Đề xuất mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn: Lo ngại bất bình đẳng trong kinh doanh

Sàn bất động sản không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa rủi ro

Trong dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, điều 57 quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Theo Luật sư Phạm Tuấn Anh (Đoàn Luật sư Bắc Ninh), quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản có thể nói là "bổn cũ soạn lại ", vì quy định này từng xuất hiện tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

“Bản chất của sàn giao dịch bất động sản là hoạt động môi giới, trung gian, cung cấp thông tin và xúc tiến thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa rủi ro và trực tiếp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch. Đặc điểm này không chỉ được thể hiện ngay trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mà còn được chứng minh trên thực tế ở nhiều các quốc gia trên thế giới”, luật sư Tuấn Anh nhấn mạnh.

Cũng theo vị luật sư này, việc quy định bắt buộc các chủ thể phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp có thể tạo nên sự bất bình đẳng trong kinh doanh, đồng thời tạo nên hàng loạt mâu thuẫn với các văn bản quy phạm pháp luật khác, như hạn chế quyền tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 13 Hiến pháp 2013; can thiệp quyền của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh"; chưa phù hợp với Khoản 2 Điều 2 của Bộ Luật dân sự 2015 về quyền dân sự bị hạn chế trong trường hợp đặc biệt)...

Luật sư Tuấn Anh cũng cho rằng, hiện nay, không có một văn bản pháp luật riêng biệt, một quy tắc đạo đức hành nghề, quy trình hay tiêu chuẩn ứng xử chuyên nghiệp của nhân viên môi giới bất động sản và nhân viên tư vấn để có thể xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên nhằm bảo vệ người tiêu dùng.

Vì vậy, để đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ bên yếu thế cũng như góp phần minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản thì các giao dịch về bất động sản cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Có thể thấy vai trò này hiện nay đang do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. “Tại Pháp, mọi văn bản hay quyền để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai đều phải được thể hiện dưới hình thức văn bản công chứng”, Luật sư Tuấn Anh dẫn chứng.

Cần cân nhắc kỹ lưỡng

Luật sư Tuấn Anh nhấn mạnh, cần quy định về chức năng, nhiệm vụ, dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản đúng với bản chất của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới, trung gian về bất động sản và hoạt động theo quy luật cũng như sự điều tiết của thị trường.

Trước đó, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ khiến quy trình mua bán phức tạp thêm, chủ đầu tư dự án bị “tước” mất quyền chủ động bán hàng. Dù rằng mặt tích cực của việc này là có bên trung gian để chịu trách nhiệm về sản phẩm, phòng chống rửa tiền, Nhà nước được quản lý thông tin...

Mặt khác, về môi giới bất sản, kinh nghiệm tại nhiều nước cho thấy môi giới bất động sản phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Còn tại Việt Nam, số sàn môi giới uy tín chưa nhiều. Chất lượng người làm môi giới bất động sản hiện cũng chưa cao, số người được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề còn rất ít, phần lớn hoạt động tự do theo kiểu “cò đất, cò nhà”.

Cũng có luồng ý kiến cho rằng, không nên bắt buộc mọi giao dịch nhà đất đều phải thông qua sàn. Theo đó, chỉ những sản phẩm dự án hình thành trong tương lai, chưa có sổ mới nên khuyến khích giao dịch qua sàn để giảm rủi ro pháp lý cho người mua. Còn với giao dịch đã có sổ đỏ, sổ hồng, không cần bắt buộc vì tính pháp lý đã được xác nhận hoàn chỉnh.

Bày tỏ quan điểm về đề xuất mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn, đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nói: “Cần cân nhắc kỹ lưỡng, nếu Luật Kinh doanh bất động sản quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản chắc chắn sẽ vấp phải trở ngại lớn khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội”.

Thực tế cho thấy thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí hợp thức hóa những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Nhiều sàn giao dịch bất động sản trực tiếp bỏ vốn thực hiện dự án cùng chủ đầu tư hoặc được giao đặc quyền bán sản phẩm cho chủ đầu tư với mức chiết khấu lớn. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử thời gian vừa qua cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện thông qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.

Chính vì thế, có luồng ý kiến đưa ra, nếu mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bởi sẽ phát sinh thêm chi phí dịch vụ của sàn. Hơn nữa, sàn giao dịch bất động sản không có chức năng và không thể giải quyết được những bất cập đang tồn tại trên thị trường hiện nay, trong đó có kiểm soát việc chống thất thu thuế. Điều quan trọng, cần nên tôn trọng sự tự do, tự nguyện của những người kinh doanh để đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường, kích thích các bên tham gia giao dịch.