Từng là kênh đầu tư “hái ra tiền”, nay căn hộ cho thuê Tp.HCM rơi vào thảm cảnh “ế khách” trầm trọng

Đầu tư vào loại hình căn hộ cho thuê dần thoái trào 

Ông Phạm Văn Sơn, một nhà đầu tư lâu năm tại Tp. HCM chia sẻ thông tin, cuối năm 2019 ông mua 2 căn hộ tại khu vực phường Phước Long B, quận 9, nay là TP Thủ Đức với tổng số vốn 5 tỷ đồng. Hai căn này được môi giới chào bán là có hồ sơ, giấy tờ pháp lý hoàn thiện, đã có sổ hồng nằm trong khu đô thị có nhiều cây xanh, gần trường học và gần chợ, hệ thống đường giao thông thuận tiện. Ba năm trước đây, giá thuê mỗi căn hộ đạt 9 triệu đồng/tháng và nhiều khả năng nếu giữ lâu dài giá nhà sẽ còn tăng. Khi đó, ông Sơn tự tin cho rằng việc đầu tư này là hoàn toàn đúng đắn, an toàn vừa có có dòng tiền thu về đều đặn mỗi tháng, vừa có cơ hội sinh lời dài lâu trong tương lai. 

Tuy nhiên, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát, thị trường căn hộ cho thuê tại các dự án rơi vào cảnh thưa vắng khách dần trong năm 2020. Đến năm 2021, tình hình thị trường còn diễn biến tồi tệ hơn, nhà bỏ trống cả quý mới có một khách hỏi thuê, giá thuê lúc này giảm xuống chỉ còn 6,5-7 triệu đồng một tháng nhưng khách hàng vẫn đòi được giảm giá thêm cho những tháng đầu. Sau vài lần bị khách trả nhà, thanh lý hợp đồng sớm do không đủ khả năng tài chính thuê lâu dài, ông Sơn tỏ ra chán nản, tính đến chuyện bán căn chung cư, thu hồi vốn chuyển tiền sang đầu tư vào kênh khác. 

Tháng 10/2021, ông Sơn quyết định ký gửi nhà nhờ môi giới rao bán nhưng đến cuối quý I/2022 mới có khách hỏi mua. Ông Sơn chia sẻ hai năm qua nguồn thu từ việc cho thuê nhà vô cùng ít ỏi, phí môi giới ăn vào nên không còn lại bao nhiêu. Sau khi bán nhà, trừ đi các khoản thuế phí ông Sơn chỉ thu về khoản lãi khoảng 250 triệu đồng cho cả hai căn hộ, kém xa so với việc đầu tư vào đất nền. Nếu không có kế hoạch đầu tư dài hạn, chỉ trông chờ vào tiền lãi từ việc cho thuê thì những nhà đầu tư như ông Sơn khó lòng “trụ” được. 

Thực tế, ông Sơn không phải là trường hợp cá biệt khi loại bỏ phương án mua căn hộ cho thuê ra khỏi danh mục đầu tư. Bà Nguyễn Minh Thy, sinh sống tại khu vực Nam Sài Gòn, từng có kinh nghiệm 7 năm kinh doanh chung cư cho hay, từ năm 2021 đến cuối quý I/2022, bà đã bán 4 căn hộ chung cư cho thuê ở các khu vực quận 7 và huyện Nhà Bè do tỷ suất lợi nhuận trên vốn của kênh này ngày càng giảm mạnh. 

Theo chia sẻ của bà Thy, giá thuê căn hộ bắt đầu đà giảm từ cuối năm 2019 và lao dốc mạnh trong giai đoạn 2020 - 2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh kéo dài. Thị trường chung cư cho thuê hồi phục đang trong quá trình phục hồi chậm chạp từ đầu năm 2022 đến này. Lượng cầu khách thuê không ổn định và thường có tình trạng trả nhà, ngừng hợp đồng sớm, lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt trung bình trong khoảng 4-5% một năm.
Bà Thy chia sẻ, khoản tiền vốn đầu tư căn hộ nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ có giá khoảng 3 tỷ đồng, thời điểm từ quận 7 từ năm 2018 đến nay, giá thuê cao nhất chỉ đạt khoảng 12 triệu/tháng. Thế nhưng trong thời điểm năm 2020 - 2021, thì giá thuê đã giảm tới 20-30% nên lợi nhuận thậm chí còn thấp hơn mức 4%. 

Biên lợi nhuận của căn hộ chung cư cho thuê xấp xỉ với mức lạm phát ước tính trong năm 2022. Giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp chỉ tăng dưới 10% một năm, trong khi phân khúc nhà phố, đất nền tăng 30-40%/năm, thậm chí còn có thể cao hơn. Nhận thấy quá nhiều điều bất lợi, nhiều nhà đầu tư đã quyết định rời khỏi thị trường căn hộ cho thuê. 

Ông Vinh, từng có nhiều năm trải qua những biến động với thị trường căn hộ cho thuê chia sẻ, cách đây 3 năm ông quyết định “xuống tiền” vào dự án đại đô thị quận 9 đoạn giáp với Đồng Nai vì quy hoạch đô thị đẹp không thua kém gì Singapore. Thế nhưng, nhà mới, đầy đủ tiện ích cơ bản giá thuê chỉ 6,5 - 7 triệu/tháng vẫn bị khách chê đắt nên thường xuyên rơi vào cảnh ế ẩm. Sau ba năm, giữ nhà vì quá cần tiền gấp nên ông đành bán lại căn hộ nói trên và thu về số tiền lời 130 triệu sau khi đã trừ đi thuế phí. Với số vốn ban đầu 2 tỷ đồng, nếu mua đất nền ông Vinh cho rằng mình đã có thể lãi gấp đôi sau 3 năm.

Thị trường căn hộ cho thuê không còn nhiều sức hấp dẫn  

Giám đốc một công ty bất động sản ở quận 1, TP HCM nhận định nếu đầu tư vào căn hộ cho thuê 10 năm trước có có thể dễ dàng kiếm được tiền, giá cho thuê cao, biên lợi nhuận khi đó đạt trung bình 5-6%/năm, trong khi dòng vốn bỏ ra đầu tư không quá lớn. Nếu nắm giữ tài sản lâu dài thậm chí nhà đầu tư còn có thể trông mong vào lãi kép là căn hộ tăng giá. 

Tuy nhiên, từ năm 2020 đến nay, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, giá thuê căn hộ đã giảm đáng kể. Năm 2022, nhiều người không còn mặn mà với kênh đầu tư căn hộ cho thuê do mua vào ở ngưỡng quá cao, số tiền thu về từ việc cho thuê không đủ bù đắp chi phí đã bỏ ra. 

Tốc độ lên giá của các dự án căn mới leo thang dẫn đến việc chi phí bỏ ra để mua căn hộ lên dần. Giá đầu vào cao nhưng giá thuê hầu như không tăng do thu nhập của người dân bị ảnh hưởng bởi lạm phát, dịch bệnh, không có ngân sách dư dả cho việc thuê nhà. Thậm chí nhiều nơi giá còn giảm do lượng khách hỏi thuê quá thấp. Hiện nay, những người tham gia vào thị trường căn hộ chủ yếu là đầu tư lâu dài, chờ giá lên là chính. Tuy nhiên thị trường căn hộ cũ tốc độ tăng giá thường chậm hơn so với đất nền, biệt thự, nhà phố, Hơn nữa, thời gian chờ đợi khách thuê khá lâu, chi phí bỏ ra để tu sửa, trang trí lại sau khi khách trước trả nhà cũng tốn của nhà đầu tư một khoản lớn. 

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, mô hình đầu tư căn hộ chung cư bắt đầu manh nha phát triển vào giai đoạn 2010-2012 với các dự án nhà cao cấp. Thị trường này phát triển mạnh nhất trong giai đoạn 2014 - 2016 (đối với các dự bàn giao tại quận 2, quận 7) và đạt đỉnh trong năm 2017-2018. Trong giai đoạn 2010 - 2015, lãi vốn (chênh lệch giữa giá bán và giá mua vào) hầu như chỉ đi ngang hoặc tăng rất ít. Do đó, mô hình đầu tư căn hộ cho thuê rất thu hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên hơn 2 năm gần đây, các căn hộ sau khi được bàn giao, giá gần như không tăng nhiều nếu so với mức độ trượt giá hàng năm đã khiến các nhà đầu tư dần "tháo chạy" khỏi thị trường căn hộ cho thuê.