VDSC: Nhiều rủi ro chờ đón BĐS nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền trong năm tới

Theo Nhịp sống thị trường, Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) mới đây đã có báo cáo nhận định vô cùng chi tiết về thị trường bất động sản. Cũng theo VDSC, nhu cầu nhà ở dự báo sẽ được duy trì ở mức cao tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, hoạt động phát triển bất động sản trong những năm gần đây chủ yếu tập trung tại phân khúc đất nền, “second home” cũng như nghỉ dưỡng tại các khu vực vùng ven và các tỉnh thành vệ tinh; những phân khúc này chủ yếu phục vụ cho cả nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Trong năm 2023, giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều thách thức do sự bất cân xứng trong việc cung - cầu. 

Số liệu năm 2021 của Tổng cục thống kê cho thấy, thời điểm hiện tại mật độ dân số tại Hà Nội và TP. HCM vẫn đang ở mức rất cao, bao gồm 2.455 người/km2 và 4.476 người/km2, lần lượt cao gấp 1,4 lần và 2,6 lần so với tỉnh đứng thứ hai của cả nước là Bắc Ninh cùng với mật độ dân số là 1.725 người/km2.

Bên cạnh đó, thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội và TP.HCM cũng cao vượt trội, gấp 1,4 lần so với mức thu nhập chung của cả nước. Hai nhân tố quan trọng này đã thúc đẩy cho hoạt động phát triển của những dự án nhà ở thương mại ở hai thành phố này từ những năm 2000 cho đến nay. Ngoài ra, số liệu thống kê từ Youth Media cũng cho thấy, trên cả nước đang có khoảng 250 dự án nhà ở thương mại cùng với du lịch nghỉ dưỡng đang được mở bán trên cả nước. Trong đó, Hồ Chí Minh và Hà Nội đang là 2 khu vực được quan tâm nhiều nhất nếu xét về số lượng tìm kiếm trên website và mạng xã hội, chiếm đến hơn 85% số liệu thống kê. 

Các số liệu trên cũng cho thấy, nhu cầu về nhà ở thương mại tại Hà Nội và TP. HCM đang ở mức cao so với những tỉnh thành khác. Cũng theo VDSC, nút thắt về việc “nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực” tại 2 thành phố này sẽ chưa thể tháo gỡ trong ngắn hạn và trung hạn. Điều này có 3 lý do: Tốc độ dân số hàng năm tăng nhanh so với mặt bằng chung cả nước; quỹ đất ngày càng khan hiếm; và tốc độ giãn dân chậm trong bối cảnh hạ tầng kết nối Hà Nội và TP.HCM với những khu vực lân cận vẫn chưa được phát triển một cách đồng bộ.  

Chính vì thế, VDSC đánh giá cao triển vọng của các doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất lớn tại Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2018-2021, tăng trưởng tín dụng được mở rộng trong khi lãi suất vẫn đang được duy trì ở mức thấp, nhu cầu đầu tư tăng mạnh đã giúp cho những hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch liên tiếp ghi nhận sự bùng nổ, bất chấp việc nhu cầu các dự án vẫn chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu thực mua nhà để ở.

Số liệu từ Bộ Xây Dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm nay, tổng cộng 193 dự án mới đủ điều kiện để mở bán nhà ở. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM số lượng dự án chỉ chiếm 17,6%; khá tương đồng với danh mục bất động sản của những doanh nghiệp đang niêm yết. 

Hoạt động nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ít bị ảnh hưởng nhất 

Trong năm tới với bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, Chứng khoán Rồng Việt cho rằng, trong năm 2023 các dự án nhà ở thương mại đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt ở Hà Nội và TP. HCM sẽ bị ảnh hưởng ít nhất. Đáng chú ý, phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền sẽ có nhiều rủi ro khi phải đối mặt với nhiều khó khăn về hoạt động bán hàng. 

Cũng trong năm tới, hoạt động cung cầu nhà ở tại khu vực Hà Nội cùng với TP.HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất do quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm; trong khi nhu cầu của người dân vẫn đang ở mức rất cao. Nghiên cứu của CBRE cho thấy, nguồn cung về nhà ở tại TP Hà Nội và TP. HCM trong năm tới có thể sẽ lần lượt đạt mức 22 ngàn căn (tăng 170% so với cùng kỳ năm trước) và 30 ngàn căn (tăng 43% so với cùng kỳ năm trước), đồng thời mức giá bán trung bình có thể tăng ở mức 5-10% so với nay.

Trong khoảng thời gian ngắn hạn 2023-2024, Chứng khoán Rồng Việt nhận định, những dự án tại khu vực vùng ven cũng như du lịch - nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng ngày càng nhanh cộng thêm việc các ngân hàng đang hạn chế cho vay đối với phân khúc này. 

Không chỉ vậy, hạ tầng kết nối với Hà Nội và TP.HCM với các tỉnh lân cận hiện vẫn chưa được phát triển một cách đồng bộ. Vì thế, nhu cầu mua nhà dịch chuyển từ nội đô sang các khu vực lân cận vẫn chưa có động lực để thúc đẩy. Bên cạnh đó, giá bán của những phân khúc sản phẩm đầu tư cũng nghỉ dưỡng sẽ chưa thể cải thiện đáng kể trong năm tới; đồng thời những phân khúc này có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao, trong khoảng từ 20-40% so với giá bán sơ cấp như hiện nay.