Doanh nghiệp bất động sản chạy đua mua lại trái phiếu trước hạn

Theo như thông tin mới cập nhật, dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong tháng 11 năm nay (tính đến ngày công bố thông tin là ngày 1/12/2022), CTCP Tập Đoàn Masan đã trở thành doanh nghiệp phát hành nhiều nhất với tổng cộng 1.700 tỷ đồng. Bên cạnh đó, còn có 4 đợt phát hành của ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam, CTCP Đầu Tư Đức Trung cùng với CTCP City Auto.

Ngoài ra, tính từ đầu năm cho đến hết tháng 11/2022, đã có tổng cộng 2 đợt phát hành ra quốc tế của CTCP Tập Đoàn VinGroup với trị giá là 625 triệu USD cùng với 23 đợt phát hành ra công chúng với giá trị 10,599 tỷ đồng (chiếm 4% tổng giá trị phát hành) và 420 đợt phát hành riêng lẻ với trị giá xấp xỉ 242,865 tỷ đồng (chiếm 96% tổng giá trị phát hành). Nếu so sánh với cùng kỳ năm trước, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng trong năm nay đã giảm 60%, trong khi đó, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng đã giảm 56%.

Dẫn đầu về giá trị phát hành thời điểm hiện tại là nhóm Ngân hàng với tổng giá trị là 136.371 tỷ đồng, con số này tương đương 53,8% tổng giá trị phát hành. Đứng ở vị trí thứ hai là nhóm Bất động sản với 51.829 tỷ đồng và chiếm khoảng 20,4%. Tính từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp đã thực hiện việc mua lại tổng cộng 163.974 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước đã tăng 32%. Trong năm tới, dự kiến sẽ có khoảng 308.622 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

Các doanh nghiệp địa ốc tích cực mua lại trái phiếu trước hạn

Theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ được đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 là 21.850 tỷ đồng. Trong những ngày qua, thông tin từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội công bố cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang trong quá trình chạy đua để có thể mua lại những lô trái phiếu này. 

Cụ thể, vào ngày 5/12 vừa qua Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) đã công bố thông tin đối với kết quả mua lại trái phiếu doanh nghiệp NVLH2122015 trước hạn, tổng mệnh giá phát hành là 1.000 tỷ đồng. Được biết, đây là lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng và được phát hành vào ngày 24/12/2021 còn ngày đáo hạn là 24/12/2022. Ngoài ra, ngày thực hiện việc mua lại trước hạn là 2/12/2022. Trước đó, Novaland cũng đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị lên đến hơn 1.150 tỷ đồng.

Trong một diễn biến khác, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land (mã chứng khoán: HTL) ngày 2/12 cũng đã tiến hành mua lại toàn bộ 4 triệu trái phiếu với tổng giá trị phát hành lên đến 400 tỷ đồng. Theo thông tin được biết, lô trái phiếu này được phát hành ngày 28/12/2021, đáo hạn vào ngày 28/12/2023 và được mua lại vào ngày 24/11/2022.

Trong khi đó, Công ty Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng đã mua trước hạn 338,7 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp chỉ trong vòng hơn 1 tháng, kể từ cuối tháng 10 cho đến nay. Ngoài ra, vẫn còn một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn, bao gồm: CTCP Bất động sản Thế kỷ (CenGroup, mã chứng khoán: CRE), CTCP tập đoàn Danh Khôi, CTCP Kinh doanh bất động sản Thái Bình hay CTCP Địa ốc Sacom…

Liệu có xảy ra tình trạng “kiệt sức” sau cuộc chạy đua?

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, theo như thống kê trong 10 tháng đầu năm nay đã có khoảng 147.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được mua trước hạn. Theo đó, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn từ sau ngày 15/11/2022 cho đến ngày 31/12/2022 chỉ còn lại mức 21.850 tỉ đồng. Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì điều này không còn đáng lo ngại. Thế nhưng, áp lực vẫn còn khá nhiều khi năm 2023 là 119.050 tỷ đồng còn năm 2024 là 111.810 tỷ đồng.

Chính vì thế, ông Châu cũng tỏ ra lo ngại rằng, việc các doanh nghiệp dồn lực để mua lại các lô trái phiếu trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn về thanh khoản cùng với vốn vay sẽ rơi vào tình trạng kiệt sức, không còn khả năng để triển khai cũng như xây dựng các dự án để giao nhà cho khách hàng. Do đó, vị Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét về việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 theo hướng quy định chặt chẽ, mục đích đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu cũng như đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm và đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.

Không chỉ mua lại trái phiếu trước thời hạn hoặc những thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu hấp dẫn, trong khoảng từ 40% cho đến 50% giá bán cũ, hoặc tiến hành đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu, ông Lê Hoàng Châu đề nghị đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét về việc cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 1 năm để giảm áp lực cũng như tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu.

Đồng thời, ông cũng đề nghị Chính phủ cho phép các nhà đầu tư cá nhân (không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp) sẽ được đầu tư và mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định, thông qua việc ủy thác cho các công ty chứng khoán hoặc đại lý phát hành có năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu đúng theo quy định. Trong những trường hợp này, các nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân cần phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ, đồng thời phải tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo đúng quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 65.

“Đề nghị sửa đổi Nghị định 65 theo hướng chỉ quy định nhà đầu tư mua trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và có số dư tài khoản 2 tỉ đồng liên tục trong 90 ngày, thay vì 180 ngày giống như quy định hiện hành”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất. Theo như đề nghị của ông Lê Hoàng Châu, VAMC và ngân hàng thương mại sẽ được cho phép mua lại trái phiếu doanh nghiệp. Chỉ cần Chính phủ có ý kiến, điều này sẽ làm tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu nói chung và các nhà đầu tư nói riêng.