Thị trường bất động sản cuối năm: Nhà thầu xây dựng lao đao, sàn giao dịch vắng bóng người

Thị trường bất động sản nguội lạnh, bất động và đìu hiu trong những tháng cuối năm

Có lẽ rằng câu nói của doanh nhân người Mỹ - Marshall Field: “Đầu tư bất động sản là cách tốt nhất, nhanh nhất, an toàn nhất và là cách duy nhất để trở nên giàu có” cũng đã có động lực cho rất nhiều người chọn thị trường bất động sản để khởi nghiệp. 

Theo anh Trần Hoàng Hải - người từ Quảng Ngãi vào TP. Hồ Chí Minh lập nghiệp với hai bàn tay trắng cho biết, sau thời gian hơn 10 năm tích lũy thì anh đã có chỗ đứng ở trên thị trường địa ốc, từ nhân viên phát triển thị trường đã góp vốn và trở thành cổ đông sáng lập của một sàn giao dịch bất động sản ở TP. Thủ Đức. 

Anh Hải cho biết về hoàn cảnh của mình rằng: “Sau khi lập gia đình thì vợ chồng của tôi đã có thể gom góp được vỏn vẹn trong tay hơn 300 triệu đồng. Buôn đất gặp thời thế nên sau thời gian hơn chục năm cũng đã sắm được nhà và được xem có khoản dư lớn để có thể xoay vốn ở trên thị trường bất động sản. Đồng thời thì cũng tiến hành phát triển thêm mảng nhà xe thông minh cùng với nội thất cao cấp”. 

Vào cuối năm 2021, thị trường đã giao dịch sôi động nên anh đã cùng với bạn bè lập sàn giao dịch riêng. Được đà tăng nóng, vào đầu năm 2022 anh đã kiếm được khoản lớn nhờ vào sự chịu khó cũng như cách sử dụng đòn bẩy tài chính để có thể tăng hiệu suất kinh doanh. Anh nói rằng: “Lúc đó doanh thu hàng tháng tăng theo cấp số nhân”. 

Vào giữa năm 2022, khi mà dấu hiệu tín dụng bị siết chặt thì anh đã bắt đầu lo lắng về dòng tiền và cũng tính toán sẽ rút dần vào cuối năm. Mặc dù vậy thì việc thị trường trở nên trầm lắng đột ngột đã làm cho kế hoạch của anh bị đảo lộn. Chính sự cố các ông lớn vào vòng lao lý bởi vì lừa đảo trái phiếu bất động sản cũng đã làm cho người dân mất đi niềm tin rồi tìm cách thu hồi lại tiền đã mua trái phiếu. Bởi thế mà nhiều chủ đầu tư đã tắc dòng tiền để có thể tiếp tục triển khai các dự án, còn người mua nhà cũng cảm thấy e ngại nên họ đã dừng lại các giao dịch vốn sôi động vào thời điểm cuối năm, thị trường khi không có dòng tiền thì các sàn bất động sản cũng sẽ rơi vào tình cảnh đìu hiu. 

Cũng bởi thường xuyên theo dõi thông tin của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nên anh Hoàng Hải cũng biết nguồn cung bất động sản hiện nay đang giảm rõ rệt. Hấp thụ sản phẩm ở trên thị trường trong quý 3 vừa qua cũng chỉ đạt mức 33,5%, xem như cũng giảm mạnh so với giai đoạn trong nửa đầu năm. Giao dịch thành công cũng đã giảm đột biến khi mà thấp hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021. 

Anh Hải than thở rằng: “Kinh doanh bất động sản mất thanh khoản cùng với việc thêm lãi suất tăng cao nên tôi cũng đang rất khó khăn ở thời điểm hiện nay”. Cũng theo anh, những mảng kinh doanh khác như lắp ráp nhà xe thông minh và nội thất hiện tại cũng đã tạm ngừng hay là chậm lại những mảng kinh doanh này đều có sự phụ thuộc vào thị trường địa ốc. 

Nhà thầu phải ngừng việc và đi vay tiền để trả lương cho công nhân

Có thể thấy, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị tụt áp nên sẽ ảnh hưởng đến những ngành nghề còn phụ thuộc vào nó. Theo báo cáo của Vietnam Report, có hơn 70% số nhà thầu xây dựng cho biết cũng khá là khó khăn bởi ảnh hưởng hạn chế dòng tiền ở trong giao dịch bất động sản và 60% nhà thầu bị ảnh hưởng bởi tâm lý vô cùng thận trọng trong hoạt động đầu tư vào thị trường nói chung cũng như địa ốc nói riêng. 

Trong khi đó thì Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cũng đã thực hiện việc khảo sát với trên 2.000 nhà thầu xây dựng cũng cho thấy, quy mô vốn chủ yếu ghi nhận là dưới 100 tỷ đồng. Chính vì thế mà trong quan hệ giữa nhà thầu và chủ đầu tư sẽ thường không có sự bình đẳng. Chỉ có ít nhà thầu làm được các công trình đòi hỏi chất lượng cao và thi công phức tạp mới có thể thương thảo và đàm phán, còn lại thì đa số khó kiếm được hợp đồng, công việc vẫn còn phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư. 

Cũng bởi vì vốn nhỏ và hoạt động xây dựng ban đầu là dựa trên vốn tạm ứng của chủ đầu tư (thông thường thì sẽ được tạm ứng từ 10 - 15% giá trị gói thầu) sau là vốn vay làm xong từ 1 - 2 tháng mới được quyết toán. Bởi thế mà nếu như công trình tạm ngưng hoặc là giãn tiến độ thì nhà thầu cũng dễ dàng rơi vào trạng thái thiếu hụt đi tài chính. 

Đến thời điểm hiện nay, gần như các nhà thầu xây dựng từ những doanh nghiệp nhỏ cho đến các tập đoàn và tổng công ty lớn đều có nợ đọng và nhất là ở khoảng giá trị khối lượng còn lại là khoảng 20 - 25% cuối của dự án. Có nhiều nhà thầu bị tình trạng nợ chồng nợ, thu được nợ cũ lại bù cho nợ mới. Liên tục bị nợ đọng cũng như xảy ra trong thời gian dài ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền hoạt động sản xuất từ đó tác động tiêu cực đến người lao động, kiệt quệ sức khỏe của doanh nghiệp và tệ hơn nữa đó chính là loại nhà thầu xây dựng ra khỏi thị trường. 

Lý do là bởi vì sau khi công trình được nghiệm thu hạng mục hoặc đưa vào quá trình sử dụng thì chủ đầu tư đã chậm bố trí vốn thanh toán và thậm chí là còn cố tình chiếm dụng cũng như chây ì trong việc trả nợ. 

Có thời gian hơn 15 năm làm Giám đốc công ty xây dựng Không Gian, anh Nguyễn Hoàng Thông (43 tuổi) quê ở An Giang cho hay: “Tôi không có nhiều vốn nên chỉ làm công ty nhỏ và thường chỉ nhận thầu nhân công ở các khu nhà biệt thự hay là nhà phố từ chủ đầu tư. Cuối năm 2021, bất động sản giao dịch sôi động nên chủ đầu tư cũng mạnh tay ký kết hợp đồng giao thầu và mong sớm có được sản phẩm bàn giao cho khách hàng nên tôi cũng đã huy động hàng trăm công nhân làm tăng ca. Mặc dù vậy thì khách hàng lại đột nhiên không thanh toán nữa hay bỏ cọc nên chủ đầu tư cũng không còn mặn mà đến tiến độ giao nhà nữa. Dĩ nhiên là công trình đình trệ bởi vì không được rót kinh phí đúng theo tiến độ”. 

Anh Thông than thở rằng, chưa có năm nào như năm nay, các công trường anh đã phải đình chỉ thi công và thu gọn thiết bị, xem như không có thu nhập và vừa phải vay mượn tiền để trả lương cho công nhân về quê ăn Tết sớm lại vừa phải ráo riết chạy theo các chủ đầu tư để thu hồi công nợ.