6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn bị phủ bởi những gam màu tối

Thực trạng thị trường hiện nay: Người bán nhiều hơn người mua

Theo Nhịp sống thị trường, chia sẻ về thị trường bất động sản đầu năm 2023, Phó Giám đốc R&D DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cho biết, các phân khúc bất động sản trong nửa đầu năm 2023 sẽ tiếp tục có những diễn biến trái chiều ở cả hai thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Cụ thể: 

Giá bán sơ cấp cũng sẽ duy trì ở mức cao hay điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay tăng cao cũng như quỹ đất nội đô dần cạn kiệt. Mặc dù vậy, các chương trình chiết khấu thanh toán nhanh đã được nhiều chủ đầu tư áp dụng với mục đích kích cầu thị trường phần nào đóng góp điều chỉnh giảm giá niêm yết sản phẩm. 

Trong khi đó, giá bán ở trên thị trường thứ cấp khó có được những đột biến trong thời gian ngắn hạn, xu hướng đi ngang hay thậm chí điều chỉnh giảm bởi một số người bán muốn nhanh chóng thu hồi dòng tiền phục vụ cho nhu cầu tài chính cá nhân. Những sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, đã bàn giao nhà và tọa lạc ở vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố được có lợi thế lớn cũng như ưu tiên lựa chọn. 

Ông Thắng nói rằng: “Bức tranh thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ còn bị phủ bởi những gam màu tối. Và nút thắt pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ và tình trạng người bán vẫn nhiều hơn người mua, lãi suất tăng cao tiếp tục gây sức ép lên nguồn cung - cầu chung của thị trường.  

Cũng theo lời vị này, thanh khoản thị trường trong nửa đầu năm 2023 có nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì mức thấp ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trước những khó khăn còn tồn đọng chưa được tháo gỡ triệt để từ quý 2/2022 đến hiện tại. Và nếu như lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện nay hay leo thang thì áp lực lên giá bán cũng như thanh khoản thị trường cũng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Những người bán chấp nhận hạ giá bán và kỳ vọng để bán được sản phẩm trong khi người mua càng ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền mua ở thời điểm này. Và vòng luẩn quẩn này cũng có thể khiến cho thị trường rơi vào trạng thái suy thoái trên diện rộng. 

Ông Thắng nói thêm rằng, nếu như không có những tháo gỡ mang tính rõ nét thì thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, nguồn cung mới dự báo sẽ tiếp tục giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022 tại hầu hết các phân khúc. 

Song song với đó, thị trường bất động sản cũng sẽ chứng kiến đợt cắt giảm nhân sự và giảm lương trên quy mô lớn lần thứ hai (lần đầu tiên vào cuối năm 2022) lớn hơn, diện rộng hơn nhiều so với lần đầu tiên. 

Những con số mang nhiều “thách thức”

Theo ghi nhận, còn có khá nhiều khó khăn đặt ra đối với thị trường bất động sản trong năm 2023. Những thách thức này chủ yếu đến từ những vấn đề vẫn đang còn bỏ ngỏ chưa được giải quyết từ giữa quý 2/2022, trong đó nổi bật chính là áp lực dư nợ và đáo hạn trái phiếu bất động sản. 

Cũng theo thống kê, năm 2023 ghi nhận có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn ghi nhận chiếm đến gần 40%, rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Và chỉ tính riêng trong tháng 1/2023 đã có gần 17,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó có đến 60% chú trọng ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỷ đồng. 

Tiếp đến đó chính là việc tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 dự kiến sẽ tiếp tục bị khống chế ở mức của năm 2022 dao động từ mức 14 - 15% và khó lòng có thể giải tỏa được cơn khát của thị trường ở thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay cũng leo thang vượt ngưỡng 15%/năm. 

Ngoài ra, động thái tăng cường thanh tra các dự án cũng như chủ đầu tư, tâm lý chờ đợi thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh để bắt đáy cũng chính là những thách thức lớn đặt ra cho thị trường trong nửa đầu năm cũng như cho cả năm 2023. 

Còn đối với phân khúc đất nền, khác với giai đoạn năm 2021 - 2022 trở về trước thì phân khúc đất nền trong nửa đầu năm 2023 sẽ khó có nhiều đột biến về giá bán hay thanh khoản. Những cơn sốt nóng cục bộ hầu hết cũng bị chặn đứng  bởi tâm lý thận trọng trước viễn cảnh tăng trưởng kinh tế bị chững lại và lạm phát tăng, lãi suất cho vay cũng tiếp tục neo ở mức cao từ mức 13% đến trên 15%/năm, nút thắt pháp lý ở các dự án chưa có dấu hiệu được tháo gỡ một cách triệt để. 

Để có thể vượt qua được những thách thức này, ông Võ Hồng Thắng cho biết, thị trường cần thiết có sự chung tay từ nhiều chủ thể tham gia vào thị trường. 

Xét dưới góc độ quản lý vĩ mô Nhà nước, trong thời gian gần đây có nhiều cuộc họp liên ngành được tổ chức với mục đích tháo gỡ khó khăn cho thị trường liên tiếp được diễn ra, dự thảo sửa đổi Luật đất đai, Nghị định 65, lộ trình kiểm soát lãi suất cho vay,… cũng được kỳ vọng sẽ mở ra những hướng đi mới cho thị trường trong năm 2023. 

Còn dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành cũng như tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu, áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng từ đó giúp cắt giảm chi phí đầu vào. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng chủ động mua lại trước thời hạn các lô trái phiếu phát hành sử dụng chưa đúng mục đích và tuân thủ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn, trong đó chú trọng kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Linh hoạt áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán với mục đích đảm bảo được dòng tiền. Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện về mặt pháp lý và tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai cuốn chiếu nhiều dự án cùng lúc như trước đây.