Việc cấp sổ đỏ cho condotel: Vẫn cần chờ hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng

Mới ngày 3/4 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Nghị định số 10/2023 của Chính phủ đối với việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5.

Ngay lập tức, Nghị định số 10 nhanh chóng được các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm. Họ tin tưởng rằng, Nghị định này có thể tháo gỡ được nút thắt pháp lý đã tồn tại bấy lâu trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu (còn hay gọi là sổ hồng hay sổ đỏ) cho những doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng cũng như những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ (được gọi tắt chung là condotel).

Đồng thời, Nghị định 10 cũng đã bổ sung một số điều của nghị định số 43 năm 2014 đã quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; đặc biệt là bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (giấy chứng nhận) đúng theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú và du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Các công trình nếu muốn được cấp giấy chứng nhận cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về vấn đề đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật đất đai đã quy định rõ về thời hạn sử dụng đất. Về việc đáp ứng đủ điều kiện, chủ sở hữu công trình xây dựng sẽ là người chịu trách nhiệm trước pháp luật. 

Nghị định 10 rất đúng, rất trúng, giúp “gỡ khó” cho thị trường bất động sản

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, Nghị định 10 đã bổ sung quy định với những công trình xây dựng được sử dụng theo mục đích lưu trú du lịch đúng theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại và dịch vụ nếu như đáp ứng được đầy đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng cũng như pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ được cấp sổ đỏ theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Đồng thời, thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.

Ông Châu cho rằng, từ nội dung quy định này, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để tiến hành cấp sổ đỏ cho những cơ sở lưu trú du lịch, bao gồm cả condotel, từ đó tháo gỡ được vướng mắc tồn tại đã lâu. Ông đánh giá, Nghị định 10 là một trong những quyết sách rất đúng và rất trúng của Chính phủ, giúp “gỡ khó” cho thị trường bất động sản thời gian tới.

Theo HoREA, trước đó Chính phủ cũng ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 với việc “Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản”. Trong khoản 2 của Điều 6 có nêu: “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”. Điều đáng nói, quy định này là chưa đủ để các địa phương có thể cấp giấy chứng nhận cho những căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

Ông Châu cho rằng, việc điều chỉnh bổ sung quy định trong Nghị định 10 chưa quy định khái quát về việc cấp sổ đỏ với mọi công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú ở trên đất thương mại và dịch vụ. Chính vì thế, việc chỉ quy định cấp sổ đỏ với những công trình xây dựng có sử dụng mục đích lưu trú du lịch đúng theo quy định của pháp luật về du lịch chỉ là phạm vi điều chỉnh hẹp, trở nên thiếu thống nhất và thiếu đồng bộ với các quy định khác.

Cũng theo ông Châu, hàng nghìn condotel đã được “cấp sai” sổ đỏ trong 10 năm qua, được công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận là cấp sổ đỏ trái pháp luật. Tuy nhiên, Nghị định 10 vẫn chưa quy định về việc “xử lý chuyển tiếp” đối với vấn đề cấp lại sổ đỏ của những trường hợp này cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và cả những chủ đầu tư dự án condotel.

Phía HoREA cũng đề nghị xem xét một cơ chế đặc thù về việc cấp lại sổ đỏ gắn liền với thời hạn sở hữu condotel cùng với quyền sử dụng đất đúng theo thời hạn dự án nhưng không quá 50 năm. Điều này giúp giảm bớt thiệt thòi cho khách hàng và chủ đầu tư dự án. Nguyên nhân bởi, Luật Đất đai 2013 có quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất và cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể

Theo chia sẻ của một lãnh đạo doanh nghiệp chuyên về bất động sản nghỉ dưỡng, Nghị định 10 là một tín hiệu tích cực cho thị trường này. Tuy nhiên, trong thời gian tới việc triển khai nội dung cấp sổ đỏ condotel vẫn phải chờ các cơ quan chuyên môn ra Thông tư hướng dẫn cụ thể. Ví dụ như, đối tượng nào sẽ được cấp sổ đỏ, căn hộ với diện tích tối thiểu là bao nhiêu sẽ được cấp sổ đỏ, căn hộ phải qua mua bán hay chuyển nhượng như thế nào…

Người này cũng cho biết, khi triển khai một dự án condotel bất kỳ, chủ đầu tư sẽ phải tiến hành xây dựng đúng theo Giấy phép xây dựng được cấp, quy định một cách cụ thể và chi tiết về số lượng căn hộ, chiều cao cũng như mục đích sử dụng của công trình này. Khi xây dựng xong, dự án sẽ được nghiệm thu đưa vào sử dụng, sau đó chủ đầu tư sẽ được cấp một sổ đỏ tổng cho tòa nhà.

Theo mong muốn của chủ đầu tư và khách hàng mua condotel, quy định mới từ Nghị định 10 có thể thực hiện việc cấp sổ cho từng condotel trong dự án, tạo thuận lợi cho khách hàng, đồng thời gỡ vướng cho chủ đầu tư trong việc đảm bảo quyền lợi với nhà đầu tư. Vị lãnh đạo doanh nghiệp nhấn mạnh: “Việc cấp sổ đỏ cho từng condotel với thời hạn 50 năm hoặc 70 năm trong dự án đúng theo thiết kế thẩm duyệt sẽ rất tốt cho khách hàng. Khi được cấp sổ đỏ cho từng căn, khách hàng có thể vay trực tiếp ngân hàng”.

Sau giai đoạn phát triển nóng 2016 - 2018, condotel và officetel đã nhanh chóng rơi vào vào trầm lắng, giá căn hộ giảm mạnh. Suốt một thời gian dài, phân khúc này dường như đóng băng bởi các căn hộ vướng mắc vấn đề pháp lý, không được cấp sổ hồng. Thống kê của HoREA cho thấy, tính đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel trên phạm vi cả nước có khoảng 83.000 căn đang chờ sổ hồng, phần lớn nằm trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại và dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.