Vấn đề sụt giảm giá bán thứ cấp trên thị trường bất động sản chỉ mang tính cục bộ

Diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022

Theo số liệu từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và vẫn tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Trong đó, nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bố thị trường giáp ranh các thành phố trung tâm. 

Ở phân khúc căn hộ, hầu hết các tỉnh thành trên cả nước đều nằm trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Điển hình như nguồn cung mới tại thành phố Hồ Chí Minh cũng đang có dấu hiệu sụt giảm. Cụ thể, tổng số nguồn cung đạt khoảng 70% tổng nguồn cung trong 6 tháng đầu năm, tương đương với khoảng 9,000-11,000 căn. Còn tại thị trường trường Bình Dương, nguồn cung duy trì ở mức khoảng 3,000-4,000 căn. Ở thời điểm hiện tại, sức cầu chung và tính thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu các ngân hàng vẫn chưa tìm ra phương pháp phù hợp để điều chỉnh nguồn vốn vào bất động sản. 

Vượt qua những áp lực chi phí như nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp tăng liên tục, căn hộ hạng A vẫn là phân khúc giữ vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Theo phân tích từ các chuyên gia, sắp tới nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố biệt thự khả năng cao sẽ tăng nhẹ so với đầu năm, với khoảng 4.000-5.000 căn. Dự báo, Đồng Nai là địa phương tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động trong khoảng 1.000 căn. Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do chịu nhiều áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel được đánh giá sẽ tăng so với 6 tháng đầu năm, thời gian tới phân khúc này sẽ tung ra thị trường khoảng 2.000 - 2.500 căn, tập trung phần lớn tại các tỉnh Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương tự như kịch bản thị trường của những tháng đầu năm. Theo các chuyên gia, sắp tới sức cầu chung thị trường có thể sẽ tăng nhẹ, các giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng của những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Đặc biệt là dự dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi, vị trí tốt sẽ là điểm ưu tiên của nhà đầu tư.

Nghịch lý tăng - giảm của thị trường sơ cấp và thứ cấp

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm chứng kiến một kịch bản khá sôi động so với cùng kỳ hai năm trước. Dấu hiệu phục hồi có mặt ở hầu hết phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền,... Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như: Lạm phát, bất ổn chính trị ở một số nước lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản... Đó là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, thời điểm này giá bán sơ cấp tăng mạnh và đang trong giai đoạn thiết lập mặt bằng giá mới. Nhận định về giá cả thị trường trong thời gian qua, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid - 19. Trong đó, nguyên nhân khách quan là một số vùng được hưởng lợi từ việc Nhà nước triển khai hạ tầng, do nguồn tiền đền bù dự án được lan tỏa ra các vùng phụ cận và nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng ngày càng tăng. Ngoài ra, yếu tố tâm lý chủ quan cũng là một rào cản khi các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, cụ thể tâm lý lo sợ đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên hầu hết các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. 

Khác với giá bán sơ cấp, giá bán ở thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở những dự án đã hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hay một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ,...

Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng lạm dụng nguồn vay từ các ngân hàng. Do đó, một khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, có thể sẽ xuất hiện một số nhà đầu tư chấp nhận bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, chịu "lỗ" để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này chỉ mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ lớn để phản ánh tình hình tổng thể của thị trường. Nhất là khi, tình trạng “sốt đất ảo" khiến giá bán bất động sản tăng - giảm giá một cách đột ngột ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng đã làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh và mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Bên cạnh đó, những dự án được quản lý bởi các chủ đầu tư uy tín hay những dự án có hợp tác với những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi đối với những sản phẩm có chất lượng, nhà đầu tư đa phần có xu hướng nắm giữ sản phẩm để khai thác, vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Đối với khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, giá bán, pháp lý,... thì tính thanh khoản vẫn ở mức rất cao.

Các chuyên gia dự báo, thời gian tới giá bán của thị trường sơ cấp trong thời gian tới vẫn sẽ tiếp tục tăng bởi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, nguồn cung mới khan hiếm khi nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong tương lai, nếu thị trường vẫn đối mặt với nhiều rủi ro thách thức như hiện nay, thì mức giá trên thị trường thứ cấp sẽ giảm mạnh hơn nữa và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định, đầu tiên phải ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Đồng thời, phải tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Cùng với đó, quản lý của các cơ quan nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường cũng phải được đảm bảo để hạn chế tối đa tình trạng "sốt đất ảo".

Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần vạch ra chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, để trường hợp có những biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường thì nhà đầu tư vẫn ở thế chủ động. Giai đoạn này là cơ hội mở ra cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sở hữu dự án có vị trí đẹp có mức giá hợp lý. Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, nhà đầu tư nên cẩn thận trong khâu lựa chọn dự án tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.