2023 là năm bản lề chuẩn bị cho sự tăng trưởng của bất động sản năm 2024

Nguồn cung căn hộ “chạm đáy”

Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - Bà Nguyễn Phương Hằng cho rằng, năm 2022 là năm đầy biến động xấu của thị trường bất động sản Việt Nam khi đột ngột rơi vào trầm lắng với hầu hết các chỉ số không tích cực. Nguồn cung nhà ở hạn chế và tỷ lệ giao dịch trên thị trường thấp kỷ lục. 

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư năm 2022 ở mức thấp nhất trong vòng 8 năm trở lại đây. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Savills, chỉ có 20.333 căn hộ sơ cấp trong quý, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Không có dự án mới ra mắt thị trường, toàn bộ nguồn cung mới đều từ giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. 

Nguồn cung căn hộ ngày càng hạn hẹp vì những vướng mắc về pháp lý, đồng thời việc mất cân đối về phân khúc sản phẩm cũng rất đáng lo ngại. Chuyên gia của Savills cho rằng, thị trường bất động sản ngày càng thiếu đi các sản phẩm nhà ở giá rẻ, phù hợp khả năng chi trả của phần lớn người dân, thay vào đó là tập trung trong phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang. 

Điều này khiến cho nguồn cung nhà ở vốn đã khan hiếm lại không đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà, cung cầu chênh lệch dẫn tới thanh khoản giảm mạnh. Giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và căn hộ chung cư tại Hà Nội nói riêng đang rất trầm lắng. 

Trong quý IV/2022 chỉ ghi nhận 2.890 căn hộ giao dịch thành công, giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Trong đó, số lượng giao dịch tập trung chính vào phân khúc căn hộ hạng B, chiếm 76% thị phần. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ của những dự án mới mở bán chỉ 28%. Con số rất thấp so với giai đoạn đầu năm 2022 và những năm trước đó. 

Giao dịch nhà ở gắn liền thổ ảm đạm

Đối với nhà ở gắn liền với đất cũng có tình trạng tương tự. Việc siết chặt tín dụng và những tin tức bất lợi của thị trường địa ốc trong năm qua đã ảnh hưởng nặng nề tới niềm tin của người mua nhà. Trong quý cuối năm 2022, cả thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội chỉ đạt 196 giao dịch thành công, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. 

Trong năm 2022 chỉ thực hiện được 1.458 giao dịch, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015, giảm 44% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong năm qua đạt 67%, giảm 12 điểm phần trăm theo năm.

Trước bối cảnh những nguồn vốn đến từ tín dụng, trái phiếu đều bị kiểm soát chặt, việc thị trường bất động sản chậm thanh khoản càng làm nghiêm trọng hơn tình trạng khó khăn dòng tiền của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Thị trường địa ốc rơi vào cảnh ảm đạm khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với thách thức lớn. 

Trước tình hình hiện tại, bà Nguyễn Phương Hằng cho rằng, trong năm 2023, để thị trường bất động sản có thể phục hồi và phát triển trở lại thì cần giải quyết triệt để bài toán về thanh khoản. 

Theo đó, có hai phương án cơ bản để làm điều này. Thứ nhất, phải đảm bảo về nguồn cung dự án trên thị trường, nhất là những dự án nhà ở giá rẻ, bình dân. Hai là mức giá bất động sản cần điều chỉnh về mức hợp lý hơn, nhất là với các sản phẩm đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh để kích cầu đầu tư. 

Trên thị trường Hà Nội hiện nay, phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nhà ở thấp tầng vẫn còn giữ mức giá cao. Dựa theo phân tích của Savills, tỷ lệ của các căn biệt thự liền kề trong tầm giá 10 - 30 tỷ đồng chiếm 55% tỷ trọng; Trên 30 tỷ đồng chiếm 20% tỷ trọng; Dưới 10 tỷ đồng chiếm 22% tỷ trọng.

Còn với thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã có quá nhiều sản phẩm hạng B với mức giá trung bình là 47 triệu đồng/m2, rất thiếu những sản phẩm vừa túi tiền và phù hợp nhu cầu người mua. 

Bà Hằng cho rằng, trong năm nay, nếu không có thêm nguồn cung sản phẩm giá phù hợp, pháp lý dự án còn tắc nghẽn thì tính thanh khoản vẫn sẽ không khơi thông, dòng tiền yếu, sức khỏe thị trường địa ốc khó có thể sớm hồi phục. 

Thị trường sẽ khơi thông sau quý I/2023?

Vị chuyên gia nhận định, để giải quyết được vấn đề nguồn cung và giảm giá bán bất động sản nhằm “phá băng” thanh khoản trên thị trường là điều khá khó khăn. Từ những dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, bà Hằng cho rằng việc phục hồi tốt thị trường vào quý II là điều khó có thể làm được. 

Trước hết, phải nhắc đến nguyên nhân là vấn đề về nguồn cung rất khó tháo gỡ trong ngắn hạn. Những vấn đề thiếu hụt nguồn cung hay không phù hợp, mất cân đối cung cầu đều là thực trạng đã diễn ra từ năm 2018 tới nay do vấn đề pháp lý, chứ không chỉ từ giai đoạn dịch bệnh 2020 - 2021. 

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng nhìn nhận, nếu điều chỉnh phù hợp chính sách vĩ mô thì từ cuối quý I/2023 sẽ khơi thông được các dự án còn vướng mắc.

Kể từ tháng 12/2022, thị trường địa ốc đã xuất hiện những thông tin như Chính phủ vào cuộc tích cực để giải quyết khó khăn về những vấn đề pháp lý liên quan, nới lỏng tín dụng. Nhưng để giải quyết hết các vấn đề này thì phải có độ trễ nhất định. Chưa kể, hiện nay các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn về cả vay tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp… khiến việc phát triển dự án ngày càng khó khăn hơn. 

Tiếp theo, về giá bán, các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, nhân công, lãi suất vay để phát triển dự án bất động sản ngày một tăng cao. Bên cạnh đó, thời gian chờ đợi hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài khiến giá sản phẩm khó giảm thêm. 

Từ đó, tính thanh khoản của thị trường đến năm 2023 vẫn còn là bài toán đầy thách thức. Trong năm nay, thanh khoản các dự án có thể sẽ được cải thiện hơn so với năm ngoái. Nhưng để có được sự phục hồi thị trường và tăng trưởng bứt phá là rất khó. 

“Có thể nói, 2023 sẽ là năm bản lề của thị trường, chuẩn bị cho sự phát triển trong năm 2024. Đặc biệt là khi nhiều bộ luật quan trọng, liên quan tới thị trường được sửa đổi và thông qua trong nửa cuối năm 2023, thị trường sẽ tạo đà cho giai đoạn 2024 - 2025 phục hồi nhanh chóng, tăng trưởng tích cực” - Bà Hằng cho hay. 

Trong khi đó, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng nói về thị trường bất động sản trong năm 2023, ông cho rằng các chính sách nên ban hành theo 3 hướng là: Thúc đẩy phát triển các dự án phù hợp nhu cầu thị trường; Cải thiện nguồn vốn cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ; Cải thiện, thông thoáng điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng vẫn phải kiểm soát tốt. 

Chủ tịch Hội môi giới BĐS nhận định, nguồn cung trên thị trường bất động sản vào dịp đầu năm dự báo không có nhiều sự thay đổi. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh chính sách vĩ mô thì từ cuối quý I, những dự án đáp ứng nhu cầu người mua thực như nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đang triển khai dở dang, còn vướng mắc ở giai đoạn trước sẽ có khả năng được khơi thông, giúp thị trường có thêm nguồn cung mới. 

“Bắt mạch” thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng như nhiều chuyên gia đầu ngành cùng chung nhận định, lệch pha cung cầu là nguyên nhân khiến nhà ở vẫn trong tình trạng chỗ thừa chỗ thiếu. Theo số liệu tổng hợp, giá nhà ở cao rất khó bán, còn nhà ở giá vừa túi tiền lại gần như thiếu sản phẩm. Việc phát triển nhà ở xã hội là định hướng mà các doanh nghiệp địa ốc đang hướng tới trong những ngày đầu năm mới.