TS Trần Xuân Lượng: Nếu muốn khai thác vận hành hiệu quả Condotel cần có “ngân hàng” cho loại hình này

Cần có “ngân hàng cho Condotel” để cứu loại hình này

Theo Nhịp sống thị trường, sáng 9/5 vừa qua Báo Tiền Phong đã tổ chức buổi tọa đàm “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023” có liên quan đến việc quản lý các loại hình Condotel và Officetel. Tham gia buổi tọa đàm, TS Trần Xuân Lượng cho biết, Condotel, Officetel… đều là những sản phẩm mới của loại hình bất động sản. Tuy nhiên, để loại hình này có thể tồn tại, phát triển và phù hợp với xu thế của thời đại không hề dễ dàng. Hầu hết các Condotel, Officetel đều được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ trong khoảng thời gian là 50-70 năm và không phải lâu dài. Do đó, cách tháo gỡ vẫn là một vấn đề lớn.

Ông Lượng cho biết, trước đây vẫn chưa có hành lang pháp lý dẫn đến việc tranh chấp sổ hồng cho loại hình này. Khi Nghị định 10 có hiệu lực và bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận cho Condotel, Officetel thì mọi chuyện đã khác. Theo TS Trần Xuân Lượng, đối với những căn hộ chưa cấp sổ hồng, quyền của chủ đầu tư sẽ còn nguyên và có thể quản trị giá trị của bất động sản này. Nếu đã cấp sổ, mỗi khách hàng cầm một sổ thì khó có thể vận hành.

Cụ thể, vị chuyên gia này cho biết, hiện tại đất nông nghiệp để manh mún và hoang hóa lãng phí, Nhà nước sắp tới sẽ tháo gỡ thông qua việc mở ngân hàng nông nghiệp. Tương tự, nếu muốn khai thác và vận hành loại hình Condotel hiệu quả cần phải có “ngân hàng Condotel”, phải có người đứng ra để gom lại mọi sổ hồng cho các nhà vận hành chuyên nghiệp Marriott, Accor… những đơn vị có chuyên môn vận hành loại hình này mới có thể mang đến hiệu quả. Nếu không, loại hình này sẽ “nằm chết” và dẫn tới nhiều hệ lụy lâu dài.

Quy định cấp sổ vẫn còn khá chung chung

Liên quan đến vấn đề cấp sổ cho Condotel, ông Hoàng Tuấn Vũ - luật sư của CTCP Truyền thông Luật Việt Nam cho biết, theo như thống kê hiện đang có hơn 600.000 tỷ đồng đang nằm trong bất động sản lợi hình Condotel, Officetel và Shophouse cũng như biệt thự nghỉ dưỡng khắp cả nước. Tổng tài sản rất lớn, nhưng hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cho đến nay đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu cho các nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, loại hình này vẫn chưa thể giao dịch và mua bán trên thị trường thứ cấp, gây nên sự tắc nghẽn trong phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. 

Cách đây không lâu, Nghị định 10 đã chính thức được ban hành, có hiệu lực từ ngày 20/5. Trong đó, Nghị định này cũng bổ sung quy định cấp sổ đỏ công trình đúng theo mục đích sử dụng đất thương mại và dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch đúng theo quy định của pháp luật đối với du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo ông Vũ, Condotel là một công trình xây dựng thực hiện chức năng của 1 cơ sở lưu trú. Do đó, việc kinh doanh dịch vụ lưu trú của Condotel thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú có trong Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Theo điểm đ, khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và  Phụ lục số 01 ban hành kèm Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định, loại đất sử được sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ chính là đất thương mại, dịch vụ.

Chính vì thế, Condotel sẽ được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở. Điều này đồng nghĩa với việc Condotel là một công trình xây dựng chứ không phải nhà ở. Luật sư này cho rằng, thực tế Nghị định 43 trước đây đã quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel. Cụ thể, Điều 32 của Nghị định 43 đã quy định về điều kiện “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” sau Điều 31 là “Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Do đó, điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu dành cho những người mua Condotel đã được quy định vô cùng chi tiết. Đặc biệt, khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP còn bổ sung nội dung quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu đối với từng hạng mục công trình hay từng phần diện tích của hạng mục công trình (được cấp cho người dân mua từng Condotel).

Điều đáng nói, với Nghị định 43 nói riêng và pháp luật hiện hành nói chung, vấn đề quan trọng nhất chính là trình tự và thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với người mua loại công trình không phải là nhà ở này nhưng chưa có điều luật nào quy định thật sự chi tiết.

Sau Điều 70 quy định chung về trình tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận với nhiều loại công trình, Điều 72 lại quy định riêng đối với trình tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận dành cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà ở, đặc biệt là “công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở” mà chưa có một điều luật nào quy định về trình tự cũng như thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng “công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở”.

Ông Vũ nhấn mạnh, đây chính là mấu chốt khiến cho các cơ quan chức năng cho đến nay vẫn chưa thể mạnh dạn áp dụng những quy định này trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua Condotel.