Tung nhiều chính sách ưu đãi, chủ đầu tư bất động sản tự đi vào “thế khó”

Tung nhiều chính sách ưu đãi “khủng”

Quý đầu tiên của năm 2023, thị trường bất động sản vẫn “ngụp” trong khó khăn khi sức cầu, thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã tung ra nhiều chính sách chiết khấu cao chưa từng thấy để kích cầu người tiêu dùng.

Một chủ đầu tư bất động sản ở khu vực phía Nam vừa tung ra chính sách chiết khấu 50%. Với mức chiết khấu này, một căn biệt thự giá 13 tỷ đồng sẽ chỉ còn 6 tỷ đồng nếu khách hàng thanh toán 95% giá trị sản phẩm trong một lần. Còn nếu khách hàng chọn tiến độ thanh toán khác thì sẽ có mức chiết khấu khác nhau, thấp nhất là 10%.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư này còn áp dụng các chính sách khác như cam kết thuê lại, tặng voucher, gói quà tặng nội thất cho khách hàng khi mua nhà. Nếu công tất các chính sách ưu đãi, giá bán của các căn nhà phố, biệt thự trong dự án này có thể giảm 60% so với giá bán ban đầu.

Trước đó, vào hồi đầu tháng 10/2022, một chủ đầu tư dự án căn hộ ở TP Thủ Đức cũng đã tung ra chính sách chiết khấu 35% nếu khách hàng thanh toán 98% giá trị sản phẩm. Nếu tính tổng cộng các ưu đãi thì một căn hộ có mức giá 5 tỷ đồng sẽ được giảm xuống còn 2,6 tỷ đồng. Đây là mức giá căn hộ rẻ “hiếm có khó tìm” trong bối cảnh giá nhà ở đang liên tục leo thang như hiện nay.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư này còn áp dụng thêm các chính sách ưu đãi khác như ân hạn nợ gốc, lãi suất. Theo đó, những khách hàng được áp dụng chính sách này sẽ không phải trả nợ gốc, lãi suất vay mua nhà trong một khoảng thời gian nhất định. Thậm chí, khách hàng còn có thể vay vô thời hạn với mức lãi suất thấp nếu chấp nhận thanh toán trước một khoản tiền cho chủ đầu tư.

Không chỉ thị trường phía Nam, tại Hà Nội, mới đây, một chủ đầu tư của dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody thuộc khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) đã mạnh tay áp dụng chính sách chiết khấu lên tới 38% với điều kiện người mua nhà phải thanh toán trước 95% giá trị của căn nhà.

Được biết, dự án chung cư này cao 29 tầng, có tổng cộng 2.000 căn hộ và có tiến độ bàn giao vào quý IV/2024. Các căn hộ chung cư trong này có giá bán trung bình là 40 -45 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Tiến Anh – Môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, hiện tại, nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra nhiều chính sách ưu đãi khủng để kích cầu của người tiêu dùng. Các chính sách mà các chủ đầu tư áp dụng thường hướng đến những người mua có nguồn tài chính sẵn và ổn định. Khi mua căn hộ, khách hàng sẽ được nhận mức chiết khấu trung bình khoảng 1-4 tỷ đồng.

Nếu khách hàng trả trước 90-95% giá trị căn hộ thì sẽ nhận được mức chiết khấu “khủng” lên tới 38%, khi đó giá căn hộ sẽ chỉ khoảng 20-25 triệu đồng/m2. Đây là mức giá rất khó tìm được ở các dự án khác nằm ở trong khu vực trung tâm thành phố lớn hiện nay.

Gia tăng nguy cơ “nợ xấu” 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), hiện tại, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ mọi kênh. Một số chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn. Đến một thời điểm nào đó phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ.

Chủ tịch HoREA cho biết, việc tăng mức chiết khấu đã cho thấy các doanh nghiệp đang thiếu hụt tiền mặt, vốn lưu động. Họ đang đặt kỳ vọng vào nguồn vốn lưu động từ khách hàng. Bởi vì, đây là nguồn vốn sẽ giúp các doanh nghiệp giải quyết được 3 vấn đề chính: tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho và có nguồn vốn để trả các chi phí đầu tư, xây dựng dự án. Hơn nữa, chính sách này còn đánh đúng vào tâm lý kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá rẻ của người mua nhà.

Còn theo Võ Hồng Thắng – Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Việt Nam cho biết, ngoài các chính sách chiết khấu, nhằm kích cầu thị trường các chủ đầu tư đã liên tục đổi mới phương án bán hàng, trong đó chính sách “ân hạn nợ gốc/lãi suất”. Đây cũng là cụm từ được nhắc đến nhiều nhất và cũng là chính sách bán hàng được áp dụng phổ biến trong giai đoạn 2018-2022.

Về mặt tích cực, đây là công cụ giúp chủ đầu tư kích cầu thị trường, tăng hiệu quả bán hàng. Còn khách hàng có thể sử dụng nhằm tăng cường khả năng đầu tư cũng như tiềm năng sinh lời trong tương lai.

Tuy nhiên khi lãi suất tăng cao, các khoản vay mua bất động sản đến hạn phải trả liên tục gây áp lực lên chủ đầu tư, cũng như các nhà đầu tư. Chính việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, khoản vay bị đẩy lên quá cao so với năng lực trả nợ của chủ đầu tư, nhà đầu tư đã mang đến những hậu quả tiêu cực không mong muốn.

Khi đó, các chủ đầu tư mất đi năng lực thực hiện cam kết tài chính, còn các nhà đầu tư phải tự mình thực hiện việc thanh toán lãi suất/nợ, không có khả năng trả nợ và rất dễ bị rơi vào nhóm “nợ xấu”. Bên cạnh đó, nhằm giảm áp lực về dòng vốn, các hiện tượng “cắt lỗ” xuất hiện ồ ạt trên thị trường và mang đến những tác động tiêu cực cho thị trường bất động sản hiện nay.

Giới quan sát dự báo, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các chính sách ưu đãi của các chủ đầu tư hiện tại vẫn khó thay đổi được thanh khoản, tạo ra đột biến về hiệu quả trong kinh doanh. Hơn nữa, do chịu sức ép về nguồn vốn, lãi suất cho vay tăng cao, nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục tung ra các chương trình ưu đãi, chiết khấu gây sốc trong thời gian tới.