Các chủ đầu tư bất động sản cần hạ giá để hút khách?

Mới đây, vào sáng 17/2 đã diễn ra Hội nghị toàn quốc về bất động sản do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì. Tại hội nghị này, một trong số những vấn đề được Thủ tướng đặt ra là: “Đối với thị trường bất động sản, chúng ta cần phải tìm ra điểm cân bằng giữa cung và cầu. Phải chăng điểm cân bằng này sẽ được thể hiện qua giá cả? Do đó cần phân tích liệu giá cả bất động sản đã phù hợp với thu nhập hay chưa, có tình trạng lệch pha về cung cầu nhà đất hay không? Giá cả phải là động lực thúc đẩy phát triển chứ không phải triệt tiêu sự phát triển”. 

Thực tế cho thấy, từ nhiều năm nay, việc giá cả bất động sản vượt qua khả năng chi trả của đa số người dân luôn là vấn đề được cân nhắc. Một thống kê cho thấy, người Việt cần tối thiểu 23,5 năm thu nhập mới có thể sở hữu căn nhà của riêng mình, xếp ở vị trí 14/107 quốc gia (càng cao sẽ càng đắt) trên thế giới, tương đương với Thái Lan, Hàn Quốc, trong khi thu nhập của người Việt lại thấp hơn; cao hơn nhiều khi so sánh với các quốc gia khác như Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) cùng với Malaysia (8,1 năm),…

Thanh khoản bất động sản kể từ cuối năm 2022 cho đến nay gần như đóng băng. Dù nhiều khoản nợ đã đến thời hạn phải trả nhưng lượng hàng tồn kho của nhiều chủ đầu tư vẫn tăng lên phi mã.

Liên quan đến tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đang trong tình trạng khó khăn. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang thiếu tiền mặt và thiếu thanh khoản một cách nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng lại không thể nào bán được. Vì thế, các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc và tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, đình hoặc hoãn các dự án, đồng thời dừng triển khai xây dựng và ngừng kinh doanh…

Cứ ngỡ những giải pháp tình thế có thể cứu nguy cho chủ đầu tư, thế nhưng thanh khoản cho đến thời điểm hiện tại vẫn là một bài toán khó có lời giải. Do đó, không ít người thắc mắc, tại sao các doanh nghiệp không giảm giá để đẩy nhanh tốc độ bán hàng?  

Các chủ đầu tư bất động sản cần hạ giá để hút khách?

Số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2022, hàng tồn kho trên thị trường bất động sản xấp xỉ 100.000 sản phẩm cùng tính thanh khoản vô cùng yếu, chủ yếu nằm tại phân khúc cao cấp. Ngoài ra, số lượng hàng tồn kho này gần như tương đương với thời điểm 2011 - 2013, đều khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân bởi, mức giá bán quá cao, vượt quá nhu cầu chi trả của đại đa số người dân hiện nay.

Theo Phó chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính, khoảng 10 năm trước, gói lãi suất 30.000 tỷ đồng được tung ra đã giúp giải quyết phần nào lượng hàng tồn kho. Con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu khi so sánh với giá trị tồn kho vào thời điểm đó. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú hích, tăng cường niềm tin nhanh chóng trong bối cảnh thị trường bất động sản “đóng băng”. Nhiều dự án nhà ở thương mại cũng đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội để có thể tiếp cận với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. 

Cụ thể, ông Đính nhấn mạnh: “Thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng, thay vì 6-7 tỷ đồng. Nếu được chào ra thị trường, chỉ trong một ngày sẽ được mở bán hết sạch do nhu cầu nhà ở của người dân vô cùng cao, họ cũng đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng thế, họ vẫn luôn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Tuy nhiên hiện nay, những sản phẩm có giá phù hợp trên thị trường đã không còn”.

Do đó, các chủ đầu tư phải làm thế nào để có thể cân đối và đưa ra những sản phẩm có mức giá phù hợp? Trong trường hợp này, chính sách là điều quan trọng. Chính sách dù không tác động trực tiếp đến thanh khoản nhưng lại mang đến cho thị trường những hướng đi mới.

Xét về khía cạnh doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định, giá của một số bất động sản hiện đang ở mức cao sau một thời gian thị trường tăng trưởng. Trong tương lai, mức giá này khó có thể giảm xuống, đặc biệt là thị trường sơ cấp. Ông Tuyển cũng phân tích, giá bất động sản được lập ra từ 5 cấu thành chính. Thứ nhất là tiền giải phóng mặt bằng, tiếp theo là tiền sử dụng đất. Thứ ba là chi phí hạ tầng và xây dựng; thứ tư là chi phí vốn còn cuối cùng là lợi nhuận gộp của chủ đầu tư. 

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, khung giá đất trong thời gian tới sẽ tính theo giá thị trường, do đó tiền giải phóng mặt bằng cùng với tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng theo. Câu chuyện giải phóng mặt bằng càng thêm khó khăn, chi phí cũng cao hơn trước. Chưa kể, tình trạng lạm phát và giá nguyên vật liệu đầu vào vẫn neo ở mức cao khiến chi phí hạ tầng, xây dựng cũng sẽ tăng lên. Lãi vay cao, thời gian triển khai dự án lâu dài cũng làm chi phí vốn bị đội lên cao. 

Sau khi tính toán, chỉ có lợi nhuận gộp của chủ đầu tư là có thể giảm. Không những vất vả hơn, lợi nhuận của các chủ đầu tư cũng rất mỏng. Các doanh nghiệp trong bối cảnh này sẽ phải quản trị tốt hơn nữa, thậm chí cạnh tranh với nhau vô cùng tàn khốc. Nhiều chủ đầu tư sẽ phải bán “cắt lỗ” một vài dự án để cứu những sản phẩm còn lại.

Ông Tuyển kết luận, các chủ đầu tư cần phải chấp nhận “hi sinh”, đưa ra một mức giá hấp dẫn hơn để thu hút khách hàng trong thời gian tới. Trong khi đó, một số bên không lựa chọn phương án này; họ sẽ đóng bảng hàng, ngừng bán, sau đó “im hơi lặng tiếng” để chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch BHS Group bổ sung rằng, việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý chính là ưu tiên hàng đầu, không chỉ quan trọng mà còn lâu dài. Ngoài ra, yếu tố lãi suất thời điểm hiện tại chỉ là câu chuyện trước mắt. Do đó, ông Tuyển nhận định: “Giá cả bất động sản hãy để cho cung cầu quyết định. Lòng tin của hàng triệu khách hàng sẽ luôn mạnh hơn so với các nguồn lực khác. Họ cần phải có pháp lý rõ ràng, lãi suất hạ nhiệt cùng với giá cả hấp dẫn”.