thứ năm, và giảm còn 15% sau 10 năm.

Trái lại, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lại ủng hộ đề xuất đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu, cho rằng đây là giải pháp cần thiết để ngăn chặn đầu cơ và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường.  Trước lo ngại về khả năng giá bất động sản tăng do chủ đầu tư điều chỉnh giá bán, ông Thịnh lý giải, hiện nay, khi cung ít mà cầu quá cao, quyền quyết định thuộc về người bán.

Tuy nhiên, nếu cung-cầu được cân bằng trong tương lai, việc đánh thuế có thể làm giảm đầu cơ và bình ổn thị trường. Do đó, cần thiết lập lộ trình cụ thể cho mức thuế, chẳng hạn, thuế cao đối với giao dịch trong năm đầu sở hữu, giảm dần theo thời gian và có thể miễn thuế sau 5 năm. Đề xuất này nhằm điều chỉnh hành vi đầu cơ ngắn hạn mà vẫn khuyến khích đầu tư dài hạn.

Cũng có quan điểm tương tự, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng việc áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu là điều tất yếu. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, cần cân nhắc kỹ thời điểm thực hiện để tránh gây tâm lý tiêu cực.

Chẳng hạn, xây dựng một lộ trình phù hợp, có thể bắt đầu áp dụng ở mức thuế thấp trong 2-3 năm tới, sau đó điều chỉnh tăng dần trong 5-10 năm, khi thị trường ổn định và dữ liệu đất đai được hoàn thiện.

Bên cạnh chính sách thuế, các chuyên gia cũng cho rằng, cần tập trung tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, tăng nguồn cung và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn. Việc xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu đất đai minh bạch, đầy đủ cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo chính sách thuế mang lại hiệu quả thiết thực.