Xả hàng giá gốc, người mua bất động sản có tiền mới dám vào

Doanh nghiệp hết tiền

Nhận định về các khó khăn trên thị trường, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, sức mua và thanh khoản hiện nay giảm mạnh, thiếu dòng tiền. Nguồn cung nhà ở đi cùng cơ cấu sản phẩm không hợp lý, thiếu hụt nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, thừa nhà ở cao cấp; Giá nhà hiện đã tăng cao vượt quá tài chính của phần lớn người dân, gây khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở.

Đơn vị này cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là vấn đề pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Nhiều tập đoàn kinh doanh BĐS phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm lao động, tinh gọn bộ máy…

Theo HoREA, vì "tắc" cả nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn từ khách hàng nên một số doanh nghiệp đang "khát vốn", phải vay nóng ngoài xã hội với lãi suất rất cao, rất rủi ro. 

Nhiều doanh nghiệp đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án, chiết khấu mạnh sản phẩm. Thực tế đây cũng là cơ hội mua nhà giá tốt hơn cho khách hàng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro vì đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, HoREA lo ngại vấn đề chuyển nhượng dự án với "giá hời" sẽ tạo ra lợi thế cho những nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh đi vào thâu tóm dự án, thương hiệu của Việt Nam. Điều này sẽ làm giảm "lợi thế" của các doanh nghiệp nội địa vốn đang thống trị thị trường BĐS.

Trước đó, từ dữ liệu của kênh thông tin thị trường chỉ ra, trong 10 tháng đầu năm, tổng lượng tin rao bán nhà đất trên toàn quốc tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung vào các dự án thứ cấp. 

Thậm chí, những chủ đầu tư lớn có nguồn cung sơ cấp mở bán tung ra chiết khấu tới 30 - 40% cho người mua, hầu hết kéo dài thời hạn hỗ trợ ưu đãi vay.

Người có sẵn tiền nắm chắc lợi thế

Chị Thu Huệ - Lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện chị đang cùng với nhóm bạn làm việc trong ngân hàng đi "săn hàng ngộp". Những sản phẩm mà nhóm chị nhắm tới là đất đã có sổ, rẻ hơn khoảng 40 - 50% so với thị trường. Mỗi khi tìm được mặt hàng ưng ý, nhóm của chị sẽ chờ phía ngân hàng định giá, sau đó mua bằng 40 - 60% định giá ngân hàng.

"Thời điểm này có không ít nơi chào bán nhưng chúng tôi chưa vội và vẫn tìm kiếm bất động sản có pháp lý tốt, vị trí đẹp và giá rẻ. Cứ mua sẵn đó rồi chờ thị trường hồi phục là đem bán thu hồi về cả gốc lẫn lãi. Nhóm bạn tôi sẽ lo về tài chính đầu vào, còn tôi phụ trách phân phối lại các sản phẩm đã mua" - Chị Huệ chia sẻ.

Giới chuyên gia nhìn nhận rằng, đầu tư bất động sản không bao giờ hết hấp dẫn. Tuy nhiên các nhà đầu tư cần có sự tập trung vào những phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở và kinh doanh thực, hạn chế rót tiền vào những sản phẩm chỉ để lướt sóng. Hơn nữa, hướng đi này cũng rất bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.

Các chuyên gia trong ngành cũng nhấn mạnh, nếu có sẵn tiền mặt, thị trường bất động sản hiện tại mang tới cơ hội tốt cho cả người mua để ở và đầu tư khi có nguồn cung đa dạng, giá bán cạnh tranh, nhiều ưu đãi.

Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, xu hướng giảm giá, chiết khấu của chủ sở hữu bất động sản trong giai đoạn thị trường khát vốn dự kiến vẫn tiếp tục tăng vào cuối năm. Sang năm 2023, thanh khoản vẫn khó khăn nếu chính sách tài chính, diễn biến kinh tế thế giới phức tạp hơn.

Ông Kiệt nhìn nhận, thị trường thứ cấp đang bị ảnh hưởng mạnh vì thanh khoản yếu, nhà đầu tư cần tiền để xoay vòng nên lượng sản phẩm cần sang nhượng tăng mạnh. 

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm do lượng cung cầu chào bán tăng nhanh trong khi nhu cầu mua vào không cao. Nhiều sản phẩm được giảm giá từ 7 - 10% so với thời điểm mua vào. Thậm chí xuất hiện những nhà đầu tư thứ cấp xả giá gốc ra thị trường.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương, một tháng cuối năm này, thị trường sẽ ít biến động hơn, nguồn cung mới không nhiều. Nguồn cung tại Hà Nội và TP. HCM không có đột biến, tính thanh khoản thấp, giá nhà sẽ tiếp đà tăng. 

Đây chính là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản ven thành phố lớn, giải quyết phần nào bán toán nhà ở cho người lao động.

Vị chuyên gia cũng cho hay, các nhà đầu tư dừng đòn bẩy tài chính lớn thì nay phải tìm cách đẩy hàng đi, đây chính là cơ hội để các nhà đầu tư sẵn vốn hoặc chỉ vay ngân hàng với tỷ lệ thấp. 

Đối với nhóm người trẻ, chưa đủ tài chính thì có thể đi xa hơn, tới các tỉnh vùng ven để tìm kiếm sản phẩm tốt.

Phó giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Group - Ông Võ Hồng Thắng nhận định, hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Nguyên nhân vì những năm gần đây, khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất hấp dẫn thì nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn nhưng không có khả năng trả nợ. Họ chỉ muốn lướt sóng để kiếm lời nhanh, nhưng do thị trường đột ngột đóng băng nên phải chấp nhận cắt lỗ.

Đáng chú ý, dù người bán kẹt vốn, muốn cắt lỗ, nhưng vì lãi suất đang cao nên người mua không muốn vay hoặc không vay được, người có tiền cũng e ngại nên khiến thị trường mất thanh khoản. Với vòng luẩn quẩn như vậy, việc thị trường BĐS rơi tự do là có thể xảy ra trong giai đoạn tới nếu không có các biện pháp can thiệp kịp thời.