Vì sao TP Hồ Chí Minh đề xuất đổi đất nông nghiệp lấy đất ở khi thu hồi đất?

Đề xuất thí điểm trước 3 dự án “khủng” tại TP Thủ Đức

Theo Vneocnomy, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã có dự thảo Đề án Thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội trình UBND TP Hồ Chí Minh.

Sở này cũng đã có công văn xin ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường về đề án trên trong thời gian chờ sửa đổi Luật Đất đai 2013. Song song với đó, kiến nghị Quốc hội nghiên cứu sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013. 

Nội dung dự thảo đề án nêu rõ, TP Hồ Chí Minh xin Trung ương cho phép thực hiện thí điểm tại 3 dự án lớn ở TP Thủ Đức. Cụ thể các dự án gồm dự án Công viên Khoa học và Công nghệ TP Hồ Chí Minh; Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc; dự án Khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú. Ba dự án trên là các dự án trọng điểm của TP Hồ Chí Minh trên địa bàn TP Thủ Đức, có quy mô hàng trăm hecta với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. 

Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng ở cả 3 dự án này là 10%, 12%, 15%. Với tỷ lệ hoán đổi càng cao sẽ tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư tại dự án càng lớn.

Như tại dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức) có diện tích hơn 186 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 18.888 tỷ đồng. Dự án này chưa được thành phố bố trí vốn bồi thường trong đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025. Với tỷ lệ quy đổi đề xuất là 10%, 12% và 15%. Tương ứng với các tỷ lệ quy đổi sẽ có diện tích xây dựng khu tái định cư của dự án là hơn 32,7 ha, 38,4 ha và 46,9 ha; tổng vốn đầu tư theo các tỷ lệ khoảng 1.388 tỷ đồng, 1.482 tỷ đồng và 1.623 tỷ đồng. 

TP Hồ Chí Minh kiến nghị trung ương cho phép TP được thí điểm phương thức trên với tỷ lệ 10% - 15% trong công tác thu hồi đất trên địa bàn thành phố. Nếu được chấp thuận, thành phố sẽ áp dụng thí điểm tại các dự án trọng điểm, như: thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Người bị thu hồi đất được đảm bảo quyền lợi 

Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho rằng, tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 chưa quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp.

Vì vậy, trong thực tế khi triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, người dân được bố trí tái định cư tại khu tái định cư của dự án đối với phần đất ở bị thu hồi toàn bộ và không còn nơi ở nào khác trên địa bàn. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh có đặc thù là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ, hiện quỹ đất nông nghiệp không còn để giao thực nên phải thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất. Điều này đẩy chi phí bồi thường của dự án lên rất cao.

“Chính sách chưa quy định về việc bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng phương thức hoán đổi đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật là không có hướng mở, chưa đa dạng về phương thức bồi thường và chưa phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương”, đề án nhận định.

Từ thực tiễn các dự án đã triển khai trên địa bàn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết tỷ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở trong cùng dự án phổ biến là 10%-17%. Tuy nhiên, khi hộ dân nhận tiền bồi thường về đất nông nghiệp thì khả năng mua lại được vị trí tương đương đã bồi thường là rất thấp.

Nếu được quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ phù hợp (được tái định cư tại chỗ) thì đảm bảo được tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đề án đã liệt kê tỉ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở tại nhiều dự án đã từng thực hiện. Qua đó, cho thấy ưu điểm của việc bồi thường bằng phương thức hoán đổi đất ở đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể, tại dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để phục vụ dự án xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định (TP Thủ Đức) đã được triển khai trong năm 2022. Theo đó, bồi thường đất ở có giá hơn 81 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m2. Tỷ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là 10,41%.

Hay như tại dự án xây dựng mới Trường Mầm non Tam Bình Savico (TP Thủ Đức) triển khai năm 2022, giá bồi thường đất ở hơn 45,7 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp hơn 7,8 triệu đồng/m2. Tỷ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là khoảng 17%.

Đề án nhận định: “Dễ nhận thấy những ưu điểm của phương thức này là giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ. Tỷ lệ đồng thuận của người dân cao hơn, rút ngắn được thời gian thu hồi mặt bằng, tái định cư tại chỗ, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện. Dự án tiến hành khả thi cũng như hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất”.