Dự báo thị trường nửa đầu năm 2023: Nguồn cung bình dân sẽ được cải thiện

Thị trường nửa đầu năm 2023 vẫn là thách thức với nhà đầu tư BĐS 

Nhận định từ ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết cho đến cuối quý 2/2023, các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, trên thị trường vẫn tồn đọng lượng lớn sản phẩm chưa được thoát hàng kể từ giai đoạn trước, bất chấp việc không ít nhà đầu tư vì áp lực tài chính đã chấp nhận giảm giá. Cùng với đó là dòng tiền chảy chậm do thanh khoản trên thị trường vẫn sụt giảm, tình trạng người bán nhiều hơn người mua vẫn tiếp tục diễn ra.

Triển vọng thị trường sẽ được chứng kiến kể từ quý 3 trở đi, “trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức là từ nay đến tháng 3/2023. Còn các doanh nghiệp tôi nghĩ là khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác”, ông Quang cho biết. 

Trước những biến động của thị trường, các công ty BĐS lớn đang cố gắng khắc phục tình trạng tắc nghẽn dòng tiền bằng cách gia hạn nợ, bán một phần dự án, thực hiện các thương vụ M&A và kêu gọi các nhà đầu tư mới có tài chính mạnh tham gia hỗ trợ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng thể hiện động thái tích cực khi chủ động định hướng lại các dự án của mình và giảm giá phù hợp với nhu cầu.

Đặt trong xu hướng chung của BĐS toàn cầu khi mọi thứ chưa có gì rõ ràng, trái phiếu chưa có hướng giải quyết, cùng với áp lực lãi suất cao và lạm phát đã tác động đến tâm lý giao dịch nhà đất tại Việt Nam thời gian qua. Khi niềm tin của người tiêu dùng còn e dè, cẩn trọng, thị trường chứng kiến động thái “vừa đi, vừa dò” trong chu kỳ mới.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành bộ phận tư vấn BĐS Savills Việt Nam, giống như nhiều quốc gia “mới nổi” khác, Việt Nam cũng đang trải qua quá trình thanh lọc thị trường. Những điều chỉnh thời gian qua được coi là sự hi sinh xứng đáng để cải thiện môi trường đầu tư minh bạch và bền vững. 

“Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự, điều này chắc chắn gây ra các vấn đề về thời hạn và trả nợ của các doanh nghiệp. Tuy các doanh nghiệp phải tìm đến các nguồn vốn khác trong trung hạn và ngắn hạn, nhưng điều này chỉ là tạm thời. Trong 6 tháng đầu năm, các nhà đầu tư cá nhân sẽ quan sát thị trường và không thực hiện nhiều giao dịch, nhưng về dài hạn thị trường vẫn còn rất nhiều tiềm năng”, ông Troy Griffiths chia sẻ thêm.

Khuyến cáo từ chuyên gia, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Đá quý Á Châu cho biết, do các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức trong hai hoặc ba quý đầu năm nay, sự chuẩn bị tinh thần cho việc gặp lỗ và thiếu hụt về dòng tiền ít nhất trong 6 tháng là cần thiết. Trong đó, việc hợp lý hóa mô hình kinh doanh, nâng cao hiệu quả quản lý và bán hàng, đồng thời thắt lưng buộc bụng sẽ là những giải pháp thiết thực để hướng tới một tình thế khả quan hơn kể từ quý 3 hoặc quý 4 năm nay.

Điểm sáng về nhu cầu căn hộ giá rẻ, NƠXH tăng nguồn cung thực

Theo dự báo của các chuyên gia DKRA, nhu cầu căn hộ sẽ có triển vọng tăng trưởng vào quý cuối năm 2023 khi các nút thắt về pháp lý và trở ngại dòng tiền được tháo gỡ, điều tiết bởi Nhà nước. Cùng với đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang ở mức thấp 47%, phân khúc BĐS bình dân thiếu hụt bởi các chủ đầu tư từ giai đoạn trước tập trung nhiều sản phẩm ở loại hình nhà đất giá cao đã kéo theo xu hướng các doanh nghiệp cung cấp ít nhà giá cao hơn trong năm nay.

Cụ thể, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, ông Võ Hồng Thắng cho biết thanh khoản loại hình căn hộ năm nay sẽ tập trung vào các dự án nhà ở vừa túi tiền với giá dưới 50 triệu đồng/m2 đến dưới 35 triệu đồng/m2, hứa hẹn sẽ là tia sáng cho thị trường ảm đạm năm 2023. 

Riêng tại thị trường Hà Nội, theo khảo sát của VARS, năm 2023 dự kiến Hà Nội sẽ chào đón thêm 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán, cung cấp 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B tại các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Gia Lâm,...

Không chỉ dừng lại tại các khu vực trung tâm thành phố, các chủ đầu tư cũng mở rộng phạm vi tìm kiếm quỹ đất từ các tỉnh, địa phương lân cận để đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, không để vấn đề cơ sở hạ tầng, giá cả sản phẩm hay dịch vụ tiện ích trở thành nỗi lo khiến tâm lý người tiêu dùng bị ảnh hưởng tiêu cực.

Về phân khúc NƠXH, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư lớn tham gia phát triển NƠXH ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 NƠXH mới trước năm 2025 với nguồn cung mới tập trung vào các tỉnh lân cận thành phố.

Khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, NƠXH đang còn dở dang, vướng mắc pháp lý ở giai đoạn trước sẽ có khả năng được khơi thông, gia tăng thêm nguồn cung vào thị trường. Kỳ vọng về giá sản phẩm giảm xuống mức hợp lý cũng sẽ giúp các giao dịch được tăng trưởng tốt hơn.

Nghịch lý lệch pha cung - cầu không phải “bài toán” mới với thị trường BĐS, song đây là vấn đề luôn nóng khi được nhận diện là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Tiếp tục câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, NƠXH từ năm trước, năm 2023 doanh nghiệp định hướng các sản phẩm thuộc phân khúc này ngày càng thể hiện động thái tích cực hơn, vực dậy lại niềm tin của đông đảo người tiêu dùng BĐS.