Ông Lê Hoàng Châu: Có 2 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, đầu tiên là vướng mắc pháp lý

Chủ tịch HoREA: Năm 2023 có tính quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản

Vào sáng ngày 17/2, Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì đã được diễn ra. Trong văn bản gửi đến Hội nghị, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - ông Lê Hoàng Châu cho rằng năm 2023 có tính quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản. 

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, có 2 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, đầu tiên đó chính là vướng mắc về mặt pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, khó khăn về nguồn vốn, trước hết đó là vốn tín dụng ngân hàng, tiếp đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán, vốn huy động từ khách hàng. 

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trong thời gian chờ đợi các Luật mới có hiệu lực (ngày 1/7/2024) và trên cơ sở các Luật hiện hành. Để có thể tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì Hiệp hội cũng trình Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 04 Nghị định gồm Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; Dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023. Sau đó thì các Bộ, ngành ban hành các Thông tư để có thể đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất. 

Còn về tháo gỡ vướng mắc pháp lý thuộc thẩm quyền của các cấp tỉnh, ông Lê Hoàng Châu cho biết Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 08/02/2021, tuy nhiên đến nay mới có hơn nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện để xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có TP. Hà Nội. 

Chính vì thế, Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để tiến hành xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ ở trong dự án nhà ở thương mại để cho các chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án cũng như tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.

Còn xét về nguồn vốn, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép nới tiêu chí nhưng lại không hạ chuẩn tín dụng để cho các doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ. Ngoài ra, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để có thể được vay vốn tín dụng mới đối với các dự án bất động sản có đầy đủ tính pháp lý và có tài sản bảo đảm, có tính khả thi cũng như được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi và trả nợ gốc.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt mức khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, so với cuối năm 2021 tăng 24,27% - đây là mức cao hơn so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 14,17% của nền kinh tế và ghi nhận chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, tổng dư nợ tín dụng trong năm 2022 trên địa bàn là khoảng 3,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tương đương với 896.000 tỷ đồng, ghi nhận chỉ tăng khoảng 16% (mức này thấp hơn rất nhiều so với bình quân cả nước 24,27%) và cao hơn không nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của thành phố đó là 13,8%. Điều đáng lưu ý đó là trong đó có đến 70% là tín dụng tiêu dùng bất động sản tương đương với 627.200 tỷ đồng của cá nhân, hộ gia đình vay để tiến hành xây nhà, sửa chữa nhà và mua nhà.

Như thế, nguồn vốn tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm 30% tương đương với 268.800 tỷ đồng - tức là các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Doanh nghiệp có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn nếu không được cơ cấu nợ vay sẽ có nguy cơ bị nhảy nhóm nợ xấu

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, bên cạnh tình cảnh cực kỳ khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản thì lại có gam màu tươi sáng của nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng đạt mức lợi nhuận tăng liên tục, năm sau cao hơn so với năm trước trong cả 3 năm dịch bệnh diễn ra. 

Ngoài ra, trong năm 2022 đã có 16 ngân hàng thương mại cam kết hỗ trợ giảm lãi vay cho một số đối tượng nhưng chỉ với giá trị chỉ khoảng 3.500 tỷ đồng. Hiệp hội cũng rất kỳ vọng các tổ chức tín dụng thấu hiểu, chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp như những người cùng trên một con thuyền phải cùng nhau chèo chống để vượt qua cơn phong ba bão táp dữ dội như hiện tại. 

Xét về vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho biết, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn nếu như không được cơ cấu nợ vay, không giữ được nguyên nhóm nợ thì có nguy cơ bị nhảy nhóm nợ xấu. Ngoài ra, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng đã bị xếp vào nợ xấu nhóm 2 hoặc là nhóm 3 nếu như không được khoanh nợ khoản nợ xấu này thì không thể tiếp cận được với các khoản vay mới để có cơ hội phục hồi sản xuất kinh doanh hay bị nhảy nhóm nợ xấu hơn. 

Chính vì thế, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN, nới tiêu chí nhưng sẽ không hạ tín dụng để cho các doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời gian từ 12 - 24 tháng. Ngoài ra, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2 và nhóm 3 để được vay vốn tín dụng đối với dự án bất động sản có đầy đủ tính pháp lý và có tài sản đảm bảo, có tính khả thi cũng như được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi và trả nợ gốc.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước xem xét không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành và đề phù hợp với Nghị định số 65/2022/NĐ-CP.

Còn về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiến hành xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng. Song song với đó là tiến hành tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp cũng như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để có thể thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn năm 2021 - 2030”. 

Bên cạnh đó, Nghị định sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp cũng có nhiều nội dung rất tích cực. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định về việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp đó là cá nhân, về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu được áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2024 chưa phù hợp với tình hình thực tế, bởi vì chỉ còn hơn 10 tháng. Chính vì thế, ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị Chính phủ xem xét cho phép được áp dụng từ ngày 01/07/2024, hay tốt hơn là từ ngày 01/01/2025.

Không những thế, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Tổ công tác của Chính phủ tiến hành phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương khẩn trương trong việc xem xét giải quyết những dự án có nguồn gốc đất công, đất do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay dự án thuộc diện rà soát pháp lý và phải thanh tra, kiểm tra, kiểm toán. Còn về các địa phương, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần khẩn trương xem xét để tháo gỡ vướng mắc và khó khăn dành cho dự án bất động sản, nhà ở và đô thị trên địa bàn.