VNDirect: Định giá ngành BĐS Việt Nam đang rẻ nhưng áp lực còn nhiều

Theo Nhịp sống thị trường, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng ảm đạm, nguồn cung căn hộ mới ở cả TP.HCM và Hà Nội trong quý 4 năm ngoái đều đã giảm 81% so với cùng kỳ. Vì thế, lượng tiêu thụ cũng giảm mạnh đến 80%/63%, theo CBRE.

Liên quan đến vấn đề này, trong một báo cáo mới đây VNDirect đã nêu quan điểm rằng: “Chúng tôi đã quan sát giá căn hộ sơ cấp ở TP HCM và Hà Nội trong quý 4/2022 đã giảm 1-3% so với cùng kỳ quý trước, ngoại trừ phân khúc trung cấp (đã tăng 2-5%). Giá thứ cấp bất động sản liền thổ trong quý 4 đi ngang tại TP HCM nhưng lại giảm 8% so với quý liền trước tại Hà Nội. Dễ dàng thấy được, đã có những động thái tích cực nhưng vẫn cần phải quyết liệt hơn nữa”.

Nhiều chủ đầu tư thất bại vì rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao 

Sau khi diễn ra Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì vào ngày 17/2 vừa qua, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết đối với một số giải pháp dành cho thị trường bất động sản, bao gồm:

Thứ nhất, đề xuất giãn nợ gốc và lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn. Thứ hai, tiếp tục cấp tín dụng cho các dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi và những khách hàng có tiềm lực tài chính, đồng thời giảm lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về việc sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành có thể được đàm phán gia hạn thêm thời gian, đồng thời nới lỏng một số điều kiện phát hành. Theo VNDirect, nếu những chính sách này được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho những doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Tuy nhiên, báo cáo của VNDirect nhấn mạnh: “Rủi ro mất thanh toán nợ cao, nhiều chủ đầu tư đã bị thất bại ngay trong lần “kiểm tra” đầu tiên”. 

Nhóm này cũng cho biết, vào giữa tháng 2 vừa qua, có đến 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo về việc chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về vấn đề thanh khoản. Theo ước tính của VNDirect, có khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ những tổ chức này đã đáo hạn trong năm nay, trong đó có đến 90% đến từ các doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng theo ước tính của VNDirect, tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn hiện đã giảm xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013. Yếu tố này cho thấy, nhiều khả năng xảy ra rủi ro mất thanh toán nợ cao như năm 2011. 

Định giá ngành BĐS Việt Nam đang rẻ nhưng áp lực còn nhiều

Có thể thấy, định giá ngành bất động sản Việt Nam đang rẻ nhưng áp lực còn nhiều. Trong khi đó, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cũng đang dần suy yếu.

Ví dụ, doanh thu của Vinhomes (VHM) trong quý 4/2022 đã tăng 33,8% so với cùng kỳ, lên mức 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh việc bàn giao đối với 3.500 căn thấp tầng tại Vinhomes The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng trong kỳ hạn đã giảm 24% so với cùng kỳ, xuống chỉ còn 8.924 tỷ đồng vì đóng góp từ bán buôn giảm. Sau khi lũy kế cả năm 2022, doanh thu và lợi nhuận ròng của công ty đều đã giảm hơn 26% so với năm trước.

Trong khi đó, doanh thu và lợi nhuận ròng trong quý 4/2022 của Novaland (NVL) lần lượt giảm 29% và 71% so với cùng kỳ, xuống chỉ còn 3.241 tỷ và 239 tỷ đồng vì thiếu hụt sản phẩm bàn giao cùng các khoản thu nhập bất thường khác.

Doanh thu trong kỳ của Đất Xanh (DXG) cũng giảm 56,5% so với cùng kỳ, xuống chỉ còn 984 tỷ đồng vì lượng bất động sản bàn giao ít hơn, doanh thu bất động sản cũng trở nên ảm đạm trong bối cảnh ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Áp lực chi phí cao đã khiến công ty này ghi nhận khoản lỗ ròng lên đến 408 tỷ đồng.

Điều đáng nói, so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013 thì khoảng thời gian qua vẫn có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm cả 118 công ty niêm yết cùng với 92 công ty chưa niêm yết) VNDirect nhận định, số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 đã ít hơn so với hiện tại.

Dễ dàng thấy được rằng, định giá ngành bất động sản Việt Nam thời điểm hiện tại đang khá rẻ. Cụ thể, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, con số này thấp hơn 44% so với mức trung bình trong 3 năm là 2,7 lần. Đặc biệt, VNDirect cho rằng, giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong khoảng thời gian 3-6 tháng tới, đúng trong giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương tiến hành rà soát nhằm tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy nhiên tính đến nay, thời điểm thực thi của các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.